大家好，我是苏北哥！今天是4月3日，农历三月初六，天气一片晴好，即将迎来清明小长假……
01.
劲爆大消息！5号线于本月开通运行，但却不能一站直通，南北两段需要接驳车运客？
4月看来是注定不会平凡了！3月底南京发布了新“宁七条”，一夜之间导致南京二手房挂牌量猛增3000+套，人们还在讨论XZ后的南京房价到底是“跳水”还是“上扬”的时候，昨天的一场土拍，又将南京楼市推上了舆论的风口浪尖！
49分钟，68轮竞拍，43%的溢价率，横扫去年南京土拍“一轮游”的阴霾，真正扬眉吐气了一把，也让外界不得不用全新的眼光审视南京楼市，2025年后市南京后市期望值自然也就被抬高了……
不得不说，4月份南京排入议事日程的“大事”还真是不少！
接下来，4月23日就要进行蛇年的第二场土拍，大校场即将推出断供两年来的首幅宅地G07地块；雨核也即将推出断供2年左右的首付宅地G09……
4月30日，南京将一口气出让10幅地块，其中就包含被誉为河西楼市压舱石的农研所G28地块；还有多年未有供地的江宁九龙湖将推出容积率1.8的G18低密宅地。
九龙湖G18地块位置
4月的南京楼市可谓大事不断，更可谓是精彩纷呈！然而除了楼市本身，4月南京城建、交通方面的大消息也是不少的。
其中最惹人关注的便是地铁5号线北段的开通运行，以及线路的“南北两段”无缝连接，一站直通！这可是让一众南京人为之振奋的大消息！
5号线北段今年上半年开通的消息，最早从去年9月份就有博主在网上透露，当时通报了线路热滑的消息，振奋了南京舆论圈。
今年2月份这条消息得到相关媒体证实，现代快报2月10日消息称，5号线北段3月份将进行试跑，有望4月份迎来全线通车。
现代快报截图
时间来到3月20日，正如媒体报道的一样，5号线北段迎来了首次成功试跑，全程方家营-吉印大道，由神机营站回库车，其中香樟园站封闭。
5号线北段3月20日试跑视频
而相应的，原本已经于2024年3月开通的5号线南段（江宁段），也于今年1月1日至3月15日临时停止运营服务，原因是为了与线路北段进行全线贯通割接工程（5号线江宁段已经于3月12日起恢复运营）。
就在所有人都在盼望4月份5号线全线贯通，一站直通的喜悦中时，昨天傍晚一个惊爆的消息在微博上出现：“5号线，可能会成为南京首条南北分段、一站不通的运营格局。”
这是什么意思呢？也就是说5号线4月底开通之后，北段北起方家营，南至大校场神机营站为止。5号线南段还是将是东山文靖路站至吉印大道站。而5号线南北两段无法实现无缝对接。
网络截图
5号线北段底站“大校场神机营站”与5号线南段始发站东山文靖路站之间，无法通过地铁通勤，必须通过公交进行客运接驳。
此消息一出，犹如一石激起千层浪！迅速在网上发酵！这位微博博主的发帖下面，评论更是呈爆发式增长！甚至一些评论者透露了事情的最新进展。
跟帖评论者不止一人对5号线南北分段运营，不能一站直通的消息“言之凿凿”，甚至有人透露，在地铁部门工作的内部人员透露，5号线南北接驳的运营车辆都已经买好了。
这些消息的发出，为本月即将正式开通运行的地铁5号线蒙上了一层“灰色的情绪”，然而这个“线路分段运行，不能一站直通的消息”是真是假呢？
具体真假，北哥目前也没有确切的信息可以证明，但是我们可以基于现有信息之上，分析该消息的可信度。
首先3月20日5号线全线试跑当天，一个小细节不知道大家主要到没有？被誉为南京地铁“换乘王”的5号线，全长37.4千米，可以与1、2、3、4、6、7、9、12、13、S1号线十条地铁线路实现换乘。原本线路规划30座地铁站，然而3月20日线路试跑当天，真正启用运营的车站只剩下29座。
位于江宁境内的“东山香樟园站”并未被启用！
从当天5号线北段发布的线路图中，并未发现“东山香樟园”站的踪影。
而早早于去年3月开通运行的5号线南段，线路始末站早已明确，就是从文靖路至吉印大道，也不包含“东山香樟园”！
百度南京5号线南段线路始末站
也就是说东山香樟园站目前既不属于5号线北段，也不属于南段，难道是独立存在的一站？而该站点正是线路北段和南段最重要的过渡站点！根据之前的媒体报道，3月下旬5号线全线试跑之际，东山香樟园站就被封闭了，以确保“香樟园-文靖路区间除司机外无人乘坐”
东山香樟园站实景
而且根据媒体报道：5号线北段车辆至神机营站回车库！那是不是已经明确了5号线南段与北段不是同一辆列车运行？
02.
