导语
2025年一季度楼市企稳，热点城市回暖，二季度或延续弱复苏。
◎ 文 / 杨科伟、俞倩倩
2025年一季度市场止跌企稳，随着3月传统营销旺季来临，整体楼市也有复苏迹象，步入3月，一二手房成交回升，二手房市占率持续上升，究竟3月小阳春成色几何？各城市复苏有何差异化特征，基于当前市场逻辑，二季度楼市成交是否还有放量空间，哪些城市又存在结构性机会呢？
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引子：一季度楼市筑底企稳，新房点状回温，二手增速放缓（本节有删减）
2025年一季度市场止跌企稳，对比历年一季度30个典型城市新房和二手房成交总量规模，可以看出2025年基本处于6年来中值水平，2025年一季度一二手房成交面积达8204万平方米，同比增长17%。
新房层面，得益于核心一线利好新政持续发酵，一季度115个重点城市商品住宅成交面积5131万平方米，持平去年。从月度变化趋势来看，自2024年2月以来，新房成交同比降幅持续收窄，至2025年3月新房成交单月同比持平去年，止跌企稳征兆初显。
分能级来看，一线韧性好于二线好于三四线，据CRIC监测数据，一线一季度累计同比正增26%，显著好于二线5%，三四线“返乡置业”爽约，叠加居民购买力疲软，累计同比不增反降8%。
二手房层面，增幅高于新房，但是从单月同比来看亦有放缓趋势：据CRIC监测数据，2025年一季度，30个重点监测城市二手房累计成交面积预计为5353万平方米，累计同比持增22%。月度走势来看，3月同比增长22%，较2月同比增幅大幅下降。
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京沪杭蓉项目去化率居前，广津汉来访、认购“点状回温”
我们选择了部分典型城市，大体可以分为以下三类：第一类为短期内热度较高城市，以北京、上海、杭州、成都为代表，二手复苏行情强于新房。第二类为广州、天津、武汉等弱复苏类城市，经历了前期深度调整，步入2025年3月以来，项目来访、认购稳步回升，已修复至去年同期水平。第三类为合肥、南京等增长后劲略显不足。具体来看，
1、京沪杭蓉等热点城市改善盘集中入市支撑市场高热不退
新房短期市场热度延续高位震荡的主要为北京、上海、杭州、成都等核心一二线城市，一方面3月以来四城均加快了推盘节奏并提升推盘质量，适销对路楼盘入市一定程度上提升了居民购房积极性；另一方面京沪去年三季度末新政利好叠加项目促销，也使得开年以来市场热度稳步回升。
据CRIC监测数据，自去年下半年以来，四城项目开盘去化率开始波动上行，截止2025年3月月末，开盘去化率均在6成以上，显著好于2024年同期，值得关注的是北京开盘去化率已经达到2024年以来阶段性高点。
2、广州、天津、武汉等项目转化率修复至去年同期水平
广州、天津、武汉等城市春节之后市场稳步修复，这些城市在过去两年市场基本都经历了深度调整，随着购买力逐步修复，市场开始呈现出止跌弱修复行情。
以武汉为例，新房成交止跌回稳信号显著，整体呈现出“比上不足比下有余”：据CRIC监测数据，2025年截止第十三周（3月30日）累计网签量累计同比23年同期降幅-43%，同比24年同期成交增幅42%。
从项目开盘来看，目前仍处于3-4成相对高位。据CRIC监测数据，武汉2024年去化率基本都处于3成以内低位持稳，步入2025年以来，1月因推盘提质缩量去化率一度飙升至78%，2-3月虽略有回调，但仍在3-4成相对高位。
从前端指标项目来访、认购来看，节后快速反弹，当前客户转化率仍延续增势：据CRIC监测重点项目显示，节后来访、认购节节攀升，特别是进入3月以来，单盘周均来访量基本持稳60组，认购量也均在3组以上，客户看房欲望有所回升，客户转化率攀升至5.6%。
再如天津，新房市场节后逐步修复，受房企折扣力度增强，推出特价房、工抵房等聚集人气，吸引客户，项目来访量、认购量稳中有增已至年内高位，与去年同期基本持平，月末客户转化率冲高至9.7%。以天津为例，据CRIC监测重点项目显示，节后来访节节攀升，特别是进入3月以来，单周平均来访量持稳60组，而反观客户转化率，3月前3周持稳6%-7%，月末冲高至9.7%。
3、合肥、南京等周来访、认购前升后降，增长后劲不足
还有部分城市诸如合肥、南京等，周度来访、认购前高后低，导致客户转化率走低，购房观望情绪依旧浓厚，短期来看增长后劲略显不足。以合肥为例，3月前2周，重点监测楼盘盘均来访量跳增至130组以上，盘均认购套数基本维持在8套左右，而后2周开始稳步下降，使得客户转化率降至5%以下。
南京如是，短期内来访量冲高回落，客户转化率稳中有降，市场增长动能略显不足。据CRIC监测数据，3月后两周周均来访量稳步下行，第12周来访量已不足8000组，较3月高点周下降15%，认购较来访跌幅更为显著，近乎腰斩，因而客户转化率持续走低，3月末已不足5%，整体水平仍不及去年四季度均值。
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产品力强等改善类产品托举市场热度，刚需盘加速“以价换量”（本节有删减）
