关于房价的核心问题探讨
1. 房价涨跌、二手房及租买抉择之问
现在很多人关心几个问题：
第一，当下房价究竟是涨还是跌？
第二，为啥二手房卖不动了，价格却依旧坚挺？
第三，在如今的形势下，租房和买房到底哪个更划算？
我是 2017 年毕业的，从毕业到现在，一开始租房，后来买了房，去年又把房子卖了，现在又回归租房状态。这一路走来，我看了不少攻略，读了很多文章，甚至花钱咨询了不少房产行业从业者和专家。要是你现在也正为房子的事焦虑迷茫，这条视频我就把我对房子的理解，以及过去买房卖房踩过的坑都告诉你。
2. 房价的决定因素剖析
我们先聊一个关键问题：房价到底由什么决定？通常的认知是，政府把地卖给开发商，开发商拿地后开发设计，建好房子卖给有住房需求的人。所以会觉得地段越好、地价越贵，房价就越贵；房子品质越好，小区物业越好，房价也越贵。
这么看，房价似乎由地价和开发成本决定。但其实这是误区，决定房价的主要因素并非地价和开发成本，而是供需关系。地价和开发成本确实会影响房价，但不是关键。比如，你看那些之前高价拍地的开发商，现在亏本卖房。为啥呢？要是没有住房需求，或者需求越来越少，即便亏本，开发商也得卖房，不然房子空着会亏得更多。
真正决定房价的，首先是像我们这样有住房需求的老百姓。这里需求得分类，一类是真正要住房的刚需人群，另一类是炒房客，他们买房不是自住，而是为了转手获利。所以排序的话，真正决定房价的，首位是刚需人群，其次是政策，最后是炒房客以及房产行业相关利益者在背后的推动。要是想更深入理解房子这件事，就得把这些因素拆开分析。
3. 刚需人群对房价的影响
先看真正有住房需求的人，他们数量是变多还是变少呢？要回答这个问题，得先搞清楚人从哪来。一方面是生育，以前有计划生育，现在虽然放开了，但生育率在降低，这条路对增加住房需求作用不大。
另一方面是人口迁移，这里有个重要指标叫城镇化率，城镇化率 = 城镇人口÷总人口×100%。举个例子，假设一个国家，有广袤农村，中间是城市，农村人口往城市迁移，这个国家城镇化率就会变高，因为城镇人口增多，总人口不变。
看看我国过去二三十年城镇化率的变化。以年份为 X 轴，城镇化率为 Y 轴。1994 年城镇化率是 28%，到 2003 年飙升到 40%，2012 年达到 52%，2019 年 62%，2022 年 66%。可以发现，过去二三十年，城镇化率一直在升高，意味着农村人口不断向城市迁移，城市人口越来越多。
以上海为例，2000 年上海有 1640 万常住人口，到 2010 年变成 2300 万，十年间人口增加 660 万，其中 570 多万是外来人口。随着上海外来人口增多，房价翻了 30 倍。这 30 倍可不是一蹴而就，经历了几个阶段。1994 - 2003 年，农村来的人刚到城市没钱，要么住单位宿舍，名牌大学毕业生可能会分房，条件好点的自己买房。所以随着城镇化率提升，购房需求有了，但很多人买不起房，房价每年大概涨 5% - 8%，是缓慢上升。
2003 - 2012 年，这是中国经济增长最快的时期，大家收入增加。之前住宿舍的想买房，房子旧的想换大的、好的，而且城镇化率还在提升，不断有人涌入也要买房，购房需求急剧上升。所以 2003 - 2012 年，包括 2012 - 2019 年，一二线城市房价每年涨 15% - 25%，相当于每 3 - 5 年房价翻番，这就是中国房地产的黄金十年。
2019 年以后，房价处于高点，该买、想买、能买的人大多已经买了。虽然城镇化率还在提升，但房价太贵，很多人买不起了。而且国家提出“住房不炒”政策，希望房价涨慢些。所以 2019 年后房价还在涨，但涨幅变小，每年平均涨 2% - 3%。
从房价上涨趋势看，最先涨且涨幅最大的是一线城市，因为一线城市教育、医疗、就业资源好。接着是二线城市，然后是三四五线城市。这背后其实就是人口流动，也就是供需关系在起作用。从长远看，真正影响房价的是有住房需求的人数，以及这些人有没有钱。那未来城镇化率还会上升吗？还有空间吗？这个问题后面再说。
4. 国家政策对房价的影响
再看第二个因素——国家政策。换位思考，一个国家要发展，最重要的是啥？要钱。钱从哪来呢？比如你是打工人，帮公司赚 10 万利润，公司给你发 1 万工资。你租房每月 3000，衣食住行每月 3000，还剩 4000 存银行。国家收入主要来自三个部分：
第一部分是税收，公司赚 10 万利润要交增值税、企业所得税，你拿 1 万月薪要交个人所得税，衣食住行消费有消费税，这四项税收构成国家税收。
