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长短租结合，长租公寓“日拱一卒”式变革
“长短租结合模式”已然成为长租公寓行业探索的重要课题。一方面，长租公寓在稳定居住体验、打造社区氛围等方面有着独特优势，而短租则能灵活适应多样化的临时居住需求，二者结合有着广阔的发展前景。一方面，随着长租公寓租约短期化，长租公寓转向长短租结合是一种市场导向下的必然选择，也是行业持续进化和自我调整的过程。
然而，“说是百般好，做却一脸懵”。真正能够将长短租模式落地并取得良好成效的企业寥寥无几。长短租结合模式“长该多长，短该多短”业内并没有统一的定义，而该模式的核心竞争力就体现在动态调节的运营智慧上，短租和长租的运营模式天差地别。短租模式不管是运营成本、获客渠道、风险应对都对企业提出更高的要求，如要增加从入住到离店的全周期运营团队，更依赖OTA平台，要精准应对市场淡旺季走势等等。长短租结合绝非简单的租赁周期调整，而是需要构建全新的运营管理体系。可喜的是，朝着行业新方向探索，我们可以看到很多企业日拱一卒，日后终有一日千里之时。
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长短租结合的三种模式
从目前长租公寓长短租结合的几种模式来看，不同背景的运营商采取的长短租策略并不相同，大致分为3种：1、以城家为代表的系统算法； 2、以铂顿元世纪为代表的房源拆解法；3、以冠寓为代表的通兑拆分法。
1、以城家为代表的系统算法
城家灵活住1.0版，从住一天到住一年，长租从一个月起租，提供两类产品：标准产品和品质产品，主要区别就在于有无酒店式服务，短租从1-30天，分为三类产品：酒店长包房、民宿客栈、城市短租，民宿类针对周末游、短途游客户，城市短租针对求学、就医、出差类客户，短租产品都提供酒店式服务或管家式服务。
从对应的产品线来看，城家的灵活住其实嵌在它多元的产品体系里，不同的长租、短租产品对应旗下的中高端公寓或酒店，根据产品不同提供不同的服务。在这样底层逻辑下，城家灵活住2.0版本只有长租和短租两种模式，产品都糅合在租赁时长里，实现了真正的“灵活住”，能实现这样的迭代，主要由于城家自主研发了长短租结合的CAS系统，无论住多久，房态可实时共享，系统可实现自动智能排房，保证空置率降为最低；同时，可根据入住、退房情况，提前调度布草人员，保证客房及时准备就绪；智能门锁系统实现“去前台化”管理。而在销售端，无论长租还是短租，均可一键签约和下单支付，保证到店有房。根据淡旺季自动调价，通过大数据监控实现动态定价。
所以，城家将所有旗下的产品共用资源池，实现整盘资源的价值最大化，对于大规模的企业系统整合能力、团队服务能力就是长短租盈利的关键。
2、以铂顿元世纪为代表的房源拆解法
铂顿元世纪是东呈集团旗下的中高端服务式公寓铂顿国际公寓重磅推出全新产品系，不同于城家的多元产品线整盘打法，铂顿元世纪将单店房源精准拆解，靠的单盘能效最大化。
比如佛山三水铂顿元世纪店200间房量被拆解为65%酒店式公寓+35%长租公寓进行运营。广州保利大都汇店310间房量分为80间短租客房+230间长租客房。而在商务旺季来临，佛山店又将比例灵活调整为75%酒店式公寓+25%的长租公寓。而在长短租的商业空间上，铂顿元世纪设立了一个复合式公寓大堂。复合式大堂集合了办理入住、餐饮、社交的多功能空间，对长租客户这里早上是咖啡和早餐，晚上变身小酒馆的高品质生活配套服务，对于短租客户这里是提供了酒店式公寓的高品质住宿体验，对于公寓本身，巧妙得将单一业态转为复合型业态，打破住宿和生活配套的功能界限，将传统长租公寓“共享厨房”的尴尬难题转为可盈利的餐饮空间，更绝得是人员设置上酒店前台同时兼公寓管家兼咖啡师，节省了人员成本。
▲铂顿元世纪复合式公寓大堂
所以，铂顿元世纪这种复合式公寓大堂模式复制并不难，灵活配比，丰俭由人。难的是在前期做房源配比时，需要精准洞察客户需求及深度调研，尤其是大体量的物业。
3、以冠寓为代表的通兑拆分法
龙湖冠寓推出全国“随心住”产品，799元可在全国24城100多家门店任意7天搭配使用。泊寓、领寓都推出过随心住产品。这个产品不存在套路，全是诚意，没有淡旺季的动态定价规则，节假日不涨价，并且可以拆分使用。这个新物种突破了“价格浮动”的限制，当前市场环境下给予客户强烈的确定性，属实难得。
对短租客户来说，随心住产品性价比非常高，价格比酒店低，冠寓单价仅114间夜/晚，品质比青旅好，还可以灵活拆分使用，是短途出行的优质选择。对公寓来说，对库存房源的有效去化，降低门店空置率，可拆分的功能又将其衍生为一个金融产品，这是长租公寓长短租结合的一项创举。劣势就是容易卷入价格战，大多数长租公寓品牌在装修、家电等住宿硬件上并无表现出显著差异。对于租客来说，面对同质化的产品和服务，价格就成为了影响最终决定的核心因素，长租公寓也会被迫卷入“价格战”的怪圈。
总之，这三种长短租结合模式，城家的灵活性偏向于整盘资源系统整合，铂顿在于单盘效用最大化，冠寓在于销房方式的灵活，每种模式都有明显的优势。而不同禀赋的公寓偏向的模式也不同，如酒店系偏灵活住（城家、铂顿）、房企系偏随心住（冠寓、泊寓、领寓）、创业系偏动态调配（乐乎），此外我们也注意到国企系未参与到长短租运营模式中，如城方最低一年起租，城投宽庭最低一个月起租。
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