最近，老黄埔有个项目火了。
首开展示区和板房开放不到一周，就以小阳春“扛把子”的姿态，吸引了数百组冻资，远超首推货量。
平均4个人，争抢一套房，挤爆售楼处。
这个项目，就是广州地铁地产·珑岄上城。
｜现场人气实拍图
争议频出？用事实说话
但俗话说得好，人红是非多，红盘也不例外。
项目热度一路飙升的同时，也被爆出了不少“黑料”，争议点有几个，主要是噪音、学校、建设进度等，在各大社交平台上发酵，让很多不明真相的读者心生疑虑。
这两天，我们特地去了现场一趟，了解到了更准确的信息，今天敞开来聊。
先说说很多人最为关心的，噪音问题。
总的来说，这个项目的噪音来源，主要有两方面：
一是地铁上盖可能带来的“负担”。
珑岄上城，作为一个典型的TOD项目，出行是很便利，但也有不少人担心，地铁运行会产生噪音、震动以及废气，影响居民生活。
｜项目规划效果图，仅供参考
不过，这个项目，和一般的“地铁房”有所区分，准确来说是地铁车辆段上盖。
根据@广州地铁早前科普，地铁车辆段的主要作用，是列车停放。
我们也咨询了相关人士，地铁到了这，车速会降到15km/h左右，速度比一般的汽车还慢，又有盖板等隔绝，噪音、震动影响可以忽略不计。
至于废气，更无从谈起，现在的地铁，并不使用柴油作为动力，都是靠电力驱动。
二是周边主干道车流的影响。
争议最大的，是北侧还没开通的大沙东路，很多人担心车流会带来噪音影响，这个是不可否认的。
但路通财通，大沙东路的意义在于，提高了区域的通达性，连接老黄埔文化商圈，居民出行更加便捷。
至于货车，走的更多还是走黄埔东路，那里才承载了大货车对城区交通主流量。
而且珑岄项目，整体抬高了约20m（含5m架空层），住宅和主干道不在同一平面，也有绿化带、园林作为缓冲，低楼层噪音会比预期小的多。
届时LOW-E玻璃一装，也能进一步隔绝噪音。
｜项目抬高示意，仅供参考
至于学校，也是家长们关注的焦点。
整个双岗车辆段项目，整体分两期开发，一期就是珑岄上城，教育资源方面，配建的是幼儿园，18班小学是在二期地块。
让买家有所顾虑的，是二期地块还没正式出让，学校尚未动工，更不知道品牌，一期业主很被动。
这个问题，也不用太担心。
目前二期地块，虽然还没正式挂牌出让，但大概率也会由广州地铁地产开发。
｜沙盘实拍图
至于品牌，参考同期拿地的珑曜，引入了广大附，地铁在黄埔，谈的牌子大概率也不会差。
再就是项目进度问题，预计27年年中交楼。
超新规项目，技术上更复杂、改造工序也多，开发周期本就要比一般项目要长，珑岄上城能做到两年半左右交付，已经很快了。
随着板块双沙旧改的推进，到时周边的城市界面也会更完整，配套也更齐全。
时间再压缩，周边配套跟没跟上另说，还要怀疑是不是偷工减料了，企业敢卖，估计买家也不敢买。
这一点，算不上黑点。
未开先火，红盘背后的硬核基因
这个项目，关注的客户一直很多，我们自己去看过项目，也和一些买家聊过，从反馈来看，大家对于珑岄，还是很认可的，否则也不可能未开先火。
这样的现象级红盘，背后没几个硬核基因，是捧不出来的。
首先，是基本面足够“扎实”。
项目周边，5站地铁距离，学铁商医文包罗万象，大型商业、三甲医院，公园、学校应有尽有，不久后还有约31万方的「万象系商业」要来。
自身，也通过了20米的抬高，打造了约8000㎡立体商业，装下了星级会所，配备露天泳池、空中会所、社区食堂等设施，配套齐全。
｜项目抬高示意，仅供参考
而这个项目，相比老黄埔其他项目，还有突出优势，做到了3个“唯一”，往后十年都难再有：
一、5号线上盖，老黄埔唯一地铁入户项目
在老黄埔，号称“近地铁”的新盘，不在少数。
但只有实地走过了才知道，很多项目走到地铁，还是挺费劲的，要一两公里，500m内就是佼佼者。
冬天挨冻，夏天暴晒，一年四季没几天是能保持愉快心情出行的。
但珑岄上城不同，是真正的地铁上盖，5号线双沙站，5站直达金融城，10站直达珠江新城CBD，同时串联4号线、7号线，可以快速接驳番禺万博、海珠琶洲。
｜项目交通示意，仅供参考
更重要的是，项目还是老黄埔目前唯一一个和地铁有专门地下通道连接的项目，乘坐小区的电梯，就能直达地铁层，根本不用走出地面。
试想一下，最让人深恶痛绝的强对流天气，其他人还狼狈地滞留地铁里躲雨，珑岄的业主已经从容到家了。
｜地铁归家示意，仅供参考
二、容积率2.17，老黄埔唯一低密新盘
老黄埔很多项目，都是由旧改孵化而来，容积率普遍较高，超高层比比皆是。
但珑岄上城不同，容积率只有2.17左右，不仅是老黄埔在售新盘中最低的，也是5号线沿线楼盘最低的，对齐主城低密豪宅。
｜老黄埔在售项目容积率统计
算上前脚刚成交的天河世界大观四期，24-25年广州主城出来的，容积率低于2.2的宅地，也仅有5宗。
低密，意味着什么？
当然是更高的居住舒适度。
