楼市一季度：口号嘹亮，政策蓄势，地王频出。︱刘德科

文︱刘德科

我们继续用笨办法，把2025年一季度出台的所有关键楼市政策，按时间顺序整理一遍。我们的感受，可以用三个词来概括：口号嘹亮，政策蓄势，地王频出。

●地王频出

竞买头部城市核心地段的宅地，是几乎所有房企的投决共识。这导致上海、北京、杭州与成都这四座城市地王频出，尤其是楼面地价历史纪录屡被刷新——上海楼面地价纪录已突破16万元/㎡，北京突破10万元/㎡，杭州突破8万元/㎡，成都突破4万元/㎡……

需要特别关注的是，这些地王的单价绝对值确实很扎眼，但地王成色其实并不足，因为这些地王基本上都拥有丰厚的利润，不存在「赌性」（利润的不确定性）。

●政策蓄势

在杭州、成都、上海与北京这四座城市的带动下，一季度的全国楼市整体行情还算过得去。所以，一季度从中央到地方都没有追加出台任何关键政策措施。在我们能看到的政策工具箱里，那些储备措施目前仍未掏出来，比如央行提出的「择机降准降息」〔2025/3/6〕，比如总理《政府工作报告》提出的「因城施策调减限制性措施」〔2025/3/5，主要是指京沪深继续放松限购〕，仍未有落地迹象。

去年底〔2024/12/11-12〕中央经济工作会议就已提出的「加力实施城中村改造」，是有在正常推进，但截至目前仍没有「加力实施」的迹象。

●口号嘹亮

「持续用力推动房地产市场止跌回稳」，仍然是官方叙事的标准说法。无论是总理的《政府工作报告》还是地方政府的文件与表态，第一句通常就是「止跌回稳」。

重庆因城施策地把「止跌回稳」升格为「企稳回升」——重庆在「新春第一会」〔2025/2/5〕上提出，要「全力推动房地产和建筑业企稳回升」。你能感受到两者的区别：「止跌回稳」侧重防系统性风险，「企稳回升」侧重促经济增长。

刚过完一季度，关税大战就爆发了。如果关税大战确实给经济带来很大的压力，那么楼市提振政策很有可能就会升级，甚至有可能从「止跌回稳」升格为「企稳回升」。这一切目前尚未发生的事情，等到二季度结束之后我们再来盘点。

2025年一季度

中国楼市政策日志

◆2025/1/1：沈阳市皇姑区委常委、常务副区长闫曦搭档自媒体房产主播一起拍摄短视频售，推销皇姑区国资委旗下的中环圣苑。

◆2025/1/3：李强总理主持召开国务院常务会议，研究推进城市更新工作：「城市更新关系城市面貌和居住品质的提升，是扩大内需的重要抓手。」

◆2025/1/22：《重庆市推动经济持续向上向好若干政策举措》印发，提出「完善我市个人住房房产税试点政策，不再将市外人员购买普通住宅纳入征税范围」。

◆2025/2/5：重庆市委书记袁家军在「新春第一会」上说要「全力推动房地产和建筑业企稳回升」。

◆2025/2/5：国家发改委主任郑栅洁在署名文章中强调要「持续用力推动房地产市场止跌回稳」〔《全面贯彻落实中央经济工作会议精神扎实推动发展改革工作不断取得新进展新成效》〕。

◆2025/2/5：宁波市自然资源规划局发布《关于优化调整建设工程容积率计算规则的通知（试行）（征求意见稿）》：「不封闭阳台进深不大于2.4米的，按水平投影面积的1/2计入容积率」；「居住小区内独立设置的且专门用于停车的停车楼、室外非机动车棚，不纳入容积率计算」。

◆2025/2/6：深圳市委常委会召开扩大会议在提及房地产时说，「房地产投资尽快恢复增长」。

◆2025/2/8：重庆市住建委发文宣布全面取消住房限售政策：「即日起取消中心城区原已纳入两年限售范围住房的再交易管理。」

◆2025/2/10：李强总理主持召开国务院常务会议，研究提振消费有关工作：「更好满足住房消费需求。」

◆2025/2/25：上海静安寺附近宅地以协议方式出让，由静安区国资委下属企业获得，楼面地价161101元/㎡，刷新宅地单价纪录，成为上海单价地王。用地面积为2100㎡，容积率1.44，预计将建造风貌别墅。

