绿城管理2024年度业绩发布会现场
在房地产市场深度调整、代建行业迈入新阶段的背景下，一些代建“老手”依然凭借卓越的服务力和深厚内功，在白热化的市场竞争中，持续保持业绩坚韧，稳固行业领军地位。
3月31日，“代建第一股”绿城管理在杭州召开2024年业绩发布会。根据此前年报数据显示，2024年，绿城管理实现新拓代建面积3649万平方米，同比增长3.4%；合约总建筑面积1.256亿平方米，同比增长5%。
同时，过去一年，绿城管理实现营业收入34.41亿元，较去年同期增长4.2%；归属母公司净利润8.01亿元。
值得一提的是，公司大力推进组织变革、全面降本增效，管理费用与销售费用较去年同期下降7.6%；2024年，人均代建费产值持续提升至84万元/人。
作为房地产市场的细分赛道，代建行业经历了从无到有、从小到大的发展历程。
过去十年，代建行业经历了多个阶段，从最初的政府代建为主，到资方代建逐渐兴起，再到如今商业代建占比不断攀升，行业格局发生了深刻变化。
特别是2024年，据中指院数据显示，代建行业新签总建筑面积1.65亿平方米，同比下降5%，这是代建行业首次出现新增签约面积的下降，标志着行业进入了一个新的发展阶段。
然而，市场对代建行业的认知依然存在偏差。有人认为，随着行业竞争的加剧，代建行业的辉煌不再，恶性内卷成为常态。但实际上，新阶段的代建行业正面临着前所未有的机遇和挑战。
绿城管理董事会联席主席郭佳峰认为，今年政府工作报告提出，要加力实施城中村改造、拓宽保障房住宅再贷款、纾困“白名单”增效扩围、推动“好房子”建设等，这里面蕴藏着很多可挖掘的代建机会。同时，我们也注意到代建市场信心正在恢复，委托方拿地和开发意愿增强，代建行业可能会迎来新一轮的增长机遇。
一方面，房地产市场逐步企稳回升，潜在的代建需求有望进一步释放；另一方面，代建行业正经历着深度调整，面临规模增长放缓、竞争加剧、商务要求提高等挑战。
在这种背景下，代建企业的使命和意义愈发凸显。作为连接政府与市场的桥梁，代建企业不仅要提供专业的开发服务，更要成为推动房地产市场高质量发展的重要力量。
显然，绿城管理正是这一使命的坚定践行者，以其卓越的服务力，持续为多元委托方创造显著价值。
夯实内功 赋能委托方
绿城管理之所能在行业深度调整期依然创造出突出业绩，与其深厚的内功不无关系。
首先，绿城集团2005年首次介入安置房代建，绿城管理于2010成立，成为中国首家专注代建业务的轻资产公司，可谓行业先行者。
多年来，绿城管理已经在代建领域积累了深厚的品牌影响力和丰富的项目经验。
在多年的发展中，绿城管理已经具备七大核心优势，包括混合所有制企业背景、品牌资产强大、客户资产丰富、团队能力出众、战略资源丰富、金融协同能力强以及知识体系完善；同时还具备五大项目运营保障能力，包括定位力、产品力、成本管理、营销力、服务力与运营力。这些优势和能力共同构成了绿城管理的核心竞争力，支撑了绿城管理在代建行业的领先地位，确保了项目的成功运营与客户的满意度。
绿城管理的央企信用背书也为其赢得了市场的广泛认可。作为央企背景的企业，绿城管理在资金实力、品牌信誉等方面具有显著优势。这为委托方提供了强有力的保障，使其能够更加放心地将项目交给绿城管理进行代建。
此外，绿城管理作为绿城中国的代建管理平台，二者虽是两个独立的上市公司，但很多方面密不可分。
在绿城管理业绩会上，郭佳峰表示，绿城中国对绿城管理的赋能可以概括为三个方面：品牌与产品力的赋能、轻重协同赋能以及关键资源的赋能。绿城中国还在数字化精益管理、数字营销、AI技术应用等创新领域与绿城管理形成共享机制，助力绿城管理快速提升经营管理水平。
