“烂尾楼”重生记

“砰，砰，砰！”震耳欲聋的礼炮声划破长空，叫醒了沉睡多年的土地。

在佛山卡斯汀酒店项目现场，一场特殊的复工仪式正在举行——这个停工多年的项目，终于在万物复苏的季节迎来了重生时刻。

复工仪式结束后，法官向施工单位了解复工准备情况

困局：资金链断裂，烂尾

为盘活闲置集体土地及物业，满足群众的日常休闲需求，2019年，禅城区祖庙街道镇安村升一经济社与佛山市景绅物业服务有限公司签订协议，以出租集体土地使用权的方式引入该公司开发卡斯汀酒店项目。

这个项目位于桂澜路旁，被多个成熟小区环抱，地理位置优越，交通便利，配套完善。

当年6月，该项目取得建设工程规划许可，计划建设417套公寓以及约5000平方米的商铺物业。其中，景绅公司通过出让使用权的模式出让了398套公寓，并约定于2021年4月13日前交付物业。

很快，项目正式进入施工阶段。然而，到了原定交楼日期，公寓权利人却迟迟没有收到交楼通知。原来，因景绅公司资金周转困难等原因，项目从2021年开始已出现阶段性停工。

随着项目建设“停摆”，景绅公司危机全面爆发。公寓权利人要求退款、赔偿违约金，施工方主张工程款等58起债务纠纷涌入法院，涉及金额高达1.06亿元。账户被冻结、资产被查封、股东无力注资续建，向金融机构融资也是难上加难……多重压力下，项目彻底停摆。

转机：“执破融合”、理念融合

案件进入执行程序后，法官调查发现，该公司除这个“烂尾”项目外，已无其他财产可供执行。如果直接司法拍卖处置未完工的楼盘，极有可能导致资产价值贬损，债权人的损失也会更大。倘若能注入资金复建，债权人的利益才可能得到更充分的保障。

此时正值禅城法院创新设立“执破融合事务中心”，经多轮论证和综合考虑，法官决定引导当事人借助“执转破”，将该案导入破产程序，发挥破产拯危纾困的作用来救治公司和项目。2024年6月，法院裁定受理景绅公司破产案。

“天塌了！”“破产就是逃债！”“破产不就等于我们什么都拿不到了吗？”此时，被延期交房3年多的公寓权利人在群里炸开了锅。

“大家别急，破产并非逃债，而是为了更好解决问题。”禅城法院破产案件承办法官黎秋华耐心向业主释法说理，“企业破产法的立法目的在于公平清理债权债务，保护债权人和债务人的合法权益，实现对社会整体利益的维护。”

破局关键在于复工复建，这也是禅城法院受理之初就敲定的办案方向。只有竣工验收，才能实现景绅公司资产价值最大化，从而保障各方利益最大化。可要复工复建，必须有资金注入。如何才能尽快引入续建资金？

“一种方案是破产重整，由管理人通过公开拍卖招募投资人接手债权债务并注资续建，但景绅公司债务庞大、且注资续建金额高，难以吸引投资者，重整难度较大。”“另一种方案是破产清算，即整体资产处置，将景绅公司对该项目的合同权益通过公开拍卖，所得用于复工复建，但面临流拍或成交价较低等问题，远不足以覆盖续建成本。”面对这两种方案，法官们展开了激烈的讨论。

“或者可以在清算的过程中融入重整的价值理念，通过融合破产清算和重整这两种程序的优点，依法处置变现破产财产，最大限度维护和发挥破产财产的价值。”此时，黎秋华提出了新的工作思路，并得到合议庭的一致同意。

“烂尾楼”活了！

思路通了，行动也就活了。禅城法院首先依托“府院联动”机制，及时向禅城区委政法委汇报，并协调相关职能部门共同推进落实。

在区委政法委的领导下，区住建局、祖庙街道办事处等多次召集各方沟通协调。期间，升一经济社提出有意向出资，但离项目续建至验收所需金额之间还有较大差距。

“如果项目彻底烂尾，不但会影响村集体的形象，村民利益也将极大受损。如果将项目未售物业变价出售给经济社，将出资款作为债权申报，通过在破产财产中公平受偿的方式，充分保障其权益，或许可以促使其提高出资额。”为此，黎秋华多次向经济社释明破产相关法律程序和利害关系，并联合破产管理人组织总包单位及28家分包单位等召开50余次联动会议。

经过反复磋商谈判，各方分歧不断缩小，最终，升一经济社同意拿出足额资金解决项目续建及验收，并向公寓权利人交付案涉公寓。