最近，在后台咨询上海第四代住宅的粉丝朋友们非常多，我身边最近想买置换的朋友也在等政策。实际上，四代宅的一大特征就是阳台面积限制的大幅放松。上海越来越多行业内的声音传递出信息——上海的四代宅可能真的要来了！
一份名为《关于进一步提升住宅规划设计品质的指导意见（讨论稿）》在上海房地产行业内流传，结合宝山区“招商序”项目试点“三阳台”户型（套内143㎡设计3个阳台，总面积18㎡）、金茂堂前项目也悄然打破了阳台8平方米的限制（2个阳台中间隔开，非承重可打通），释放出上海容积率政策优化的重要信号。
“目前是先从郊区试点，其他项目一事一议向管理部门申请。”地产申度在与行业交流中，从多个开发商处也证实了政策确实有在悄然放松。但因为只是在讨论稿阶段，还需等待正式发布方可生效。
截至发稿（4月22日），《关于进一步提升住宅规划设计品质的指导意见》尚未在官方渠道（如上海市规划和自然资源局或住建局官网）公开发布正式文件。
01
讨论稿核心内容（非正式版）
外立面与材料升级
不计容激励：采用石材、铝板、陶板等高品质外立面材料的饰面层可不计入容积率，鼓励开发商提升建筑美观与耐久性。
架空层规范：住宅底层架空层（层高≥3.6米）用于公共空间时不计容积率，提升归家动线体验。
阳台与空间优化
面积限制放宽：阳台投影面积上限从固定8㎡调整为套内面积的10%（如套内100㎡可设计10㎡阳台），并允许单户设置多个阳台。
半面积计容规则：符合规范的阳台（进深≤1.8米）按投影面积50%计入容积率，间接提高得房率。
层高与挑空设计
层高下限提升：新建住宅层高不低于3米，改善空间压抑感，适应中央空调、地暖等设备需求。
挑空客厅：套内≥140㎡的户型允许设置挑空空间（≤2层层高），增强大户型通透感。
配套设施与公共空间
风雨连廊：不封闭的连廊不计入容积率和建筑密度，提升社区连通性。
地下空间利用：鼓励地下设置会所、健身房等公共设施，精装交付并同步验收
02
解读：精细化管控下的价值平衡
地产申度认为，上海政策调整呈现三大特征：
1. 精准放权：区别于其他城市“一刀切”赠送，上海通过套内面积阈值（如80㎡、140㎡）实现梯度管控，避免郊区出现“别墅化阳台”乱象；
2. 品质导向：要求采用石材/铝板外立面的项目可获容积率奖励，与北京“绿色建筑加分制”形成南北呼应；
3. 存量激活：借鉴纽约TDR模式，未来或试点“历史建筑保护容积率转移”，将中心城旧改地块容量向五大新城疏解。
TDR（Transfer of Development Rights）是纽约首创的“发展权转移”机制，核心是将历史保护区未使用的容积率（开发权）转移到其他区域，通过市场交易实现资源优化配置。上海拟借鉴这一模式，将中心城旧改地块（如历史建筑保护区）的开发容量定向转移到五大新城（嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇），形成“中心城保护+新城开发”的双赢格局。