也正是依赖这些“内功”，绿城管理才能在行业入局者越来越多的背景下，依然稳固领军地位。
产品能力是公司穿越周期的重要法宝。2024年，绿城管理践行绿城中国“好房子”标准，持续创新迭代产品系，优化供应链实现降本增效，强化精益管理，落实全周期提速，品质标杆、经营标杆项目不断涌现，赢得行业和委托方的广泛认可。
科大讯飞产业办公项目
义乌莲都大厦实景图
例如，上海江南春邑提前7个月交付，低密产品集中交付率达到98%；科大讯飞产业办公项目获省市级奖项18个，成为公建总部代建新标杆；扬州柳岸晓风入选全国优质臻选作品；余姚晓月沁园，在相对严苛的市场环境中，实现首开房源去化8成，指标达成率200%的佳绩。
综合来看，除了产品创新能力，绿城管理的代建能力还主要体现在项目拓展能力、开发服务能力和团队协作能力等方面。
“人和能力是代建的核心竞争力。”执行董事兼行政总裁王俊峰表示。
为了进一步提升核心竞争力，2024年，绿城管理还积极推进组织变革和体系建设。
过去一年，绿城管理将政府代建与商业代建融合发展，发挥属地的资源优势，在重点省份裂变成立直管城市公司，强化城市深耕能力。实行区域包干经营，激发区域公司自主经营意识，加大区域管理授权，强化区域风险与责任共担，实现区域与集团收益共享、自负盈亏。同时进行薪酬激励变革，调整员工薪酬固浮比，全员挂钩收款完成率，强化业绩与收入挂钩，提升员工主人翁意识。
也基于强力推进组织变革，绿城管理2024年全面提质增效，人均代建费产值从2023年的78万元/人，提升至2024年的84万元/人，五年的复合增长率达到12.74%。
此外，绿城管理还通过“百川计划”，进一步推动代建业务的全国化发展，强化重点城市的深耕与布局，以多元合作模式全面引进城市合伙人。
上述措施实施后，绿城管理成功构建了均衡委托方诉求、提升经营兑现的体系，通过提升产品品质、降低开发成本、提高运营效率，实现了为委托方赋能的目标。
案例拆解 满足多元委托方需求
绿城管理在代建领域的品牌形象和市场口碑到底如何，一切还是要以作品说话。
在政府代建领域，绿城管理以其专业的服务能力和高品质的建设标准，赢得了各地政府的信赖。针对不同城市的需求差异，绿城管理提供了定制化的代建服务。
例如，在城市化进程较快的区域，政府虽然对保障房的需求逐渐减少，但对公建项目如学校、医院等的需求却日益增加。绿城管理凭借其丰富的经验和专业的设计团队，成功打造了如杭州市奥体实验小学等高品质学校项目，以及如莲都大厦等大型公建项目。这些项目不仅满足了政府的基本需求，更以其卓越的品质和独特的设计成为了城市的新地标。
义乌的曲江风荷项目拥有“义乌最美小区”的标签。绿城管理在该项目打造上颇为用心。在营造之初，项目团队便充分调研安置群众需求，尊重当地民俗文化特色，设置戏台、文化礼堂等满足村民文化活动需要。在品质把控上要求精益求精，项目管理团队人员需要不断地跑现场，像对整个项目外立面的色彩把控，早上要看、中午要看、晚上要看，在不同时间段、不同阳光照射下进行评审。为了营造出好的项目效果，还邀请了街道、安置对象到现场进行评审，通过样板展示项目效果。
最终，绿城管理将曲江风荷营造成为一个兼具地方风情又能满足多元化生活需求的现代居所。
对于曲江风荷，委托方代表的评价是“既有颜值，又有内涵”，甚至将其当作优秀案例进行分享展示。
2024年，绿城管理在纾困保交楼方面成效显著。面对房地产行业的困境，公司积极响应国家保交楼号召，以专业能力为纾困对象注入生机，实现项目的盘活和交付。
武汉绿城桂湖雲翠项目
