一个小区有三种“物业管理模式”，你听说过吗？
位于宜川路街道农林路101弄的农林小区历经四十年风雨，因历史规划原因陷入“三区割据”的治理困局：物业收费标准不一、维修基金无法启用、小区车位被外来侵占……近日，小区以88.2%的通过率实现物业“三合一”，通过党建引领居委会、业委会和居民多元共治的创新模式，纾解了长达数十年的民生难题。
何为“三区割据”？农林小区始建于20世纪80年代，共有14栋楼378户。其中1-10号楼（8、9号楼已被拆除）由国企物业“托底”管理，每月每平方米0.18元的物业费仅提供维修服务；11-13号楼由市场化物业公司接手，每月每平方米0.57元的物业费看似稍高，却也无法覆盖安保服务；14-16号楼则长期“真空”没有物业公司，水管修理都需挨家挨户摊钱。
党员先行：从“美丽家园”到业委会成立
“其实在这次物业统一之前，农林小区已经走过两个重要节点。”农林居民区党总支书记杨小燕介绍，第一个节点是“美丽家园”。在2021年之前，农林小区都看不出是一个“小区”。整体没有围栏呈开放式，导致外来车辆随意进出侵占车位；电瓶车盗窃频发，居民直言“不敢让孩子独自下楼”。在街道和居民区党总支的努力下，乘着普陀区综合修缮的东风，小区成立党员攻坚小组，历时3个月全覆盖走访，最终完成围墙合围、监控全覆盖、车位扩容划线等工作，从物理层面将14栋楼房“圈”在了一起，安保和停车问题得到了阶段性改善。
“但这远远不够，第二个重点是业委会。”杨小燕坦言，社区治理的“三驾马车”里，农林小区缺了由居民组成的“业委会”。由此，情感上小区凝聚力有待提高，现实上小区维修基金无法启用。
在小区“三区割据”下，居民跨片区扔垃圾矛盾频发。2023年，居民区借势组建跨片区联合党支部，吸纳3名楼组长加入，并整合三区保洁资源，由街道和居委会代管托底收取垃圾清扫费及聘请清洁工服务，垃圾清运效率大幅提升。宜川路街道、农林居委会也在这次三区“破冰”后趁热打铁，依托社区网格划分责任片区，动员党员居民积极站出来，最终于次年1月成立全新的小区业委会，为物业选聘扫清体制障碍。
党建引领：物业创新解法与居民自治融合
真正的“硬仗”在去年打响。新上任的业委会调研发现，1-10号楼居民习惯了0.18元的“地板价”，14-16号楼从未交过物业费，而市场上的物业公司调研后直摇头：“收费不够发工资！”更棘手的是，居民对“物业来了能干啥”充满怀疑：“我们现在自己摊钱不好吗？”
针对物业选聘过程中的痛点，宜川路街道搭建“红色议事厅”平台，组织城运中心、居委会、业委会、候选物业企业开展四方会谈12次。基于市场上没有物业接手的现实情况，“三驾马车”再次发掘党员力量——昶仰物业承接农林居民区管辖的另外两个老旧小区，拥有丰富的管理经验，而其总经理姚先生是一名老党员。
杨小燕谈及与昶仰物业协商的经历，颇为感慨。姚经理面对农林小区需“低成本运营”的需求，愿意采取“资源共享、就近服务”的方案：维修工就近服务三小区，降低人力成本。此外，相比于传统物业的“包干制”收费方法，昶仰物业愿意接受“酬金制”模式，即每月固定收取服务费，多出的物业费收入转进业委会的维修基金，继续用于小区建设。
那物业公司找到了，物业费该怎么定价呢？测算显示，含保安的物业费至少需要每月每平方米0.8元，相较原有的价格翻了几番，故远超居民承受力。在多轮测算和探讨后，最终决定收费标准与11-13号楼维持不变，即每月每平方米0.57元但不提供保安人员，覆盖小区设施、绿化、维修和保洁等其他费用。
“多网格”队伍开展征询工作
没有保安，谁来管大门？谁来管车位？居委、业委和物业的多元共治的创新模式应运而生，三方达成“钥匙自管”模式，四扇铁门由居委和业委轮值锁闭，党员带头排班巡查，而昶仰物业也承诺保洁兼管停车协调。各方齐心协力降低物业费门槛，旨在推动最后的复杂征询工作。
这项征询工作将涉及物业选聘、物业调价和物业合并。农林居民区组建了由社区社工带领20名在册党员、14名楼组长构成的“多网格”队伍，划分8个责任区开展“四百”大走访。逐户发放《物业服务需求调查表》，同步建立“一户一档”诉求清单。最大的挑战还是原本不交物业费的14-16号楼。居民陈师傅曾坚持“分摊挺好，何必交钱”，业委会反复上门梳理：“你家屋顶漏水现在能摊钱，过十年大修怎么办？”老党员也成立“老伙伴宣讲队”，用“修水管不用再求人”的情景演绎打动邻里。不仅如此，昶仰物业提前介入垃圾清运，一天两次清理取代“铺满再铲”。居民眼见为实后逐渐松口：“垃圾桶周边干净多了！”
如今，农林小区已完成新物业合同签署，小区也正在推进停车管理规约制定和维修基金启用，计划通过“三驾马车”联动，实现从“有人管”到“管得好”的跨越。未来，农林小区将继续以党建为引领，深化居委会、业委 会、物业和居民的多元共治机制，通过党员先锋示范效应激发居民积极参与社区治理。在党建引领的“红色引擎”驱动下，美好家园的愿景正一步步照进现实。
原标题：《老旧小区“三区割据”，党建引领聚合力，解难题》
栏目编辑：顾莹颖
文字编辑：赵菊玲
本文作者：施旖雯
