北京办公楼。董红艳/摄
本报记者 董红艳 北京报道
2025年第一季度，北京办公楼市场呈区域性复苏特征，金融街，丽泽和中关村去化效果明显；租金方面，虽然下滑态势仍在继续，不过，“友好”的租金不仅满足了非甲级写字楼租户对于办公环境的升级需求，同时也吸引了有大面积办公需求的租户借此机会进行办公室搬迁和扩租，一定程度上推升了写字楼市场的去化能力。
分析人士向《华夏时报》记者预判，2025年将是未来三年新增供应压力最小的一年，这也为市场空置率在今年能够持续回落创造了有利条件。在新增供应有限的前提下，北京办公楼市场空置率仍可实现小幅回落，租金下降趋势仍将延续，但市场需要关注在下半年可能出现的结构性或区域性底部机会。
区域性复苏特征明显
北京办公楼市场早已经不是一房难求的状态，即便是在区位优越的二环附近。3月25日，北交所集团微信公众号发布了一则“西北二环独栋办公楼，总面积达5100余平米｜北京市西城区德外大街甲36号办公楼出租”的招租信息。4月3日，《华夏时报》记者拨打页面预留电话得知，该办公楼目前尚未出租，希望整租出去。
回望2024年，北京办公楼市场空置率有所回落，但是市场以价换量局面持续。2025年一季度，北京甲级写字楼市场呈现“总量去化、区域性复苏”特征。
高力国际数据显示，今年一季度甲级写字楼市场净吸纳量达到3.6万平米，虽然单季需求表现仍不及预期，但市场已连续7个季度实现整体市场去化，累计去化总量接近53万平米。
部分高能级区域的市场恢复状况更加突出。戴德梁行数据显示，一季度，北京全市和五大核心商圈季度市场净吸纳量分别为15.4万和11.5万平米，全市空置率同比下降1.1个百分点至17.2%，五大核心商圈空置率同比下降2.3个百分点为10.8%。
金融街，丽泽和中关村组成的“三子”市场成为去化的核心区域。央、国企总部、子公司及各类分支机构占据了北京全市甲级办公楼市场体量的很大一部分，特别是在金融街区域。高力国际认为，金融街的去化优势主要得益于区域内央、国企金融机构在年初的办公需求扩张以及集团自用面积增加。
金融街依然是北京市场空置率最低的甲级写字楼子市场。据高力国际数据，金融街市场在去年年底甲级写字楼空置率触及13.7%的高点后本季度回落至11.3%。
今年没有待入市新项目的丽泽商务区，迎来去化喘息良机。高力国际数据显示，丽泽商务区甲级办公楼在过去五年已实现年均近16万平米的去化，本季度净吸纳量再度超过2万平米，其中，也是主要来自区域内央、国企新增的办公需求。丽泽甲级办公楼空置率目前已降至24%，反超亚奥市场的26.4%，直逼燕莎市场的23.6%，年末空置率或将进一步回落至20%。
中关村市场作为北京科技创新的大本营，得益于区域内头部高新技术企业办公需求的强势扩张，市场空置率已连续六个季度实现回落。高力国际数据显示，本季中关村甲级办公楼市场空置率已降至15.3%。
今年以来，《哪吒2》以及DeepSeek的爆火引发了全球对中国资产和经济的重新审视。高力国际方面表示，科技创新驱动的产业能级跃迁，正在重构办公楼市场需求结构，驱动市场形成产业创新浓度到空间价值溢价的正向循环。
高力国际北京公司董事总经理李娟向《华夏时报》记者指出，办公楼市场也会迎来残酷的出清周期，双周期叠加最终将加速资源配置向优质资产集中。面对产业需求重构、跨资产类别和跨板块竞争加剧的挑战，北京办公楼市场需要通过供给侧结构性改革与企业需求侧管理协同发力，在办公楼市场发展环境的复杂性、严峻性和不确定性逐渐上升的时期，重新塑造“产业聚变—供需平衡—资产增值”的良性循环。
租金下滑
去化效果虽有所提升，但北京写字楼的租赁价格仍然处于下滑状态。不过，值得庆幸的是，本季度北京甲级写字楼租金下滑环比降幅收窄。
高力国际数据显示，今年一季度北京甲级写字楼市场平均净有效租金已降至243.8元每月每平米，环比下降3.2%，同比降幅达16.3%。戴德梁行数据显示，今年一季度全市租金环比下降7.2%至每月每平米227.2元，五大核心商圈环比下降8.7%至每月每平米264.4元。
在整体市场需求放缓、竞争激烈的背景下，“以价换量”被普遍认为能够减轻业主经营压力。高力国际方面指出，部分业主正通过采取更大的租金下调力度、给予更长免租期以及提供定制装修和更多优质商业配套等租赁条款和增值服务来加快交易的进程速度。
而租金的下调不仅满足了非甲级写字楼租户对于办公环境的升级需求，同时也吸引了有大面积办公需求的租户借此机会进行办公室的搬迁和扩租，这在一定程度上推升了写字楼市场的去化能力。
《华夏时报》记者注意到，今年3月份，因为“哪吒”系列电影走热而收获良多的光线传媒，计划购入奥林NEO作为新的办公大楼。办公区域从现有的北二环，跨入北四环，也有望让这栋沉寂多年的商业体焕发新生。
“今年甲级写字楼市场租户退租和缩租面积调整对于净吸纳量的影响将可能达到30%至40%。这背后的主要驱动因素，既有企业借租金调整之势进行多职场办公空间整合，也有企业被要求搬回自有物业等多种市场因素。”高力国际中国区办公楼研究负责人兼华北区研究部董事陆明向《华夏时报》记者表示。
“2025年将是未来三年新增供应压力最小的一年，这也为市场空置率在今年能够持续回落创造了有利条件。需求侧仍将是市场关注的重点，除了新增需求方面的变化以外，市场化项目中存量租户的退租和缩租的变化将在2025年对市场产生更大的影响。”陆明展望道。
不过，陆明表示：“2025年我们依然维持去年对于北京办公楼市场的核心预判，宏观有效需求不足仍然会是制约办公楼市场需求持续恢复的系统性问题。在主要宏观经济指标没有出现明显改善的前提下，北京的办公楼市场需求侧仍将持续受到系统性制约。”
陆明指出，市场五大趋势正重塑竞争格局：第一，市场需求持续恢复，但尚不足以扭转当前市场行情；第二，市场需求类型高度集中在搬迁类，央、国企新增需求成为稳定市场的重要因素；第三，在降本增效的大环境下，企业正在趋势性回归自有物业；第四，净吸纳量将呈现区域性和结构性复苏；第五，净有效租金深度调整，跨资产类别和跨板块竞争压力继续增大。
“在新增供应有限的前提下，空置率仍可实现小幅回落，租金下降趋势仍将延续，但市场需要关注在下半年可能出现的结构性或区域性的底部机会。”陆明解释称，2025年的甲级写字楼市场的净吸纳量将和去年相比出现大幅下降，在市场需求表现中性的前提下，年度净吸纳量预计可能不会超过20万平米。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