从重点城市2025年一季度热销项目数据来看，典型特征无外乎以下几点：一是产品强，尤其是四代宅等高得房率新规产品入市带动了市场热度稳中有增；二是配套优，一般项目所处区域板块内供应稀缺，加之这类楼盘往往同时拥有学区、商圈、医疗等核心配套资源，因而使得短期内热度较高。三是价格优势显著的高性价比楼盘，房企往往采取直接降价、或是强渠道营销等策略加速项目去化。值得注意的是，热销楼盘的热销原因并不单一，往往具备了以上一项或是多项特征，在下文分析中我们将针对部分项目单一特征进行重点分析。
1、产品力强，四代宅等高得房率产品为热销项目“点睛之笔”
因城施策调减限制性措施、构建房地产发展新模式，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”等中央号召下，也使得楼市产品逻辑发生转变，以四代宅为代表的新规类住宅不仅销量居前且能实现高溢价，成为了当前改善产品中的宠儿。
以上海为例，土拍双限打开后，10%溢价上限突破，市区项目普遍溢价率普遍超15%，地价上涨10-50%，房价局部上涨，倒挂逻辑逐渐消失，核心区高端“限价”项目近期也有价格上涨趋势，这也为产品力创新提供了更多空间。
而从一季度热销项目来看，四代宅等新规产品已在多个核心二线城市逐步落地，基本也成为区域销量强者。
譬如武汉，准四代宅推货节奏普遍加快，且多能实现热销。我们将武汉2025年一季度开盘的四代宅项目和传统老规范项目进行对比，可以看出，四代宅去化率明显优于传统住宅项目。其中建发望湖、松阅等项目主要是凭借稀缺资源、高性价比和优质产品力实现首开热销。城投金沙樾主打武昌二环内低总价准四代宅，户型设计新颖，产品力突出，99平南向四开间，边户享独梯入户，平均得房率达90%以上。自首开2月内三次补货推新，月内两次推盘补货，市场热度高，去化持续优异；武汉城建万科云泊江岸首推二期准四代宅，因地块条件不及一期故增加户型赠送且户型内部空间优化，得房率提升至85-90%，价格较前期有所下调，首开去化尚可。
2、核心区域配套健全，轨交盘、学区房等成为热销利器
除了产品力之外，健全配套设施也是吸引购房者的重要因素之一，尤其是交通便利的轨交盘和具备强教育资源的学区房，也成为当前撬动销量的不二法门。下表我们罗列了部分热销的轨交盘和学区房项目，主要是通过优质的交通配套或教育资源获得销售佳绩。
轨交盘获得了刚需、刚改客群的青睐，上海开云湖璟华庭项目以轨交作为核心卖点，低总价吸引刚需上车客户。学区房主要依托教育资源撬动客户需求，以长沙卓越朗宋项目为例，项目地处开福区青竹湖板块，首开推出1、6#小高层，折后成交均价11000元/㎡（毛坯），与周边二手房倒挂，首开即销售了133套，去化率高达86%，主要源于项目配套湘一外国语学校本部扩建学校，是长沙的优质教育资源。同时户型面积下探至88㎡，总价低，适合为学校买单的客户。
3、刚需盘高折扣、强渠道营销等制造价格优势助力走量（略）
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二手成交热度不减，京沪等一线高改豪宅“越涨越买”（略）
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核心城市半数二手小区房价上涨，市场暖意向刚需客群延伸（略）
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二季度或延续弱复苏走势，新房品质升级吸引二手客群回流（本节有删减）
1、4月首周环比回落同比持平去年，一线韧性较强增幅显著（略）
2、核心一二线京沪深等热度延续、津汉宁等或迎点状复苏
而从市场热度来看，当前房企更多依托于“提质缩量”推盘策略，因而预判后市，我们认为开盘去化率仍将延续高位波动，各城市间分化还将持续加剧。
盘点了4月新房供应，供给量稳步回落，不过房企加强了主城区改善供应比例，预判4月新房成交还将延续弱复苏趋势，环比持平或小幅微降，同比持增。据CRIC监测数据，28个重点城市2025年4月预期项目平均去化率持稳5成左右，与3月基本持平。
部分城市或将出现局部“小阳春”：热点城市沪深杭蓉等供给约束愈发明显，供应基本进入“空窗期”，客观上限制了成交放量，但是“以销定产”模式下市场热度预期延续高位。天津、武汉、南京等经历了前期深度调整，短期内市场有止跌企稳态势，后续成交有望延续稳中有增的弱复苏走势；还有部分弱二线城市诸如福州、南宁、长春等短期内高库存问题难解，整体去化难言乐观。
3、新房产品力升级刺激下，二手份额占比增速或持续放缓（本节有删减）
从二手房市场份额来看，一季度部分城市二手房成交占比较2024年全年已经由升转降，典型代表为福州、昆明、济南和佛山，同时值得关注的是核心城市诸如北京、上海、深圳、南京、合肥、长沙等二手房份额增幅较2024年同比也有增幅放缓趋势，主要源于随着四代宅等高得房率产品不断入市，也吸引力部分高端客群回流，预期未来这一趋势还将延续。（来源：克而瑞地产研究）
文章来源:克而瑞