在超低容积率的加持下，珑岄楼高全部都在100米以下，楼间距做到了50-88米，梯户比最高也不过2梯4户、最低能做到2梯2户。
在住宅体验里，电梯的配置直接决定生活效率与舒适度。
在珑岄上城，一台电梯最多也就服务64户家庭，和市面上一梯要应对八九十户的楼盘相比，电梯运力要宽裕得多。
而实际使用中，住户出行时间天然分散，即使是早高峰，每层1-2户家庭，智能派梯，也不用漫长等待，人挤人。
14栋楼，南低北高，呈东西向展开，超宽间距，最大程度保证每一栋楼的视野、通风与采光。
｜项目宽楼距示意，仅供参考
景观上，也丝毫不含糊，园景+山景+江景三重奏：
社区之内，大手笔做了约1.5万㎡的围合式大园林；北面，直对5000亩的龙头山森林公园，一线山景；南面，还有珠江江景加持。
｜龙头山森林公园实拍
即使是低楼层，推窗也是满目景致。
珑岄上城最大的特点，就是把一些原本只能出现在改善豪宅盘的配置，通通用到了刚改项目：
无论大小面积，每一户都朝南，都是单边位，都有独立入户花园、都有270°景观面。
｜项目朝向示意，仅供参考
三、超高得房率，老黄埔在售唯一超新规项目。
之前我们已经强调过，今年，广州严格控制及审慎第四代住宅的批复，不再拉爆得房率。
在户型新规收紧的趋势下，以后的新地块，基本只能做到110%左右的得房率了，像珑岄这种政策窗口期的项目，亮相即绝版，接下来会更具核心竞争力。
｜项目山景+园景示意，仅供参考
珑岄得房率的高，不是只停留在纸面上的计算数据，更在于以空间体感、功能实用重构居住价值标准。
推开门的那一刻，买家自然就明白了。
其中，建面约94平的四房户型，我们有粉丝点评，是广州最好的四房，没有最卷，只有更卷。
怎么个卷法？
两个关键词：尺度感，以及灵活性。
｜建面约94平户型图，仅供参考
先说说尺度感。
穿过入户花园，就是LDKB大方厅，整个空间大约有29平，媲美市面上120平户型，并且还南北通透，北向山景，南向园景。
｜建面约94平方厅实拍
灵动X空间打通后，尺度会更惊人，大约有35平，开间可以达到6.4m，通透感极强，搭配超长南向景观阳台，约270°环幕，给买家创造了更加宽阔的居家视野。
｜建面约94平方厅实拍
卧室空间，同样也是大手笔。
和很多以空间数量为噱头，硬挤多一间“鸡肋”房出来的项目不同，珑岄每一个空间，
都是实用的。
奢阔的主卧，搭配270°飘窗，私密感与尊贵感并存；
｜建面约94平主卧实拍
即使是次卧，也做到了空间上的相对平权，保证舒适度的同时，也保有了完整的功能场域。
｜建面约94平次卧实拍
至于灵活性，体现在两方面。
一是空间改造的灵活性。
珑岄的三间次卧，都尽量减少了承重墙设计，买家可以根据实际需求，调整空间数量，四房，三房，两房随心切换，基于买家高度的改造自由。
无论你是新婚家庭，三口之家，亦或是三代同堂的大家族，它能在全龄段，适配你的一切需求。
二是预留给买家足量的收纳空间。
市面上常见的项目，提供给买家的收纳空间，往往只有玄关柜、电视柜的一小块空间，珑岄直接来了个“进阶版”：
厨房、客厅、甚至是入户过道和卧室走廊内，都掏出了收纳柜，释放更多空间，兼具美观性与实用性。
｜建面约94平餐客厅实拍
｜建面约94平走道收纳实拍
卷的不只是同面积段的产品，还有市面上建面120平左右的改善盘。
据我们了解，项目建面约94㎡户型，首推货量只有78套，同样是要拼手速的。
但地铁地产给买家的惊喜，还远不止这些。
价格上，同样也极具诚意，建面约94平吹风仅320万起。
这个价位段，在老黄埔，你只能买到三房产品，很多都还是旧规，想要总价可控，又想要超新规四房，只有珑岄上城能提供，一步到位。
这样优势的产品，将来进入二手市场流通，也是有显著优势的。
｜沙盘实拍图
项目一共做了建面约72-125平共四个户型，适配全龄段的人员，无论是首次置业的年轻上班族，还是改善家庭的品质跃升，又或是想颐养静享的银发族，都能在这找到匹配的产品。
并且，地铁5号线，横跨了荔湾和天河，能串联广州最核心的几个CBD，向来是租房的“旺地”，隔壁的双沙回迁房，三房租金普遍都在4000元以上，四房要到4500元以上。
参考文冲，同一地段，商品房和回迁房租金本就能拉开不小的价差，两房要比三房还贵。
珑岄离地铁更近，品质更高，将来也更能租得起价。
｜截图来源贝壳
一言以蔽之，珑岄上城具备的，是住-租-售全周期价值链条，好住，好卖，好租。
地铁5号线沿线这么多项目，论“质价比”以及产品与生活的适配度，珑岄上城真的没有对手。
据我们了解，预计4月中下旬就会取证开盘了，照目前的冻资量，到时肯定是要拼手速的。
现在冻资锁定名额，还能享受98折优惠。
感兴趣的朋友，要抓紧了。
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