地产黄金时代过去之后，物管行业成为关注的焦点。
前几年的时候，物管行业曾经掀起过一轮上市热潮，上市地点大部分选址的是港交所。
毕竟，A股对与地产有关联的企业上市有着严格的限制。
如今，各大上市物企2024年年报已经陆续发布，我们不妨来看一下上市物企2024年的业绩情况。
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碧桂园服务、万物云在管面积超10亿㎡
截止2025年4月3日，有59家上市物企已经发布了2024年年报，新城悦服务、瑞森生活服务则发布公告宣布延迟发布年报，A股上市的南都物业、特发服务、新正大目前尚未发布2024年年报。
2024年，还有2家物企宣布退市，分别为华发物业服务、融信服务，再加上2021年由于被收购而退市的蓝光嘉宝服务，这几年有3家上市物企选择了退市。
对于一家物企来讲，管理面积是其业绩的基础，更大规模的管理面积才有可能带来更大的业绩规模。
而在管理面积中，分为合约面积、在管面积。合约面积指的是已经签了合同但还没正式管理的，在管面积是已经实际在管理的。
因此，对于2024年的业绩来讲，在管面积是更为重要的。
在已经发布年报的59家上市物企中，万物云、碧桂园服务以超过10亿平方米的在管面积遥遥领先，分别为10.6亿平方米、10.37亿平方米。
而第三家在管面积超过10亿平方米的，有可能是保利物业。
截止2024年12月31日，保利物业合约面积为9.88亿平方米，在管面积为8.03亿平方米，遍布30个省、直辖市及自治区的194个城市。
保利物业2024年的合约面积较2023年增长了7.16%，在管面积较2023年增长了11.68%。
除了上述3家物企之外，在管面积超过5亿平方米的物企还有绿城服务、雅生活服务、恒大物业。
目前尚未分拆上市的龙湖物业，截止2024年末在管面积为4.1亿平方米，规模方面与华润万象生活、中海物业基本相差不大。
59家发布年报的上市物企中，有36家的在管面积在1亿平方米以下。如地产行业一样，物管行业也是龙头企业的集中度越来越高。
先做大，再做强，这是大部分企业的发展路线。
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7家物企营收超百亿
关注完在管面积数据之后，接下来关注一下各家物企2024年的营收和利润情况。
59家已经发布年报的上市物企中，有7家2024年营收超百亿元，分别为：碧桂园服务、万物云、绿城服务、华润万象生活、保利物业、中海物业、雅生活服务、恒大物业。
其中，碧桂园服务、万物云的营收分别达到439.9亿元、362.2亿元，处于遥遥领先的地位，其余几家百亿级营收物企基本在100-200亿元。
加上2024年营收114.2亿元的龙湖物业，这意味着2024年营收规模在百亿级别的物业企业实际上是8家。
当然，营收规模大并不代表利润就高。
2024年上市房企中的“利润王”是华润置地，物企中的“利润王”是华润万象生活。
华润万象生活2024年的净利润达到了36.29亿元，相当于净利润规模第2名碧桂园服务的2倍！
净利润超10亿元的物企还有碧桂园服务、中海物业、保利物业、万物云、恒大物业，净利润规模在10-20亿元之间。
59家上市物企中，有13家净利润出现了亏损，雅生活服务以32.71亿元的亏损额成为上市物中的“亏损王”。
出现亏损的物企，基本都是受到母公司或者大股东的拖累，例如：融创服务、世茂服务、金科服务等等。
59家上市物企中，2024年净利率最高的3家是祈福生活服务、星盛商业、华润万象生活，净利率分别达到了26.55%、23.02%、21.89%。
祈福生活服务是一家位于广东的物业企业，涉及到零售服务、资讯科技服务、物业管理服务、校外培训服务、物业代理服务、餐饮服务等，其规模并不大，其中零售服务占到了其营收的37.95%、餐饮服务占到其营收的17.57%，物业服务的占比为23.61%。
星盛商业也类似，这其实是一家总部位于深圳的商管公司，跟传统的物管公司不一样。
很明显可以看出的是，但凡涉足商管并且商管部分营收规模比较大的物企，相对来讲净利率要更高一些。
经历了前几年的狂奔之后，2023年、2024年物业企业登陆资本市场的速度明显降温。整个2024年，仅有2家物业企业上市，分别为经发物业、泓盈城市服务，这2家企业均为国企背景。
回归理性之后，上市物企的市盈率也回归到了较低水平，更多的企业开始选择暂缓上市。
3月21日向港交所递交招股书的奥联物业，成为今年首家递表的物管企业。
据招股书披露，截至2024年12月31日，奥联物业拥有183个商企及城市空间服务在管项目，管理面积715.4万平米；156个社区生活服务在管项目，管理面积2436.7万平米。
2024年奥联物业的收入为4.76亿元，较2023年的4.31亿元增加了10.4%。
接下来，待资本市场回暖的时候，也许会有更多的物业企业选择上市。
