摘要：债务人失踪后，其名下仅完成预告登记但未过户的房屋是否还能执行？本文通过真实案例拆解法律规则，剖析法院如何突破“预告登记≠产权登记”的困境，为债权人提供三种可操作的执行路径。
一、真实案例：债务人失踪，预告登记房屋成唯一财产
2023年，张某因经营需要向李某借款200万元，约定以名下某楼盘商品房作为担保。该房屋已完成预告登记，但张某仅支付首付款80万元，剩余房款通过银行贷款支付。借款到期后，张某失联，李某起诉至法院并胜诉。执行阶段发现：张某名下除该预告登记房屋外无其他财产，且已拖欠银行贷款3个月。
争议焦点：预告登记房屋能否直接拍卖？剩余房款如何处理？
二、法律分析：预告登记房屋的三大执行路径
路径1：启动预查封程序，阻断房屋交易
根据《民法典》第221条，预告登记具有限制物权变动的效力。法院可对预告登记房屋采取预查封措施，具体操作包括：
查封效力：预查封期间，开发商不得解除买卖合同，银行不得单方终止贷款协议；
执行优势：江苏高院明确，开发商以仲裁或诉讼解除合同的行为不得对抗预查封，为债权人争取处置时间；
风险提示：需在90日内完成正式产权登记，否则预告登记失效。
上海君澜律师事务所俞强律师提示：债权人应在起诉时同步申请预查封，防止债务人恶意转移期待物权。
路径2：代位履行合同，实现“以房抵债”
若债务人长期失踪且无力还贷，债权人可通过以下步骤取得房屋所有权：
代偿剩余房款：向法院申请代债务人向开发商/银行支付剩余购房款；
变更登记主体：凭代偿凭证及生效判决，要求开发商配合将房屋产权直接登记至债权人名下；
成本核算：需综合评估房屋市场价值与代偿成本，避免出现“倒贴”风险。
典型案例：上海某法院在执行中，通过撤销原预告登记、变更买受人信息，使债权人取得完整产权。
路径3：司法拍卖预告登记权益，实现债权清偿
对于尚有贷款未结清的房屋，法院可采取特殊拍卖方式：
带抵押拍卖：保留银行抵押权，拍卖成交后由买受人承接剩余贷款；
变价分配：拍卖款优先偿还银行债权，剩余部分用于清偿民间借贷；
实操要点：需在拍卖公告中明确披露房屋权属状态及贷款余额，避免后续纠纷。
三、风险防范：三类特殊情形的应对策略
情形1：开发商主张解除合同
破解方法：援引《江苏省高院执行疑难解答》，主张开发商解除合同行为不得对抗预查封；
证据准备：收集开发商知晓房屋被查封的书面通知记录。
情形2：房屋存在其他债权人
应对策略：申请参与分配，按债权比例受偿；
法律依据：《民诉法解释》第508条明确多债权人分配规则。
情形3：房屋存在租赁关系
处置要点：审查租赁合同签订时间，若在预告登记之后，适用“买卖不破租赁”原则；
突破路径：证明承租人明知房屋存在权利瑕疵仍签订租赁合同。
四、上海君澜律师事务所俞强律师特别提示
诉讼时机：务必在预告登记失效前（即能够办理产权登记之日起90日内）启动执行程序；
证据链构建：保存购房合同、预告登记证明、贷款还款记录等全套文件；
执行创新：对于央国企、上市公司等特殊债务人，可通过非诉谈判实现债权重组。
黄金结语：预告登记房屋的执行犹如破解“法律密码锁”，既要精准运用程序规则，又要创新实体处置方案。您是否遇到过债务人“金蝉脱壳”转移房产的情形？欢迎在评论区分享您的经历。（具体案件需要咨询专业律师）
俞强律师简介：上海君澜律师事务所高级合伙人，北京大学法律硕士，专注复杂债权债务纠纷处置，擅长运用“诉讼+执行+谈判”三维策略破解疑难案件。
