北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
请问，我22年底在廊坊大厂路劲公园上城一期买了一套114平的四室两厅两卫的房子，总高16层楼层我们是在三层，带车位，一梯两户。房价是11200一平米，总价128万左右，找人做贷款还花了1万五。当时贷款了111万，月供是6400左右。23年8月交房的。
由于资金紧张目前我还没有办理收房，税费啥的还没交，所以还没拿到房本，房子还是毛坯状态，估计要收房子交税费啥的还得六万多块。路劲公园上城二期今年五月份马上也要交房了，跟我同户型的房子二期的价格跌倒了8000一平米。中介说我这套房子现在如果卖的话能卖90万左右，但是不满两年税费就得交个五万来块钱。哎赔惨了!
我想听听您的建议，我是现在想办法收了房子赶紧想办法卖掉呢，还是再等等看房价能不能再涨涨再卖。也不知道这里房价还能不能再涨了。恳请您能帮我出出主意。
A：
1、我对环京可不熟，大厂都好几年没去了，只能简单说两句，具体的最好问当地懂行的。
2、这114平的四室是典型的刚需户型，但我看小区里又有130平叠拼，那说明这小区的品质应该还可以，至少在房龄新的时候不会差。当然前提得是保质按期完工啊，别降低品质。
如果是这种情况，那常规建议是如果不自住，尽量在房龄新的时候出手。因为时间长了就难免小区品质下降，“高品低配”的高品优势就降低了。对于自住的无所谓，投资的则有可能吃亏。
3、另外我上网看了看这小区的地段儿，好像不是太强。明明北边就是路劲的阳光城大盘，那为什么在南边单独的开发了一个公园上城啊？中间隔了个首钢的厂子，当时这帮香港人怎么想的？
估计当时是跟首钢没谈妥土地，所以就先这么开发了。但既然是开发了，就很可能导致中间这块地就更不好谈了，换了谁都得坐地起价。本来工业用地的手续就不好办，房地产不景气就更不好办了。
所以这小区的地段儿不太强，被工业用地四面包围，在新房阶段可以跟接盘的聊未来，但万一拖的时间长了呢？等小区都老了就不好忽悠了。
4、总之如果是我，在不自住的情况下，不会持有这套房太长时间。不图多挣钱，为了降低风险也会趁着房龄新出手。
除非是周边土地被大规模拆迁+转换性质，否则时间越长越不好办。但这具体的情况我不清楚，问当地的吧。
另外问问租售比多少？如果“静态的毛租售比”在700左右，那说明这房价还算合理，当然数值越低越好，越低说明泡沫越少。也就是说，这套房既然现在市场价90万，租金就不能低于1300，越高说明泡沫越小。如果是简装的能租到2000左右，也就是租售比到500左右，那就可以留着等行情，但也别周期太长，别等到花儿也谢了。
仅供参考。
二
Q:
请问，北京如果真的都阳光招生了，那学区房的价格您认为是会涨，还是会跌啊？
A：
1、我认为这政策对房价没什么影响，甭听中介瞎忽悠什么“学区房的又一次春天”。毕竟东城区早就是阳光招生了，但溢价率基本没变化。
而且家长们都是以高考成绩作为评判标准的，这代表了学区的整体水平。只要高考成绩不明显下降，那某个区的整体溢价率就不受太大影响。
2、至于是阳光招生还是掐尖儿点招，对房价其实影响不大。这参考海淀吧，连续两年阳光招生，房价变化很大吗？毕竟就算是小升初阳光了，高中和大学也不能派位吧？
就算是高中增加校额到校，那其实也不太影响最终的高考。毕竟所有好点儿的中学都是分班分层的，或者说是“走班制”，甚至还有挂靠学籍的呢。这都不是什么秘密，在各学校都是常规操作，既不好查，也很难杜绝。那只要有这些操作存在，那仅仅对小升初做些改革其实影响不是很大。
3、当然，传说教委也要严查挂靠学籍了，但这就看效果吧。在我看来，很多事儿都是潜规则，大家都墨守成规+只做不说=存在即合理。
4、另外在我看来，影响学区房价格的还是入学人数的大趋势，其他的都属于细枝末节的微调而已。之所以2013年至今学区溢价高昂且坚挺，根基就是人口高峰期的孩子太多。这期间教育部门出台了很多打压学区房的政策了，哪个都比这阳光招生的力度大，但效果很明显吗？
5、总之我不认为这政策对房价有太大的影响，只对某些家庭的教育模式或学区选择有影响而已。但肉烂烂在锅里，东边不亮西边亮，无非是跟围城似的来回换位而已，总盘子还是那样儿。除非是来抢饭吃的减少，那才会减少竞争，导致蛋糕缩水呢。
仅供参考。
三
Q:
