今天可能要给卖房的房东泼盆冷水了。
我知道大家肯很疑惑，明明3月份上海的小阳春势头不错。
二手房近3万套的成交，土地市场更是出了一堆地王。
据说不少地王旁边的房东都在家里“滑跪庆祝”了。
但是幸运毕竟是少数人的。
我们研究院看了最新的上海二手房挂牌数据：
上海挂牌1年以上房源的占比已经飙升到了20%~
也就是说5套房子就有1套卖了超过1年了。
有太多人非常容易错误估计卖房行情，尤其是错误估计自身的卖房行情。
上海二手挂牌的 冷暖分化 远超想象。
总有人卖不掉
我不知道大家会不会经常关注贝壳上架的房源。
我们这段时间观察下来，发现1年前发布的房源绝不在少数。
便宜的、贵的都有。
远郊的、城区的也都能看到。
甚至好赞好房里面也有不少挂牌1年以上的房源。
这么多卖不掉的，
上海的二手挂牌市场到底发生了怎样的变化？
要说所有的房子都难买，那也是不准确的。
从数据中可以看 到，挂牌时间3个月内的始终稳定在3成左右。
说明还是有人可以快速卖掉房子。
房外房研究院制图（上架周期=当期统计时间-挂牌上架时间）
目前市面上能够快速成交的无外乎一下几种情况：
首先就是低价甩卖的，砸盘价一般都跑的很快。
毕竟市面上等着捡漏的买家是不少的。
其次是性价比高的次新房。
尽管价格不一定是最低的，但是综合评分高，地段、房龄、产品、配套都有优势。
只要是相对低价，受众面也不小。
最后就是房东心态好的。
能够随行就市，根据当下最新的市场情况及时调整价格和策略。
中介渠道资源也利用到位，人家的有效建议能够第一时间采纳。
但并不是所有的房东都懂得如何卖房。
20%以上是超过1年以上没有卖掉的。
甚至有2、3年仍然卖不掉的房子。
当然不排除里面会有一些僵尸房源。
但是能上到网站展示，这么久不下架，多数还是要卖的。
更重要的是，这些变化也就是这2年之内的事情。
2023年5月的时候，挂牌1年以上房源的占比还只有9%。
如今占比飙升到20%以上。
这就是真实的市场背后的 无奈 。
2025年上海买房，买错比买贵更可怕！
哪些高性价比的好房子值得入手？
哪些垃圾资产的差房子赶紧抛掉？
扫码️免费1V1定制方案，今日仅限10位！
卖成了滞销房
如果进一步把数据拆开来看，会发现：
越是在成交火热的时候，这种极致的分化越明显。
我们将2024年和2025年3月进行对比。
房外房研究院制图
挂牌时间在3个月内：占比34.9%，增长22.9%。
这一周期的房源体量最大增速还高，说明今年年初挂牌卖房出逃的人比去年还多。
市场交易量的提升，让他们看到了脱手的希望。
挂牌时间在3-6个月：占比22.8%，增长3.3%。
上海目前全市平均成交周期差不多在150天左右这类挂牌房源比较稳定。
挂牌时间在6-12个月：占比21.8%，减少21.9%。
2024年的交易量活跃度确实是比较高，去年挂牌上架的房源滞销量要显著低于历史同期。
挂牌时间在1-2年：占比16.1%，增长22.6%。
挂牌时间在2-3年：占比3.5%，增长65%。
挂牌时间在3年以上：占比0.9%，增长84%。
滞销房源还在不断积压。
越是难卖的房子越难卖，这种 负反馈 还在继续。
就目前的情况看：
如果挂牌1年内没有成功卖房突围，那铁定就被买房人剩下了。
那么恭喜你，成功和时间做朋友了。
免费领取
《2025年上海楼市重磅资料包》
观观老师研究了17年的楼市干货全在里面
这些房子还很难
看到这里，我知道大家肯定想问这滞销的到底都是些什么房子呢？
别急，继续给大家看数据。
分面积段来看上海挂牌时间1年以上的房子，占比较高的有3类：
房外房研究院制图
一类是小面积的，大概率就是老破小了。
可以看到60平以下的房源占比27%。
目前的老破小成交爆发也是集中在市区的学区老破小。
远郊的老破小甚至价格还在下跌。
算得上上海最难卖的房子之一了。
另一类是过去中小套7090政策的受害者，80-90平的房源占比11%。
供应多了，自然在卖房市场上有点红海竞争的意思。
再加上现在市场上置换客户为主流。
这些小户型的买家也极有可能是现在想要置换的人群。
大家集中出货，自然谁也不好过。
最后一类就是被新房迫害者，100-120平的房源占比10%。
按理说这个面积段的房子多在次新小区，至少也是2000年以后的房子。
但是面对的一个现实问题是，新房的面积段从7090正在向100-120平转移。
告诉大家个数就明白了：
2024年1月-2025年2月期间，上海新房100-120平成交占新房住宅成交量的29%。
超越7090成为成交比例最高的面积段。
为什么卖房难，因为大家的竞争对手实在太多、太复杂了。
如果从总价段来看，低总价、高总价都挺难的。
房外房研究院制图
挂牌1年以上房源，300万以下的占到近4成。
如果放大到500万以下，直接占了63%的房源。
2000万以上总价房源虽然只占4.7%，约1000+套。
但是高总价的挂牌量本就不多，1000套已经不是小数目了。
不是你有钱就牛X，房子该卖不掉还是卖不掉。
3个月房子还没卖掉？挂牌没带看？降价没客户
学习我们
最先进“
换房宝理念
，平均卖房周期
41天
现在扫码优先给你留张票？
仅剩5个名额
有些地方永远别碰
有些时候，卖房不单单是卖的问题。
很多时候买房才是根本原因。
你买入的时候就决定了卖房的难度到底有多大。
你看这些挂牌3年以上的房子，妥妥地“滞销钉子户”。
房外房研究院制图
挂牌量大的板块大部分都是远郊板块，像什么惠南、临港、金山、朱家角、南桥、海湾等等。
别看他价格便宜，1-2万/平，便宜是有代价的。
看了几套远郊的滞销房，房子属于基本没啥维护的战损风格。
可能房东单纯的等待老天爷给他分配一个有缘人。
最好的方式是别买在这些“坑”里。
如果已经入坑了，放弃轻松卖房的幻想。
时代真的已经变了。
卖房这个体力活，会变得越来越专业。
注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。
最近上海楼市真的不一样了。土拍高溢价不断，二手成交接近3万套...
2025年，我们面临一个最关键的选择：该买还是卖？
作为重要家庭资产，选错的代价非常大！因为这次跟过去周期完全不同，背后的情况要复杂的多。卖房如何选对时机？买房如何选对标的？
很多问题都不能直面回答。但，关系到很多小伙伴的切身利益。我们做了一场线下分享会《上海买房/卖房第一课》，上百页的PPT，三个小时的课程，全程无尿点，还有1V1现场答疑。扫码️优先获取名额。（如果你听完，感觉不符合你的需求。很简单，随时可退款。）
「魔都财观-房外房旗下矩阵号」
不仅可以提供优质内容，
还为粉丝提供定制选房方案和卖房落地执行服务。
