作者| 高凌朗
编辑| 汪戈伐
图片来自企业网站
3月31日，华侨城A披露2024年年报并召开线上业绩说明会。报告显示，这家曾经年赚百亿的标杆房企陷入持续亏损的困境：2024年营收544.07亿元，同比下降2.40%，归母净利润亏损86.62亿元，较上年增亏33.42%。
要知道，这已是华侨城连续第三年出现亏损，2022至2024年分别亏损109.05亿元、64.92亿元和86.62亿元，三年累计亏损达260.6亿元，创下文旅行业亏损纪录。
作为"文旅+地产"模式的开创者，华侨城曾引领行业发展。然而伴随房地产行业深度调整，这一模式正遭遇巨大挑战。
一方面，地产销售断崖式下滑，房地产板块签约销售额263亿元，同比下降41.4%；另一方面，文旅项目需要持续投入，2024年旗下景区游客人次下滑至8081万，同比减少13.7%。
在债务和融资方面，华侨城也面临重大压力。截至2024年底，有息负债总额达1304亿元，其中短期债务约404亿元，占比31%，而货币资金仅134亿元，现金短债比仅为0.33。
双主业同时探底 华侨城的商业模式似乎需要改变了。
华侨城的盈利模式曾被业内称为"以房养园"——利用文旅项目带来人气，提升周边地产价值，再以地产销售利润支撑文旅投资。
这种循环曾带来高额回报，2018至2020年间，华侨城连续三年净利润超百亿。然而，这一模式在当前房地产寒冬中遭遇严峻挑战。
从年报数据看，华侨城地产业务毛利率从2022年的21.86%急剧下滑至2023年的11.54%，2024年仍维持这个水平。
仔细分析，市场供需失衡导致一二线城市项目去化周期延长，企业被迫降价促销，叠加土地成本、建材人工费用上涨，项目结转毛利率同比下降，直接压缩利润空间。
华侨城的文旅板块同样不乐观，2024年文旅综合业务毛利率降至14.34%，与2021年的32.36%相比，四年累计下滑18.02个百分点。
虽然华侨城布局了北京玛雅海滩水公园、深圳前海欢乐港湾等新项目，但重资产、长周期的运营模式导致成本高企，面对消费降级趋势，客单价难以覆盖运营成本。
财务成本进一步加剧了华侨城的困境，2024年财务费用飙升至38.21亿元，较上年增加24.3%，已连续四年攀升。
从融资结构看，非银行类贷款平均融资成本4.41%、基金融资6.00%，高于行业平均水平，全年财务费用支出预计占亏损额的40%以上。
值得注意的是，华侨城的扩张节奏已经明显放缓。2024年全年暂停了土地获取，与2023年获取4宗土地、支付约72亿元形成鲜明对比。
华侨城地产2024年亏损30.18亿元，比上一年的13.16亿元扩大了近17亿元；上海华侨城也出现了4.39亿元的亏损。种种迹象表明，"文旅+地产"的商业模式需面临根本性调整。
面对严峻形势，华侨城启动了一系列自救措施。
从2023年起，华侨城加速出售资产，包括上海宝格丽酒店、深圳艾美酒店等优质资产，2024年进一步转让昆山康盛、江苏融德等公司股权。
市场信息显示，华侨城对部分文旅资产实施连续降价方案，如云南文产100%股权挂牌价在一个月内三次降价，从0.46亿元降至0.31亿元，降幅达32.6%，显示出资金回笼的紧迫性。
今年1月，华侨城因子公司云南华侨城实业4200万元债务逾期被推至风口浪尖。该子公司资产负债率高达235.45%，净资产为-14.25亿元，连续两年累计亏损超2亿元。
虽然最终债务展期至2025年底，但这一事件成为华侨城经营状况的重要缩影，可见我们之前的文章《》。
华侨城也在积极探索转型之路，自2018年起，公司发起多次声势浩大的华侨城文化旅游节，全国数十个城市、上百个旅游项目联动，推出花橙旅游卡和在线商城"花橙旅游"，试图形成"品牌+会员+平台"的轻资产模式。
在产品创新上，继"欢乐谷"之后，华侨城尝试研发多种可复制的产品形态，如融合生态加主题乐园的"东部华侨城"，定位亲子娱乐的麦鲁小城系列，以及融合文商旅的欢乐海岸系列。
值得肯定的是，华侨城在现金流管理方面表现不错。2024年公司经营性净现金流达到53.62亿元，同比增长56.67%，连续第二年保持正值。通过"631债务风险管控机制"，平均融资成本从年初的3.89%降至3.62%，在一定程度上优化了成本结构。
华侨城的困境是传统房企转型的缩影，短期来看，公司需要继续盘活资产、重组债务以稳定现金流。
长远来看，华侨城仍需要重新考量商业模式，打造真正有吸引力的特色产品，降低对地产输血的高度依赖。
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