作为商业地产重要风向标，北京办公楼市场的走势一直备受关注。
来自仲量联行最新的一项数据统计显示，2025年，中国办公楼市场需求预计将温和复苏，但供应压力犹存，以四个一线城市为例，今年甲级办公楼市场新增供应量在3.5—3.9百万平方米，净吸纳量约1.8—2.2百万平方米，租金将继续承压下行，预计同比跌幅近10%。
如何看待当下办公楼市场的机遇与挑战？仲量联行华北区董事总经理张冀苏在近日接受中国城市报记者采访时表示，目前北京办公楼市场处于承压、供需再平衡的调整阶段，不过，其市场表现依旧极具亮点。
“四个一线城市中，北京办公楼市场新增供给量最少，但需求和净吸纳量也相对较少；尽管如此，北京办公楼市场凭借其较高的租金水平和较低的空置率，成为中国城市中表现最好的市场。”张冀苏提到。
纵观今年第一季度的数据，北京甲级办公楼整体空置率环比下降0.2个百分点至12.4%。这主要是由于部分近期入市的项目去化了较为可观的空置面积，而季度内的新增供应为0；租金方面，北京全市平均租金延续了前几个季度的下降趋势，环比下降4.7%，同比下降16.1%。
张冀苏预测，2025年北京甲级办公楼市场仍将经历租金调整期。
“目前整个市场面临挑战最大的，是那些未进行专业化管理、市场化运营且设备设施老旧的项目，对这些项目的业主方而言，降价是当前最为有效的策略之一。”除了降租金，他观察到，很多业主也在尝试“卷”出更灵活的举措吸引租户，比如给入驻企业提供定制化的装修等。
另一方面，科技含量高、融资充足的新兴产业正逐渐成为办公楼市场的重要补充来源之一。
张冀苏。图片由受访者提供
今年《政府工作报告》提到，2024年，数字经济核心产业增加值占国内生产总值比重达10%左右，并着重提出将持续推进“人工智能+”行动，激发数字经济创新活力。
这也正是发展新质生产力的重要落脚点。新质生产力涵盖新一代信息技术、新能源、高端装备制造、生物医药和新材料等战略新兴产业，在北京办公楼市场中，这些领域已逐渐呈现出租赁需求的全新增长机遇。
以北京为例，2024年以人工智能、生命科学为代表的新质生产力相关领域企业，在全市办公楼市场租赁成交数量同比大幅增长106%，租赁面积同比增长20%。
仲量联行研究部对2024年全市租户的统计数据显示，新质生产力领域相关企业的现存租赁面积已成规模，占据2024年北京甲级办公楼市场中存量租赁面积的10.7%，构成市场中不可忽视的战略性需求。其中，新一代信息技术与高端装备制造类企业为存量面积租赁主力，占比分别为42%和27%，而新能源企业占比也达到22%。
不过张冀苏介绍，这些企业多数还处于创业初期，短时间内还无法变成市场主力租户。目前北京办公楼租赁需求仍主要来源于传统的“三驾马车”——金融、科技互联网和专业服务业这三个行业。未来，重点传统行业与新质生产力行业的需求将双轨并行，驱动市场向更加多元化和灵活化的方向发展。
值得注意的是，随着“好房子”理念首次写入今年《政府工作报告》，商业建筑也已迎来3.0时代：从只追求设计感的1.0时代，到把租户需求纳入考虑的2.0时代，到如今的3.0时代，不仅需要真正思考客户的多元化需求，也要把环保理念、绿色楼宇标准、大厦的可持续发展以及科技化、智能化的场景应用等作为核心要素加以考量。
以下为访谈实录：
中国城市报：据仲量联行预测，2025年中国办公楼市场需求预计将温和复苏，但供应压力犹存。就北京而言，其甲级办公楼市场目前处于一个什么状态？近些年有哪些新变化？
张冀苏：目前北京办公楼市场处于承压、供需再平衡的调整阶段，不过，凭借较高的租金水平和较低的空置率，北京依然是中国城市中表现最好的市场。2025年一季度，北京甲级办公楼市场需求略有回升，整体空置率环比下降0.2个百分点至12.4%。市场的租赁需求主要来源于现有租户的升级与搬迁，新增需求仍较为有限。
从2024年下半年开始，几乎北京每个子市场都出现了短期有效的极限低价，这些低价策略也体现出，业主希望通过较为激进的价格调控手段来提升自身项目的竞争力。低价策略对激活市场产生积极效果，全市甲级办公楼的租赁成交量在2024年同比大幅上涨31%。
中国城市报：在当前的北京办公楼市场环境下，哪些行业的租赁需求最为活跃？这些行业的空间分布有什么特点？
张冀苏：对北京办公楼市场来说，传统的“三驾马车”——金融、科技互联网和专业服务业，仍然是主要的需求来源。
在金融领域，券商、保险、投资基金等细分领域表现较为活跃。其中，券商的发展受到政策驱动、机构集聚和业务创新的多重支撑。作为“一行两会”的所在地和金融监管中心，北京以其独特的地位，加之服务于创新型中小企业的北交所，有力推动了券商在投行、研究、做市等领域的业务增长。2023年落地的全面注册制进一步推动券商在投行业务的需求提升。此外，金融企业注重科技与数字化转型，如AI投研、量化交易等前沿应用，倾向于在中关村等科技氛围浓厚的区域设立金融科技子公司和证券科技研发中心。因此，金融街、CBD、中关村、丽泽等区域继续吸引券商设立总部或分支业务部门，推动高端办公楼市场的需求。
