如果你手里有闲钱，千万千万不要去买公寓。因为要是买公寓收租，收了这点租金后，房价起码要降一半。而且你还得考虑以后房子能不能租得出去。现在全国人口都在减少，以后人越来越少，人均都有好几套房子，谁还会租房呢？
所以公寓千万不能买，这是我评论区里点赞率很高的一条评论。我觉得有必要发一条视频跟大家讲讲。买公寓收租，真的只能收到租吗？租金保不住本金吗？是不是真的50万买进的公寓，收了几年租金后，本金就变成20万了呢？我相信很多人确实有过这种体验，花50万甚至100万买的公寓，结果才过几年，现在往外卖的时候，发现价格涨了一半，这种情况还挺多的。
这也就是为什么我之前一直说，买公寓投资一定要买优质的公寓。什么是优质的公寓呢？
第一，你要选对城市。得是人口持续流入的城市，这样才有持续的租赁需求支撑。
第二，买对城市之后，还得选对地段。
你以为市中心最核心的位置，正地铁口、正商业的地段就是最好的吗？我告诉你，如果买入的地段，哪怕位置再好，50万买进去，出租却只能租1000块钱，那不管这地段有多好，50万买进去，最后只能卖20万都是很正常的。因为要搞清楚这个核心逻辑，买公寓收租房价下降的本质原因，是买入的租金回报率太低了。公寓在二手市场交易是以租金回报来定价的，别人买二手公寓也不是自住，也是用来出租，人家会算账。
你50万买进去只能收租1000块钱还愿意买，那是因为你没算好账，说明租金回报率太低了，可能只有两三个点。但二手市场上，人家对它的交易预期可能是6%或者7%这样的平均收益，才愿意买。你买的公寓回报率只有3个点，价格肯定会降一半，这很正常。
再一个，中国未来人口大概率是下降的，人会越来越少，而且中国现在房产过剩，人均都好几套房子，以后谁还需要租房，谁还会租公寓呢？可能住宅都没人住了，更没人租公寓了。
之前有人说中国现在有6亿栋房子，中国才14亿人，建了6亿栋住宅，这本身就是假消息。怎么可能6亿栋住宅呢？6亿栋住宅意味着14亿人口，将近每两个人就分到一栋房子。你家分到一栋房子了吗？你身边有几个人分到一栋房子了？这个数据是真是假一目了然。
不过，全中国总体房产过剩，并不会影响那些人口持续流入的核心城市。这些能为绝大多数年轻人提供就业岗位、有产业的城市数量是少的。未来年轻人还会持续往这些少量的核心城市聚集。未来中国可能会有20个一线城市，这些人口持续流入的核心城市，租赁需求依旧存在。
因为就算全中国整体房产过剩，老家有几套房子，也没办法拿到上班的城市使用。不动产之所以叫不动产，就是因为换到另一个城市，在空间上没办法平移过来。所以总量过剩对区域的稀缺性没有任何影响。