武汉绿城桂湖雲翠项目原本是一个陷入困境的房地产项目。原开发商出险流动性危机，背后财务状况复杂，与原供应商之间的欠款多、与小业主的矛盾深，项目也陷入销售困境，难以继续运营。
2022年，长城资产全面接管项目公司，并携手绿城管理开展项目纾困。"54321"，基于市场深刻洞察和丰富实操经验，绿城管理曾以5个数字，总结项目纾困的主要五个着力点：围绕"五方主体"的利益再平衡，关注风险隔离、资金保障、政策支持、总包配合"四大要素"，促成地方政府、金融机构、代建公司"三个推手"齐心协力，以主要的"两种模式"（针对品牌焕新销售型物业的全过程开发委托管理模式、无上述要求物业的工程代建管理模式），达成最重要的那"一个目标"——保障产品和服务品质满足政府批复文件要求，交付到业主。
其中，"产品、品质"四字不仅是纾困的核心目标，也是纾困工作中实实在在的难点和重点。为了满足消费者需求、提升产品竞争力，项目还进行了多轮的产品迭代升级，优化各个细节。
例如，针对桂湖雲翠项目"武汉主城区最后一块二环向南一线临湖临湖低密纯住宅用地"的稀缺资源，绿城管理深挖优势，规划形成了"两园两轴三芯七境十景"的景观格局，实现约40%景观绿化率，2.53低容积率，75%户型皆可瞰湖。
甚至桂湖雲翠还大胆向"准四代建筑"的标准打造，在户型空间设计方面，采用超高空间的设计理念；巧妙消除建筑结构中的转角廊柱，实现了270°的开阔观景视野；在立面采用大量"曲线元素"，形成云朵般流畅柔和的线条，使建筑形态如流水般圆润柔和，打开生活无限的风景。
绿城·武汉桂湖雲翠
以湖为畔、引水入园，超2万平方米园林景观、4000平方米海派会所、四代建筑……这些承载了绿城产品力进阶水平的设计，几乎很难让人想象到这原本是一个纾困项目。
最近三年，政府代建、资方代建占比持续下降，而商业代建的占比不断攀升，2024年进一步得到提升，达到72%。
绿城管理也紧抓这一趋势，在商业代建方面蓄势发力。
淮矿绿城·淮北中湖明月项目，是绿城管理与淮北矿业集团携手打造的明星标杆项目。
该项目总建筑规模约120万平方米，涵盖绿城经典的中式合院、民国风洋房、法式二代高层、桂花城等建筑风格，拥有近10万平方米的园区配套设施，涵盖教育、医疗、养老、休闲、家政、餐饮等业态，树立了在城市焕新过程中的品质人居。
但实际上，该项目在承建之初存在多处难点。
首先就是作为全国13个重点煤炭基地之一，随着煤炭资源枯竭和国家能源结构调整，淮北城市影响力下降，GDP增长放缓，急需一场全方面从“煤城”向“美城”的华丽转身。
另外，作为具有深厚城市共建底蕴的国有企业，淮北矿业集团选定绿城管理作为战略合作伙伴后，也对项目建设提出了两大核心诉求：既要通过科学统筹规划，在合理开发周期内，高效实现人居焕新，以助力区域发展，赋能城市革新，同时还要构建经营收益与产品价值的良性循环，真正地输出高质价比的好产品。
面对委托方的需求，绿城管理应用自身经验沉淀得出的代建服务最优解“M登山模型”，在项目推进的过程中，以规范化、流程化的专业服务，确保项目经营兑现度，最终实现定位、产品、营销多维破局。
数据显示，该项目自首开以来，连续5年位居淮北楼市销售量、销售合同金额榜单第一，是当地从刚需到改善再到终极置业客户的第一购房选择。截至2024年底，该项目累计交付户数约5000户，以过硬的产品质量和优质的服务，收获众多业主好评。
广州阳光半岛
无论是政府代建、资方代建还是商业代建，绿城管理都能够凭借其专业的团队、灵活的策略和卓越的品质保障措施，为客户提供量身定制的代建服务。未来，随着代建市场的不断扩大和深化，绿城管理有望凭借其卓越的服务能力和丰富的项目经验，继续引领代建行业的高质量发展。
