文｜邓浩志
杭州或超广州，各城房价排序或洗牌
近日，杭州楼面价纪录再度刷新，达到77409元/m²的新高。无独有偶，成都也诞生了新地王。从当前楼市复苏态势和土地市场热度来看，部分城市的地价仍有继续攀升的可能。
就近期市场表现而言，本轮楼市复苏中深圳、杭州、上海、成都四城构成房价上涨的第一梯队。这些城市新盘频现"日光"现象，二手房业主报价保持坚挺，部分热点板块已开始上调价格。而北京、广州及部分强二线城市如厦门、三亚、宁波等约10个城市，则构成楼市复苏的第二梯队。这些城市的楼市虽已见底，但尚未显现强劲上涨势头。若市场发展顺利，普遍性的房价上涨或将在今年三季度后显现。
从中期市场预测来看，中国房价最高城市排名或将出现显著变动。此前，全国住房均价前三甲依次为深圳、北京、上海，三城均价相近，维持在5万至6万元/平方米区间。第四至第六位分别是广州、厦门、杭州，均价约4万元/平方米。未来五年，杭州大概率将超越广州、厦门跻身前四，而广州可能从目前的第四位滑落至第六位。
杭州房价的上涨潜力，主要得益于其高科技产业培育出"杭州六小龙"等一批优质企业，这将持续创造就业机会、吸引产业人口，进而催生更多购房需求。厦门则与深圳类似，受限于土地资源稀缺、城区面积有限，房价始终维持高位。反观广州，近年经济增速明显放缓，无论是人口增量还是消费投资增速，都将落后于上述两城。
上述六城将继续领跑全国房价排行榜。由于它们与后续城市（包括三亚、南京、苏州等）在单价上已形成明显差距，短期内第一梯队与第二梯队的格局预计不会改变。
虽说广州近年经济增长放缓可能影响房价表现，但大家也不至于太过悲观。
广东人口经济双冠王，楼市基本面有保障
广东统计局最新公布的数据显示，2024年全省常住人口接近1.28亿，位居全国首位。全年出生人口达113万人，出生率为8.89‰，这两项指标同样位列全国第一。
2024年广东经济总量继续领跑全国，连续36年保持第一，占全国经济总量的10.5%。
此外，广东在服务业增加值、进出口总额、税收、存款余额、市场经营主体数量、创新综合能力等多项指标上，也稳居全国前列。
作为全国人口第一大省、出生率最高省和经济总量第一省，尽管去年广东经济增长未达预期，且今年面临的问题可能难以迅速解决，但由于广东省经济规模大、基数高，核心的珠三角地区几座大城市的房价、房地产市场及房地产行业仍具备坚实基础。当前的经济困难是阶段性、结构换挡所致，例如全球贸易摩擦对出口的冲击、房地产下行对周边行业的影响，以及高新产业转型的阵痛。随着问题逐步缓解，珠三角大城市的消费潜力仍将十分可观，楼市有望实现较大复苏。
需特别注意的是，当前房价和房地产市场规模已出现超跌现象。以日本经济"失去的二十年"为例，其房地产新增投资累计萎缩50%，而我国房地产市场在三年半内跌幅已超过60%。仅从调整幅度来看，我国房地产市场风险已充分释放，甚至存在超调。这为后续修复和反弹提供了动能与空间。