在科技互联网领域，北京作为全国科技创新中心，科技产业尤其是互联网平台企业，近期在扩张与整合需求方面表现亮眼。互联网平台企业总部主要位于北部科技带，即中关村、奥林匹克公园、望京等区域，这些企业的需求也主要围绕其总部展开，进一步巩固了这些区域在科技领域的核心地位。
在专业服务业领域，律所、会计师事务所自2024年年中起，在北京全市范围内展现出活跃趋势。这些企业往往出于企业形象升级的需求，倾向于搬迁至高品质办公项目，因此租赁需求更多聚集在CBD及周边商务氛围浓厚的子市场。除升级搬迁以外，也有企业因业务扩张需求，跨区域设立新办公场所。部分知名大所存在整层办公空间的需求，而更多专业服务企业则聚焦于千平米以下的面积区间。
中国城市报：新质生产力作为推动全国产业结构跃迁的关键引擎，已成为对经济高质量发展的强劲推动力。您认为，随着新质生产力相关领域企业规模持续扩大，将对办公楼市场产生怎样的影响？这些企业在办公需求上，会有哪些独特的要求？现有的办公楼条件是否可以满足？
张冀苏：仲量联行统计头部上市企业的数据发现，从2021到2023年，新质生产力相关领域企业营业收入三年增速为23%，员工规模增长21%，带来了办公面积扩张的刚性需求。目前这些企业虽然体量基数相对较小，但近几年来增长步伐稳健。
当前，北京新质生产力相关领域企业在产业空间布局上呈现双轨并行的特征：重点企业的头部及前端业务职场持续落址优质办公楼，服务于总部办公与商务展示；同时为满足高标准生产研发需求，这些企业在专业化产业园区布局适配性空间。据仲量联行统计，2024年北京新质生产力企业的办公租赁成交数量同比增长106%，租赁面积增长了20%，展现出较为强劲的成长潜力。
不过这些企业在办公需求方面也呈现出了显著的差异化特征。比如，生物医药领域的企业对恒温恒湿环境有着严苛的要求，以确保实验和研发活动的稳定性；而人工智能领域则对高算力荷载有着特殊需求，以支撑其大规模的数据处理和模型训练工作，量子通信企业则对电磁屏蔽有着极高的要求，以确保通信过程的安全性。
面对新型产业需求，现有办公楼条件能满足部分需求，但在高端化和差异化方面仍存在不足。办公空间运营方需突破基础的空间提供服务，构建涵盖技术配套与产业协同的新型服务矩阵，将物理空间转化为价值创造的催化剂，这或将成为存量资产突围的核心路径。
中国城市报：今年《政府工作报告》倡导“加快构建房地产发展新模式”及“建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子”的理念，标志着未来房地产市场将走向高质量发展。您认为，“好房子”的概念对办公楼市场是否也会带来新的影响？
张冀苏：“好房子”理念在办公楼市场中同样重要。随着企业对办公环境品质要求的提高，符合这些理念的办公楼项目会更受欢迎，从而推动市场向更高质量的方向发展。
一方面，绿色与智慧化将成为办公楼的新标准。未来，办公楼业主方需要在节能环保方面作出更多努力，比如采用更高效的能源管理系统。同时，智能化管理系统的引入也将成为趋势，通过物联网、大数据等技术提升楼宇的运营效率和租户的使用体验；另一方面，服务升级将推动办公楼业主方从传统的空间提供者向服务平台转型。未来的办公楼不仅要提供物理空间，还要构建涵盖技术配套与产业协同的新型服务矩阵。
这些理念对企业租户也同样适用。仲量联行最新的调研发现，高达80%的中国企业愿意为具有领先可持续性和绿色认证的办公空间支付溢价。
中国城市报：未来一年，您认为北京办公楼市场的关键挑战和机遇是什么？各市场相关方应如何应对？
张冀苏：在挑战方面，北京全市办公楼市场平均租金连续多个季度大幅下调，预计2025年仍将继续下探。同时，行业聚集度的弱化和需求的分散化将给传统聚集区域带来压力。此外，新质生产力相关领域企业对办公空间的高端化和差异化需求，也将对现有办公楼的技术迭代能力提出更高要求。
然而，挑战中也蕴含着机遇。租金持续下降将刺激更多租赁需求的释放，特别是大面积租赁需求。租约重组作为一种灵活的策略，将为企业和业主提供双赢的机会。同时，新质生产力相关领域企业的崛起有望推动办公楼市场向多元化和灵活化方向发展，为市场注入新的活力。此外，非市场化运营的业主方拥有广阔的提升空间，可以通过强化自身运营能力、优化市场推广等举措，向国际先进城市办公楼项目的管理水平看齐，从而把握市场变革中的宝贵机遇。
面对这些挑战与机遇，业主方需要采取更加灵活的租约策略，通过提供更具吸引力的租金优惠和定制化的服务，吸引和留住优质租户；租户方可利用当前租金下降的窗口期，优化办公空间布局，降低租赁成本，同时积极参与租约重组谈判，以实现成本节约。
■来源：中国城市报记者 张阿嫱