分段运行这事儿到底靠不靠谱？还得看这三点！
昨天“地铁5号线将分段运行，不能一站直通”的消息一经发出，很多人都在网上感慨命运不公，5号线命运坎坷。
从2016年开始建设算起，到今年，南京地铁5号线开建已经9年，绝对算是南京建设周期最长的地铁线路。
很多人网友在网上调侃“我家娃还没出生时就说5号线要开通了，如今娃上小学二年级了，5号线还没开通”；“我父亲还没退休时就说5号线快开通了，如今他退休八年了，5号线还没通车”！
南京楼市很多主城板块，更是一直拿5号线当做重要卖点，比如鼓楼滨江，曾经的江望润府、金基皓樾等一众楼盘，能够一夜之间开盘售罄，主要就是得益于5号线和拉小方兴学区资源。
如今南京西站面临搬迁，西站板块城市界面面临规划升级，板块价值倍增的关键卖点也在于5号线。
还有大名鼎鼎的大校场，5号线有3个站点“穿境而过”（七桥瓮、大校场、神机营3站），其中地处C位的神机营站周边楼盘就多达10个。一旦5号线本月开通，这10家楼盘瞬间就变身地铁盘。而5号线也将是大校场开发数年来，首条开通的地铁线路。
神机营周边地铁盘分布情况
然而，“5号线南北分段运行，不能一站直通”这个消息到底靠不靠谱呢？其实只要看三个方面的情况就能基本判断！
第一，就是上文所说的5号线东山香樟园站，为何关闭，以及站点的归属问题！
如果能把这个问题说清楚，讲明白，5号线南北分段运行的谣言也就不攻自破了，但如果说不清楚，讲不明白，那这个消息就有一定的可信度。
第二，要弄明白5号线开通在即，为何有可能分段运行，不能一站直通？阻碍该线路一站直通的根本原因是什么？
任何事物的存在，或者任何事情的发生都有其“底层逻辑”，如果这个底层逻辑说得通，那么实情基本上没跑！那么导致5号线分段运营的原因到底是什么，看下面这张图，大家基本上就能明白了！
横亘在江宁东山与大校场之间的是一片叫作“土山机场”的地方，而大校场之前华润金陵中心等一众楼盘，曾经就受到“土山机场”JS飞行区而导致的建筑限高问题困扰。
由于土山机场飞行区覆盖问题，对土山机场乃至大校场的建筑限高提出了严格要求。规定飞行区内建筑高度被限制在（72-82米），而作为机场跑道沿线的30F+的超高层楼盘“金陵华夏中心”（华夏幸福当时的项目名称，即如今的华润金陵中心）成为首个限高项目。
此时当时引起了“金陵华夏中心”项目停工，并引发了该项目集体断供，造成了很大的影响。彼时，土山机场能否搬迁？大校场限高能否解除？成为南京楼市四大悬念之一。
后来央企华润收购华夏金陵中心，更名华润金陵中心，后又传出去年2月份华润金陵中心限高问题终于解决，项目高层楼栋去年8月重新上市的消息。
然而很多人没有注意到，华润金陵中心的限高问题解决，并不意味着土山机场搬迁，虽然从2009年开始，江宁区就提出了土山机场的迁建计划，甚至一度传出土山机场将整体搬迁至六合马鞍机场，但是一直尚未成行。
此外，华润金陵中心的限高问题解决也不能和大校场整体建筑限高问题画等号。据北哥了解，大校场整体建筑限高问题并未完全解决，只不过金陵中心项目“单独解套”了（否则该项目极有可能面临死盘风险）。
何以见得呢？从去年4月份，大校场秦淮金茂府“默默修改项目规划”一事就能探得事情端倪！
秦淮金茂府与金陵中心一样都是紧贴大校场跑道边的楼盘，且都同样的是大高层住宅楼项目。
秦淮金茂府与大校场机场跑道轴位置关系
秦淮金茂府最早于2023年6月份首开，该项目最初规划是B地块的6栋楼为22-32F的大高层。然而在去年4月份秦淮金茂府第三次开盘时，项目楼层规划却被悄悄更改了。B3、5两栋楼从原来的32F大高层，更改为23F“小高层”；B4、6两栋楼从原来的30F大高层将为21F
秦淮金茂府4栋楼的建筑高度调降公示
而这四栋楼的建筑高度也从原来的99.75-99.95米降至72.65-73.15米！调整后的建筑高度正好符合大校场建筑限高标准。这足以说明因为JS飞行区的存在，大校场建筑限高并没有完全取消。
那么如今5号线北段与南段的连接地带正好也是这片区域。是不是又是因为某些原因，导致地铁线路不可以直接穿过这片区域，需要用公交进行接驳？大家可以自行脑补！
第三，东山通往大校场的连接工程一向进展缓慢！似乎有什么无法逾越的鸿沟！
从2020年大校场大开发以来，该板块一路人气飙升，名声鹊起成为足以与河西一争高下的顶流板块，江宁东山距离大校场向南不过3-4公里，可以说是距离大校场最近的成熟居住板块。
按照常理来说，东山应该以最快的速度打开与大校场之间的通勤道路，紧紧抱住大校场的“大腿”，以实现购买力引流，譬如当年的河西南岸与河西南的关系。
但是大校场与江宁东山之间的断头路“天印大道北延工程”却一直进展缓慢。东山人想进城到今天还需从卡子门枢纽或宏运大道外绕。
天印大道至宏运大道外绕路线
根据最新消息，天印大道北延工程通车时间基本上确定在今年的12月底，届时开车5分钟就能抵达大校场！
这当然是一个重大利好，但是这个利好却让江宁人苦等了3年之久。
天印大道秦淮东河大桥与承天大道对接
有资料显示天印大道北延工程最早于2022年就已经动工建设，如今跨秦淮东河主桥、奥滩河桥、中前社区段道路施工已完成。目前正在进行章村段道路及机场河桥施工，力争今年完成建设。
工程进度过慢，总给人感觉江宁东山通往大校场的道路连接有着一时无法逾越的鸿沟！
主编简介：
苏北哥， 男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。
1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。
是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。
