投资公寓收租：被低估的投资选择？
为啥有人说投资公寓收租是未来绝大多数人最好的选择呢？你听到这话，第一反应估计是想骂人吧？毕竟在大家眼里，公寓就是人尽皆知的垃圾资产，谁会傻到去买呀？居然还说它是未来绝大多数人最好的选择，这不是瞎扯嘛！
先别着急上火，也别急着下结论，事情可没你想的那么简单。真正的投资高手都明白一个道理：当绝大多数人觉得这是个好机会时，往往隐藏着巨大陷阱；而当绝大多数人都不看好，觉得是个坑的时候，反倒可能是真正的机会。
投资本身就是反人性的，就像巴菲特一直践行的投资原则：在绝大多数人贪婪时恐惧，在绝大多数人恐惧时贪婪，这样才能战胜大多数投资者，这几乎是投资的铁律。这个逻辑放在公寓投资上同样适用。现在公寓在绝大多数人认知里就是个天坑，当大家都形成这种共识时，就意味着公寓很可能被严重低估了。
用第一性原理看公寓投资
要想看透一件事的本质，得先抛开对它原有的偏见，用第一性原理思考。投资公寓是为了收租，收租投资关键看租金回报率，也就是投资多久能收回成本，收益率跟其他投资方式比有没有优势，是否可持续。基于这个逻辑，咱们再来理性分析公寓投资收租可不可行。
要是你连听下去的耐心都没有，那我建议你别做投资，因为你连最基本的分辨能力都没有，看啥都人云亦云、盲目跟风，这样做投资注定当韭菜，还不如把钱安稳存银行呢。言归正传，判断公寓值不值得投资，基本条件就是租金回报率。
公寓的投资价值分析
现在大家都看不上公寓，导致其价格被低估，普遍比同地段住宅低很多。你可能觉得价格低肯定有原因，它就值这么多钱。但要是公寓年租金回报率能达到6%或者7%，对比当下其他理财渠道和存款利息，是不是很有竞争力？
目前存款利率降到2%以下了，其他理财收益也大幅下降，想找个稳定回报率在6%以上的理财产品，几乎不可能。要是真找到了，你可得担心随时爆雷，因为当前利率水平支撑不了这么高收益的金融理财产品。所以从收益率角度看，公寓价值明显被低估，能提供超额回报。
这时候你可能会问：“我咋没见过租金回报率6%以上的公寓呢？”你没见过不代表不存在。这几年我帮上千人买到过租金回报率6%甚至7%的公寓，这是事实。优质资源分布不均，没方法你很难找到这种优质房源。假设真有这样回报率的公寓，你觉得它算不算优质资产？
你可能还会坚持自己的想法：“钱存银行，本金绝对安全，利息低点但不至于亏本金。公寓收租看着划算，可要是房价跌个50%，收再多租金不也白搭？”这其实是个悖论。当公寓租金回报率远超其他理财产品，达到6%甚至7%，就会有很多人想买。要是公寓价格再降50%，租金回报率就会上升到12% - 14%，这种假设不成立。
租金回报率高的公寓，价格有很强支撑，因为很多人愿意接盘，价格不会大幅下跌。而且未来利率会越来越低，再过10年、20年，中国零利率都有可能，到时候你还舍得卖掉租金回报率六七个点的公寓吗？可能5个点回报率的你都不舍得卖了。
对租金可持续性的探讨
你可能还有顾虑：中国人口持续减少、老龄化加剧，以后人手好多套房，谁还租房？国家又大量建设保障性住房和廉租房，大家都能住便宜房子，哪还会有人租房？租金回报率不就成空谈了？
别混淆概念。人口下降和老龄化确实可能让更多人容易有房子，但看看人口长期下滑和老龄化的发达国家，比如日本。日本人口下降和老龄化严重，年轻人为了找工作，往大城市聚集的动力更强，小城市和乡村没就业机会，只能靠人口聚集解决就业矛盾。
所以虽然日本全国人口减少，但东京人口一直在增加，现已达4000万，占日本总人口1.2亿的三分之一。人口流出地房子没人租，可在东京想便宜租房很难，租赁市场供不应求。日本房地产泡沫破裂后，房子不能持续升值，多数人选择租房。这种现象在发达国家很普遍，很多国家租房率达50%甚至70%。
这不是文化差异，而是房地产发展阶段不同。过去10年中国房地产市场持续上涨，今天不买明天更贵，买了就能赚钱，所以大家热衷买房。但未来房子还能像过去10年一样涨吗？想必大家心里有数。所以未来年轻人会更愿意买房还是租房，值得思考。中国未来经济会达到发达国家水平，房价不涨甚至下降，你会怎么选？
国家大量建设廉租房，是因为预判未来城市租房比例大幅提高，为避免房租过快上涨，根据需求变化增加廉租房调节市场。但别以为廉租房租金就便宜，大家不愿买房，地方卖地收入就难以为继。土地财政在地方财政占比很大，这部分收入没了影响巨大。
既然大家愿意租房，地方就可能从卖地转向“卖租”。建设廉租房或收购存量房改廉租房都有成本，地方债务本就大，加上土地财政缺口，建设或收购廉租房的钱从哪来？保障房REITs就出现了，简单说就是地方通过发行保障房REITs从老百姓手里募集资金，通过“卖租”分期支付REITs成本，剩下的就是财政收入，本质和卖地一样，只是方式变了。所以别天真以为搞廉租房是单纯压低市场租金，以前卖地时地价也没越卖越便宜呀。
优质公寓投资要点
把上面这些逻辑搞清楚，再看公寓投资靠不靠谱，是不是颠覆了你原来的认知？真正租金回报率能达到6%甚至7%的优质公寓很少，90%甚至95%以上的公寓不值得投资。优质资源永远分布不均，这涉及城市选择、地段选择，以及专业的租赁客群定位、装修逻辑和运营逻辑，只有把这些环节都打通，才能获得超额收益，而且随着时间推移，优质公寓租金还会递增。那些垃圾公寓就不在讨论范围内了。