◆2025/2/28：广东省财政厅发行307亿专项债用于回收闲置存量土地。

◆2025/2/28：政治局会议再提「稳住楼市股市」。

◆2025/2/28：长沙出台物业费新规，空置房实行阶梯式优惠，两年内按70%缴纳物业费，第三年开始按90％缴纳，该政策有效期五年〔《关于规范物业服务收费管理的通知》〕。

◆2025/3/5：李强总理在《政府工作报告》提出：「持续用力推动房地产市场止跌回稳。因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增房地产用地供应。盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。拓宽保障性住房再贷款使用范围。发挥房地产融资协调机制作用，继续做好保交房工作，有效防范房企债务违约风险。有序搭建相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的『好房子』。」

◆2025/3/5：《政府工作报告》起草组成员、国务院研究室副主任陈昌盛在国新办吹风会上说，「楼市股市是经济运行的重要风向标，房地产是老百姓资产最大的一部分。楼市股市稳住了，就可以释放财富效应，也可以更好地提振消费，更好地促进物价温和回升」；《政府工作报告》起草组负责人、国务院研究室主任沈丹阳说，「之前的一些经济下拉因素，比如房地产，现在也出现了积极变化，对增长的所谓拖累效应正逐步减弱」。

◆2025/3/6：央行行长潘功胜两会经济主题记者会上说，「去年存量房贷利率的下行，每年可以为超过5000万户家庭减少利息支出约1500亿元」，「今年，我们将根据国内外经济金融形势和金融市场运行情况，择机降准降息」。

◆2025/3/9：住建部部长倪虹在两会民生主题记者会上提出「2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入改造范围」。

◆2025/3/10：苏州出台「三低一宽」人才购房政策，即低首付、低利息、低月供、宽期限，可享受前五年每月最低只归还100元本金，延长购房者本金还款期限，降低购房初期还款压力。

◆2025/3/11：自然资源部和财政部出台文件，支持地方政府运用专项债开展土地储备，特别强调「各地要优先将处置存量闲置土地清单中的地块纳入土地储备计划」，存量土地包括「企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的房地产用地，以及其他符合收回收购条件的土地。」〔《关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知》〕。

◆2025/3/11：中国房地产业协会召开民营房企座谈会，滨江、龙湖、旭辉、荣盛、中梁、新鸥鹏等企业代表参加。

◆2025/3/17：中央公布的《提振消费专项行动方案》提出「更好满足住房消费需求」。过去十年以来，但凡跟「提振消费」相关的文件，基本上是不提房地产的；过去谈「提振消费」，必谈汽车与家电，现在终于加上了房地产。

◆2025/3/18：中海地产竞得北京市海淀区树村地块，楼面地价10.23万元/㎡，刷新宅地单价纪录，成为北京单价地王。

◆2025/3/26：深圳官宣房票制度，探索城市更新项目补偿安置多元化路径〔《关于规范城市更新实施工作的若干意见》〕。

◆2025/3/26：安徽省住建厅发文提出，「全面取消住房限制性措施」，「鼓励各市推出阶段性购房补贴、购房消费券、『以旧换新』等促销政策」，「停止新建安置房，大力推行『房票』等货币化安置方式，鼓励各地加大『房票』优惠力度和覆盖范围」。

◆2025/3/27：义乌出台政策，首次购买新房的多孩家庭最多可补贴25万元，不限社保户籍。

◆2025/3/27：建发竞得成都金融城三期H10宅地，楼面地价41200元/㎡，刷新宅地单价纪录，成为成都单价地王。此前的3月11日，招商蛇口竞得高新区桂溪街道宅地，楼面地价31700元/㎡，这个单价地王纪录仅仅持续了16天，便被打破。

◆2025/3/28：建发竞得杭州西溪宅地，楼面地价88029元/㎡，刷新宅地单价纪录，成为杭州单价地王。过去两个月，杭州的单价地王纪录已被三度刷新。

◆2025/3/31：南京推出稳楼市七条措施，其中包括全市范围内取消限售〔进一步促进南京房地产市场平稳健康发展有关政策新闻发布会〕。

◆2025/3/31：历经六年的征求意见稿阶段，住建部终于发布了新版国家标准《住宅项目规范》，包括「新建住宅建筑层高不低于3米」，「4层及以上住宅设置电梯」等。此前，不少城市已经提前在地方标准规范中强制要求住宅层高不得低于3米。

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2024年中国楼市政策报告