文源 | 源媒汇
作者 | 利晋
编辑 | 苏淮
2016年，中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，正式拉开房企多元化发展的序幕。
万科提出“城市配套服务商”战略，碧桂园投入50亿研发建筑机器人博智林，恒大以并购方式跨入健康产业，华润置地确定“销售物业+投资物业+X”商业模式，龙湖在商业之外，成立长租公寓品牌“冠寓”......那时，将近50%房企都在试水多元化业务。
很多房企的命运，在这场探索中，走向不同的分岔路口。谁在沿着开发业务做链接构建运营、服务能力？谁在借着多元化继续跑马圈地或完全跳出传统业务？往回看，其实一目了然。
五年一轮回，十年一周期。
如今，行业进入深度调整周期后，不再是单纯比拼“好房子”建造能力，所有房企重点发展方向都归结于一点：运营、服务能力。发展新模式之下，央企看华润，民企看龙湖。
01
生存命题，在安全中寻找确定性
眼下，摆在房企面前的命题基本只有一个：生存。
2021年以来，全国新房销售额几近腰斩，从18.2万亿减少到2024年的9.7万亿，跌幅为46.7%。数据是冰冷的，实际上每一次下降，都是对房企极限生存下的压力边界测试。
为了“活下去”，房企不断“缩表”，投资愈加谨慎。
规模民营房企几近全线“阵亡”，包括几家混合制头部房企，都在积极推进债务重组，相对健康仅剩龙湖、滨江等。越秀、华发、建发等“黑马”地方国资房企为行业短暂续火后，也选择了谨慎。保利、中海、华润等不断聚焦在上海、北京、杭州等核心城市。
以销定支、量入而出，是龙湖、越秀、华润等绝大部分房企目前的投资策略。整体来看，全国房地产投资金额逐年收缩，由2021年14.76万亿递减至2024年的10万亿；百强房企拿地金额从2.54万亿减少至0.93万亿。
这种谨慎、聚焦，本质上就像“赶海”时，在沙滩上寻找海鲜那样——只有看到确定性，才会弯腰捡拾。
以前房企是比拼规模，当下是在财务安全下，赚具备确定性的钱。因为有安全，有现金流，才会有第二步。
安全有两个方面，一是财务的安全，令债务结构持续优化，降低有息负债规模；二是运营的安全，让库存压力下降且可控，并进行精准投资。
但其实，经历了高杠杆时代的房企，想要做到财务盘面的安全不是一件易事。从已披露2024年业绩的前十强房企来看，7家头部房企有息负债总额为1.54万亿元，同比增加约2%。
其中，安全度方面表现最为突出的反而是龙湖，有息负债规模同比下降约8.5%，其次是中海、绿城下降超过6%。同时，龙湖短债占比为17.2%，仅排在中海之后。
龙湖的做法其实是前瞻性确定“安全第一战略”，从2021年明确“要永远保持安全和战略主动”，2022年投资端“短期的行为一定要把它砍掉”，2023年全盘要“主动把握好投资节奏，保证盘面的安全性”，2024年再次定调“以债务安全作为第一位，债务安全优先于增量的投资”。
相比2021年，2024年，龙湖剔除预收款后的资产负债率57.2%，下降了10.2个百分点，平均借贷年限延长3.9年至10.27年；融资成本下降14个基点至4.00%。
按照龙湖的预期，到2025年底，整体债务规模会进一步下降到1400亿左右。
在这之中，龙湖的自律发挥了重要作用，尤其是投资端坚守纪律。2024年，龙湖在北京、上海、苏州、杭州、西安、成都、武汉等9座城市获得9幅土地，今年1季度则在上海、苏州获取了两幅优质土地，持续聚焦在高能级城市核心板块，做到优中选优，并根据市场变化进行弹性的供货。
可以看到，龙湖的目的很简单：精准投资，赚具有确定性的钱。
02
转向新模式，集体发力“第二曲线”
行业进入下行通道后，“第一曲线”开发业务已经几近极限点，房企很难维持业绩和经营的连续性。
根据wind数据显示，目前已披露2024年业绩的110家港股、Ａ股房企中，有75家净利润录得亏损，占比约68%。亏损主要原因基本是期内开发业务毛利率下滑、对持有物业进行计提减值。
当前，整个顶层架构设计也在推动房企加快向新模式发展。2025年两会，“加快构建房地产发展新模式”被写入政府工作报告。新模式，即房企在开发业务建造“好房子”的同时，围绕代建、综合运营服务等赛道积极转型升级。
有别于10年前那场多元化业务探索，跨入健康、足球、金融、机器人等“非本分”领域，新模式是在开发业务基础上，链接到商业、商办、代建、资管等业务。
新发展模式的底层逻辑是完成开发后，将能力延伸到运营、招商、服务等方面，即经营性业务。这也是美国、日本、香港等房地产市场走向成熟后，重点转型发展方向。
新模式之下，前十强房企在经营性业务上，同样走向了不同的分岔路口。
保利追求传统业务基础的规模，绿城偏向代建业务。中海则是在传统业务上，做大做强“明天”产业（商业资产管理）和“后天”产业（创新业务），招商蛇口将资产运营业务作为转型主战场之一。建发、华发、滨江等经营性业务则处于刚起步阶段。
在这条“第二曲线”上，无论是规模，还是盈利表现，就看两强：华润、龙湖。
收入占比上，龙湖经营性收入占比约21%，高于华润的15%。龙湖运营及服务业务实现收入267亿元，同比增长7.4%，成为收入、利润和现金流的重要贡献来源。
已经领跑行业的龙湖、华润，定下了更长远的目标。
龙湖，要在2028年将经营性收入贡献占比提升至50%，华润则是2025年经营性业务对核心净利润贡献在45%以上，长远目标同样是各占50%。
他们的共同选择，也印证了这一新发展模式的前瞻性。在银河国际分析中，龙湖被视为房企中“最具防御性开发商”之一，与中海、华润并列首推名单。
如果说2016年多元化业务的探索，是规模房企命运的分水岭；那么，行业向新模式转换之中，以自律换取的战略安全空间，用长期主义构建的运营、服务能力，让龙湖、华润们成为了“第二曲线”领跑者。这也是他们，给行业发展提交的一份答卷。
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