第二部分是非税收入，你存 4000 元在银行，银行通过运作把钱贷给别人，产生利润。银行是国家的，这属于国有资本收入，是非税收入。
第三部分是政府性基金收入，你租房的地是政府卖给开发商的，这部分收入叫土地出让金，在政府性基金收入里大概占 80%，是很大一笔钱。
了解这些后，你会发现房子对国家发展是个很好的工具。先说土地出让金，政府卖地有成本，要征地、赔偿、拆迁、做平整，但相比拍卖土地的收入，成本很低，收益很大。再说买房，一套房起码百万甚至上千万，一个人往往买不起，得掏空三代人的钱。
房企拿到这笔钱后扩大投资、招人，解决就业问题，员工发工资后又会消费，极大刺激了税收。而且不是所有人都能靠家里买房，没钱的就得找银行贷款，一贷就是 10 年、20 年、30 年，又刺激了非税收入。这样一来，国家通过房子变得更富裕。国家富裕后，就能集中力量办大事。
第一是增强军事力量，关注国际新闻就知道，现在世界不太平，战争冲突频发，我们能安逸生活，靠的是军事力量保障。
第二是投入科研和基建，比如高铁技术，以前春节从上海去北京坐绿皮火车要 16 小时还抢不到票，现在高铁最快 4 小时。
我国是全球最大的 5G 网络国家，新能源汽车销量占全球 60%，光伏、航天技术等也领先世界，这些都得益于长期大量的科研投入，而且我国基建能力早就远超欧美发达国家。
第三是完善城市配套，以杭州为例，半径 3km 范围内超市、商场、地铁口、医院、学校应有尽有，这些设施建好后，又反过来让房子升值。到这一步，看似是双赢局面。
但还能这样发展下去吗？
先看规律，关键要看最大影响因素，也就是需求。前面提到城镇化率几乎见顶，人口年龄结构老龄化，生育率降低，导致最近两三年人口负增长。人少了，住房需求也会慢慢变少，这是客观规律。国家当然看到了，所以出台一系列政策，比如二手房交易税，如果有多套房或者房子持有时间没达到一定年限，卖房就得交更多税。
这政策主要限制炒房客，他们有多套房想尽快卖房获利，多交税就赚得少甚至不赚钱，就不愿意卖房了，把这部分资本锁死。为啥要锁死呢？因为炒房客卖房套现后可能继续炒房，不利于刚需买房。
所以国家政策一是保护刚需，二是表明不鼓励炒房的态度，因为国家现在需要产业升级、科技创新。要是年轻人背 30 年房贷还买不起房，可能就躺平了。所以说，要是现在还有人哄抬房价，就是在做空国家未来。
5. 当下买房的建议与注意事项
讲到这，有人可能觉得房价不会再涨，很多地区甚至在跌，现在能不能买房呢？我建议尽量租房。如果非要买，无非两种情况：
一是自住。告诉你个数据，房子设计居住期限一般是 50 年，但实际中国人换房周期是 10 - 15 年，也就是普通家庭买套房住 15 年就想换或者已经换了。再加上未来几年房子可能不涨反跌，而且随着居住时间推移会有折旧，所以买不买你自己考虑清楚。
二是买房出租。暂且不说能不能全款买房，出租就涉及一个指标——租售比。租售比 = 租金÷房子价格。以小区为例，房子均价 500 万，打 8 折 400 万，租金每月 6000 元，一年 72000 元，7.2 万÷400 万≈1.8%。美国平均租售比是 4% - 6%，日本是 4% - 5%，我国一线城市大概 1.5% - 2.5%，二线城市 2% - 3.5%。
这说明我国房子价值有泡沫，租售比很低。要是手上有 400 万现金，存银行一定期限，回报率接近 2.5%，比出租划算，而且出租过程中房子还有折旧。
如果你还是决定买房，且是真刚需，比如不买房就结不了婚或者老婆要离婚，那我简单分享下自己买房踩过的坑。
第一，能全款尽量全款。全球经济形势下行，企业赚钱不容易，像字节跳动这种赚钱能力强的公司，今年都取消现金红包和某些节日福利，中小公司更难。别觉得自己收入高就贷款买房，我身边有同事去年下半年到今年已经断供了，中产其实很脆弱，贷款买房很容易一夜之间变成贫困户。
第二，不要迷信学区房。教育和房地产脱钩是必然，国家已出台很多政策并在不少地区落地，比如教师轮岗制度。社会公平的体现就是普通家庭孩子能通过教育实现阶层跃迁，得保证这条路畅通。
第三，如果要挑房，首先看交通是否便利，其次看周边有没有超市、商场，有孩子上学的，尤其要关注学校距离。像河景、江景、公园这些因素往后排，因为去超市、商场、学校的频次更高。
最后，买房一定要砍价。现在不管买新房还是二手房，别不好意思，大胆砍价，很多开发商现在也缺钱。
