咱们现在的房子，正逐渐沦为低效资产，二手房的上行预期空间在一点点被打破。如今新房涨价，可二手房不仅不涨，反而持续下跌。新楼盘在各方面优势明显，二手房根本比不了。得房率、层高、隔音保温、批复比、容积率这些方面，二手房都落于下风，再加上市场供应量又大，二手房哪还有涨价的空间。
所谓低效资产，简单说就是资金变现率和现金收益率都很低。直白来讲，就是房子卖不上价，出租也赚不了多少钱，租售比常常只有一点几，连银行利息都跑不赢。就像有个朋友的万科房子，持有成本140万，现在只能卖九十来万，租金每月才1200元，算下来租售比只有一点几。卖吧，觉得亏太多不甘心；继续持有呢，又怕房价接着跌。这几年每年得搭进去十几万，像这种情况现在可不少见。
二手房销售到底有多难呢？
我上次去二手高端市场转了转，发现现在挂出来的很多二手房源，一个月平均带看量不到十组，出价的人就更少了。
比如说有套950万的大平层，最近问价的人多了，业主还以为是拍出了高地价影响了房价，看房的人会增多，原本还想涨点价。结果一问才知道，是一个客户找了好多家中介挨个询价，真正来看房的人还是少得可怜，业主也就不敢涨价了。
现在有些二手房，除了要给中介费，还得单独给销售一个大红包。就有客户直接建议，每天设置带看奖励，带一组客户就发50 - 100元红包。能不能成交不好说，但至少能增加带看量，这就是当下二手房市场的现状，都是我咨询客户时了解到的真实情况。
很多人看到中心城区每天有上千套的销量，在没弄清楚数据统计范围之前，我也以为中心城区就是“5 + 2”区域。但实际上，人家统计的中心城区还包含二圈层的龙泉、温江、双流、郫县，甚至青白江。这么大的范围，这么多项目和二手房源，一天1000套的销量也就不算啥了。
一直以来我有个疑问，按说一天1000套的成交量，一个月就是3万套。就算按10%的成交率来算，每个月至少得有30万组看房客户，这样3万套的成交量才合理。可为啥现在看房的人这么少呢？
从数据就能看出原因，范围太大，虽然看房的人总量不少，但二手房挂牌量实在太多了。所以很多二手房只有寥寥几个人看房，你要不发个红包，可能连带看的人都没有；要是价格稍微偏高一点，同样没人来看房。
其实到现在，整个二手市场都还没企稳。最近这两个月，从宏观数据看，各个城市的二手房价格还在下跌。大家可以去查查70个大中城市的数据，把连续几个月的数据拉通来看走势，别只看单月的。这就是我为啥说房子正变成低效资产，产品竞争力不行，存量又大。
而且现在银行的不良率也在上升，这里说的不良率主要是个人住房贷款断供情况，也就是老百姓的按揭贷款。前几天招行发布2024年年报，和上年相比，零售不良贷款上升到351亿，比2023年增加了45亿。零售不良包括小微企业贷款、个人住房贷款、消费贷等。
其中个人住房贷款不良率占了20%，比上年增加了17亿，也就是断供金额增加了17亿。除了实际断供的，预期断供的增加得更多，比上年增加了100亿。这100亿虽然不一定都会断供，但其中很可能存在增加断供的情况。
所以现在的房地产市场形势很微妙，并不像很多人说的那样热火朝天，而是一面看似有热度，一面却透着寒意。很多业主和开发商还在困境中挣扎。要是只从个别情况来判断市场，肯定看不清楚。要是就按这种片面的结论去买房，大概率是要吃亏的，毕竟在房地产市场交的学费可不便宜。上面说的这些可都是实际情况。