请问，因为小朋友明年要上小学，现在关注马连洼，700-800的预算，两居，裕隆新村和七彩华园推荐哪个？
A：
1、房产的价值由地段儿决定，同一地段儿内，小区性质的常规排序是商品房、公房福利房、保障房政策房，然后是安置房回迁房。
这俩小区不好相比，一个是带有福利性质的商品房一个是回迁房，一个户型偏大一个户型适中，一个人文社区一个乡村社区，不太好比。相当于说想买车，是买辆老奥迪，还是买辆老捷达？这就看自己的感受吧，注重改善的买七彩华园，注重性价比的买裕隆新村。
2、裕隆新村估计700来万能买到80多平两居，租金在8000左右，租售比900。七彩华园最小的两居室户型90多平吧？得800多万起，但租金多不了多少，所以租售比得1000左右。也就是说，裕隆新村从居住角度的性价比更高。
3、总之看自己的主要需求吧，否则不好笼统的比较，两个小区的特点不一样。常规建议是先看七彩华园，毕竟是为了孩子上学，那孟母三迁选的未必是房子，而是社区的氛围。七彩华园早期的很多业主都是中科院航天五院的和一些教授，占了至少一半以上，所以人文氛围更强一些。
仅供参考。
四
Q:
请问，之前自持一套方庄芳古园老破小已卖掉，最近准备置换成城区次新两居。因为我们俩上班地点分别在东西城，所以本着能让其中一个人上班近的原则，看了朝阳四惠、朝青和丰台丽泽、六里桥附近的房子。目前看感觉朝青可能从租售比、环境上来看性价比比较高，就是去西城实在太不方便。
其他如四惠的城市界面一般 ，医疗配套也不好；丰台丽泽、六里桥租售比奇差，感觉溢价还是高得让人难以下手。上述这几个选择里，您看哪个板块会比较好一些？估计五年后可能还有进一步置换的需求。
A：
1、这我好像没什么可说的吧，几个板块就是这现状，只能是看自己的感受选择了。
2、我如果建议也是首选朝青啊，然后四惠。而丽泽和六里桥次新小区的溢价就是高，一般都得好几年才能抹平呢，现阶段居住的性价比不太划算。
3、这我还真没什么建议，还是看预算吧，如果预算比较高就看看双井到大望路的，几个次新小区都不错，就是贵点儿了。
另外也可以看看石景山的，鲁谷的远洋沁山水，挨着公园，小区环境也挺好，价格走势至少不落后。现在两居室应该700多万左右，租金1万上下，租售比在正常值范围内。另外挂牌率一直是低于北京平均值的，所以流动性也应该挺好，出手置换的时候不难卖。
4、其他要不就再看丰台草桥马家堡到公益西桥一带的，很多在西城金融街工作的都在这儿看房。次新的小区也不少，价格走势和性价比都正常。这里价格相对更合适，7/8万就能买到很不错的了。
仅供参考。
五
Q:
请问，我在北京至少看了十多个小区了，在我看来，北京郊区回迁房的质量其实超过很多市区商品房。原因很简单，回迁房都是村里自己盖的，那当然要质量好了，否则村民们都不答应。而商品房都是开发商盖的，他们自己不住，质量能好吗？
当然回迁房的居民素质确实有的地方不是特别的高，堆破烂占地方破坏小区环境的确实有，但这也都是小部分人，我现在就在回迁房小区上班，业主们都互相认识，小区很和谐，比商品房谁都不认识谁的强多了。所以我认为回迁房的性价比才是最高的，比商品房划算。
A：
1、您说的我部分认可吧。尤其是质量这方面，只能说少部分回迁房小区的质量确实很好，能超过同时期的部分商品房。主要是早期的回迁房，基本都是以“新农村建设”的形式开发的，不好好盖的话确实挨骂。
另外质量好的基本都是当年村里有建筑队的，去外边承揽工程赚到钱了，那就更应该给父老乡亲的盖结实房子了。再加上当年的成本低，90年代500块钱一平米就足够了，所以那个年代的部分回迁房确实质量好。
但这只是一部分，后来就说不好了，看领导们的良心吧。尤其是哪些外包工程的回迁小区，指不定有什么内幕呢，这就不多说了。
2、回迁房性价比高，这我是完全认可的。或者说在任何一个板块内，回迁房的性价比都必定高于商品房。
但这就是优劣势共存吧，之所以性价比高，就说明房价不太高，也就是涨的慢点儿，所以显的租金高，也就是居住的性价比高了。这没有什么好不好的，只看自己更重视哪方面。
3、回迁房的社区和谐我也认可，几代人都一个村子的自然互相熟悉，搭棚办事儿也有的是。但这也是看自己的喜好吧，有人喜欢热闹有人喜欢清净，有人喜欢烟火气也有人喜欢仙气飘飘。房子是用来住的，自己喜欢就是最好的。
仅供参考。
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