房贷利率持续下降，对于买了房的居民来说，原本是件好事，但明白人却忧心忡忡。
比如，深圳的业主梁先生，今年三月份收到消息，房贷利率从4.2%降到2.95%，每个月的月供减少1200元。
按理来说，每月利息支出减少，他应该高兴才对，但是收到这个信息之后，梁先生却高兴不起来，反而更加担忧——
利率跌破3%的代价，可能是自己两套房产市值蒸发近百万元。
而他的情况并不是个例！
要知道，全国住房拥有率高达96%，真正接近45%的家庭拥有两套甚至更多房产。
一旦房贷利率持续下降，表面上看，大家的还贷利息更少了，但实际上，45%的家庭却面临着三大风险：
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房价下跌，资产缩水
房贷利率一旦跌破3%，其背后实际上是供需关系的根本逆转。
先来看心房市场：2024年初，全国商品房待售面积为6.7亿平方米，但是到了今年，待售面积上升到了7.6亿平方米。
其次是二手房，市场挂牌量激增导致价格下行，比如，北京某学区房，2021年大家还在疯抢1000万一套的老破小，到2024年就已经下跌到了560万，价格相较峰值已经腰斩。
但更为严峻的是，利率下行和房价下跌却形成了一个“死亡螺旋”——银行不断的下调利率来刺激购房需求，但需求市场却持续疲软导致价格继续走低，进一步迫使利率继续下调……
这种情况在三四线城市尤为突出！
比如某行年报数据显示：从地域分布来看，房地产领域不良贷款率最高的是东北地区，不良贷款率从23年的1.11%上升到了24年的1.73%。
这种情况也不难理解，房价下行的太快，很多房子资不抵债了，房东就陷入了断供。
另外，贝壳研究院数据显示，2025年三四线城市的法拍房数量同比增长37%，其中，60%的房源评估价低于未偿还贷款余额，形成“负资产”困局。
对于持有两套甚至更多房产的家庭来说，他们的资产配置中，70%都是房子，而一旦房价下跌，他们焦虑的不是增值，而是如何去保值。
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债务失衡，居民杠杆率居高不下
过去，人们疯狂加杠杆买房囤房，居民负债率从最初的17%左右一路飙升到了72%。
据悉，北京，上海等城市，房贷月供占收入比超60%的家庭占比高达37%。
比如深圳网友@兰兰老师说：
2019年以5.89%的利率贷款，300万买房，如今房贷利率已经降到了2.95%，虽然月供减少了2800多块，但房子市值却从当初的450万缩水到了只有280万，几年时间啥也没干，就蒸发掉了170万。
来自杭州的工程师网友@王勇说：
去年总觉得自己的工作稳定了，于是就果断加杠杆买了第二套房，只是没想到，进入到2025年，公司就开始裁员，如今每月月供缺口高达1.4万，超高的债务压力，感觉喘息都难了。
可见，贷款利率越低，很多人加杠杆的冲动就越强，但是一旦出现了收入剧烈波动，就很容易陷入违约。
而更关键的一个数据是，国际货币基金组织（IMF）测算，中国家庭债务收入比已突破140%，远超90%的国际警戒线。
一旦收入出现锐减，很多家庭都可能陷入的超高的债务风险中。
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可能引发金融动荡
一旦贷款利率跌破3%，同样也会对金融系统带来冲击。关于这一点，正在从理论推演变为现实压力。
前段时间某股份制银行披露年报数据：个人住房贷款不良率从0.3%上升到0.8%，其中，利率低于3%的贷款不良率增速是市场均值的两倍。
这个数据让人不禁想到了当年美国的次贷危机，就是在低利率环境下，银行放宽贷款门槛，高风险客户涌入市场，最终引发的系统性风险。
河南某城商行2024年发放的“3%利率特惠贷”中，23%的借款人月供收入比超55%，远高于35%的风控红线。
每月收入的50%以上都得用于还贷，一旦经济下行，他们出现收入下降甚至失业，很多人都会陷入到还不上贷，甚至出现断供率上升。
更令人担忧的是，很多房产抵押物的价值已经普遍低于贷款余额，啥意思？就是很多人手上持有的房子的市值，如今还没有贷款多，他们要出现收入下降、还不上贷，强制法拍的结果，甚至会引发资产价格螺旋式下跌，这种后果，可能引发金融动荡。
所以总结一下，如果大城市豪宅业主因为利率跌破3%而抛售房产，如果小城市的法拍房数量突破了十万套，那么大家起码要意识到一点：
低利率就不再是上车的“绿灯”，反而成为了一种考验财富韧性的压力测试。
所以房子只涨不跌，房子是财富的说法，已经成为了过去式，想要保证财富不缩水、稳步增长，就不能将所有的财富都压在房子上。
你得学会多元化资产配置，同时还得严格控制债务杠杆，现金为王，紧随政策红利，这样才能在利率下行周期，守住财富底线。
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