近期短短两周内，北上一线和杭州新一线土拍市场接连诞生"地王"现象，上海静安区以9.27万/㎡楼面价成交，杭州西湖区以8.8万/㎡楼面价刷新记录，一时间朋友圈里又开始讨论楼市是不是要热起来了？作为时时监测市场变化的我，必须给大家念叨念叨。
土拍火热背后，是什么逻辑？
这波地王现象，别被表象迷惑了，仔细分析，你会发现几个关键点：
首先，只有极少数优质地块才高溢价成交，杭州蒋村低密地块溢价115%、上海静安大宁地块溢价32%，什么特点？都是核心区域、稀缺性极强的地块，蒋村地块8年没供地了，容积率只有1.1，明摆着是打造低密豪宅。
其次，非核心区域地价依然平稳，就在同一天拍卖的其他地块，溢价率和地价都很正常，有些甚至比去年还低，这说明什么？市场分化极为严重，绝不是全面回暖的信号。
再看参与竞拍的房企，基本是资金实力强、品牌过硬的企业，中海、保利等这些大牌，在拿地策略上非常清晰——只拿核心区域高品质地块。为什么？因为只有这些地块才能对冲当前市场风险，保证快速去化和利润空间。
市场真的回暖了吗？
数据确实显示部分城市成交明显回升，杭州3月二手房成交近万套，同比增长50%；高端项目中签率走低，有些超亿元顶豪都在成交，但这是不是意味着普涨要来了？
我真的要给大家泼一盆冷水，完全不是这么回事！
这波热度主要由几方面因素推动：一是前期积压需求释放，二是政策效应，三是春节过后传统"小阳春"，四是“市场”需要通过地王给予和注入信心，但深层次问题依然存在：房地产进入了新的存量周期性，人口负增长趋势未变，房产去金融化方向未变，房产财富效应持续减弱，房地产过去只涨不跌的信仰不存在了，房地产趋于消费，老百姓不再把房地产作为唯一的投资产品。
当前市场特点是"冰火两重天"，优质核心区域回暖明显，非核心区域依然低迷，这就是为什么有房企愿意高价拿核心区域地块，而非核心区域仍无人问津。
对不同人群的建议
1.对于自住需求者：
如果你想改善居住，现在确实是个不错时候，一线城市核心区域的优质房源已经开始止跌企稳，甚至局部微涨，但记住，选择比时机更重要，无论什么时候核心资产都能比普通资产多一层保障，同样都是房子，品质、区位、稀缺性决定了未来的表现。
2.对于投资者：
请把这波地王看作是房企对优质地段的争夺，是信心的拉动，而不是市场全面回暖的信号，投资逻辑已经从"普涨"变成了"结构性机会"，如果手里有非核心区域的房子，遇到合适价格可以考虑置换出来，升级到品质更好的核心区域房产。
3.对于观望者：
不用着急入场，但核心资产短期内也别指望普遍性大跌，（长期不好说，谁也没开天眼）市场分化已是大势所趋，优质区域的优质房源永远是稀缺的，而普通区域的普通房源供应充足，你的决策核心应该是"按需购买"而非"博弈市场"。
房地产已进入存量时代和分化时代，品质为王、区位为王的趋势越来越明显。所以，不管你是买还是卖，都要摒弃过去普涨普跌的思维方式，理性看待每个区域、每个产品的独特价值。
好了，关于近期疯狂的地王，就说这么多吧，这是当下最实用的楼市观察视角，时代变化太快，市场变化太快，要通过表面看本质，才能不会决策失误。
