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正文
就在刚刚，广州市房地产中介协会，发布了最新的3月份广州二手房网签数据。
数据，让人惊讶！
3月，广州二手住宅网签突破万套（10866套），突破荣枯线，环比大增73.08%。
那是不是说，广州的楼市“小阳春”，来了呢？
其实，早在2月份，我们就看到广州二手房市场，已经热闹起来了。
2025年1-2月，广州的二手房成交量16460套，悄悄地站上了近三年来的最高水平。
也就是自“口罩”放开以来，最高的“春节月”（1-2月）成交量。
如果拉长时间线来看，今年1-2月的二手房成交量，还是近7年第二高，仅次于楼市“高烧”时期的2021年。
而对比“口罩”前的2019年同期，更是上涨了36%。
2025年，广州的二手房“小阳春”，已经开始直追2021年。
2025年1-2月，二手住宅成交量：16460套；
2024年1-2月，二手住宅成交量：13308套；
2023年1-2月，二手住宅成交量：10257套；
2022年1-2月，二手住宅成交量：10282套；
2021年1-2月，二手住宅成交量：24786套；
2020年1-2月，二手住宅成交量：9755套；
2019年1-2月，二手住宅成交量：12102套；
来源：广州阳光家缘
一向低调务实的广州二手房市场，暗暗狂欢，如今算是彻底“藏不住了”。
另外，我又查找了一番每周新房网签数据，自春节假期后，我发现广州新房网签量，一直往上冲！
在刚刚过去的3月第三周（3月17日-3月23日），新房网签套数1583套，创了春节后最高单周网签纪录。
新房及二手房同频共振，2025年广州楼市“小阳春”，有点热了。
数据就摆在眼前，为了验证这种“热”是否真实，且可持续。
作为混哥的“小混混”，上周一早起，驱车直奔大广州。
01
第一个关键词，“大盘热，小盘冷”
我们为什么会选择在工作日看市场？
因为在大周一工作时间，还特意跑来买房的，一定是购房需求最强烈、且最真实的忠诚买家。
而周末，为了撑人气，售楼部中往往鱼目混珠，掺和着一些“假客户”，你根本无法分辨出现场的最真实的情况。
其次，再说“空间”：
我理解的广州城市“画像”，大概是这样子的：
有高大尚写字楼组成的超级CBD群，也有鱼龙混杂的城中村；
有广府美食代表的陶陶居、莲香楼、点都德……，也有满大街的隆江猪脚饭、沙县小吃等“连锁店”。
有随处可见的千万豪车，也有便捷的“电鸡”以及最高5折优惠的公交地铁。
“良莠不齐”是这座千面城市的DNA。
广州正在尽最大努力，允许一切“人与物”都能同生共存。如果要为这座城市特征归纳为一个词，那一定是“包容”。
在楼市上，也处处体现着这种包容性。
有天价的传统豪宅中心区（天河、海珠、越秀、老荔湾），也有刚需上车的近郊（番禺广场、南站、老黄埔、科学城、芳村等）。
在过去，广州坚定地选择了“东进南拓”的战略，为一众刚需群体能够“上车”，保留了足够的选择空间。
并且，这种“坚持”还将继续持续到2049年。
因此，在空间上，我们选择适合刚需的“番禺（南拓首站）+黄埔（东进首站）”，
以及刚需兼改善的“荔湾”（城市原点），作为此次行走的路线。
在市场里，刚需是最能反映真实住房需求的群体，他们带有最原始的居住需求冲动。
同时，刚需又是脆弱的，对市场动向和价格异常敏感。
因此，楼市真正回暖的风向标，一定是刚需群体的大规模入场。
所以，我们调研的方向是：
——1、工作日；2、广州原点（荔湾）、东进南拓首发区域（黄埔、番禺）；3、“刚需”项目。
当我们抵达广州之后，第一感受用一个字形容，那就是“热”。
中午时分，体感30°+，即便是傍晚时分，温度仍有30.5
来源：缤纷微天气，3月24日下午
这就是3月份，广州售楼部外的“热”，但是不同的售楼部内，却存在明显“温差”。
没错，我想说广州的新房市场存在巨大的“温差”
先看番禺，
左边这张图（小混混拍摄），摄于番禺广场最繁华地段的路劲美的隽樾府营销中心，我们周一上午看到现场人迹寥寥。
右边这张图（混哥拍摄），摄于番禺广场东边的广州地铁·珑曜上城项目样板间，现场摩肩接踵。
一个是番禺广场核心地段的“小盘”，另一个是番禺广场边缘地段的“大盘”。
他们最明显的特征差异是，“小盘冷，大盘热”。
我们再看荔湾
左边这张图（小混混拍摄），摄于荔湾东沙板块的保利珠江印象营销中心，现场一组客户。
右边这张图（小混混拍摄），摄于荔湾白鹅潭板块的万科理想花地，中午吃饭时间，远远望去，你能看到洽谈区有好几组客户。
以上两个案例，让我们得到一个初步的结论，“小盘冷，大盘热”。
这一冷一热的强烈对比，就是我想说的楼市“温差大”。
但是，小盘也未必“真冷”。
比如番禺路劲美的项目，目前在售1栋楼王，而且偏向110-135平方米改善型产品，其他楼栋仅剩少量余货。
这也是项目“冷”的原因。这种冷，是一种快要清盘的“冷”，余货不多，销售动力弱，看房热度自然不会太高。
荔湾的小盘保利珠江印象，同样如此。
而大盘，荔湾的万科理想花地，黄埔的万科黄埔新城，番禺的广州地铁珑曜上城，都是超大体量项目。
“大”，有大的优势，社区内部“学铁商”三位一体，更重要的是内部配套基本都是重新建造运营，一切设施和服务都是新的。
这满足了“敏感型”刚需群体的所有想象。自然，购房者的看房意愿就变得更加强烈。
体量“大与小”的差异，造成“大盘热，小盘冷”的重要原因之一。
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02
第二个关键词，“烈火烹油”
从新房数据上看，我们发现，广州的刚需明显活跃起来。
CREIS数据显示，2025年1-3月（截至3月23日），广州60平方米以下，60-140平方米面积段的新房成交量，已经远远超过2024年同期。
注意，这是3月份还没结束的数据，实际上，1-3月完整的数据会更为可观。
——60平方米以下：
2025年1-3月（截至3月23日），成交101套，2024年1-3月，成交96套，同比多了5套；
——60-100平方米以下：
2025年1-3月（截至3月23日），成交6211套，2024年1-3月，成交5323套，同比多了888套；
——100-140平方米以下：
2025年1-3月（截至3月23日），成交4714套，2024年1-3月，成交4006套，同比多了708套。
从数据上看，60-100平方米成交量回升幅度最大，恰恰说明了刚需群体对广州的市场信心足够强烈。
其次为100-140平方米，刚改面积段成交量增幅同样惊人。
我们，再看总价段。
2025年1-3月（23日），50万以下，50-100万、100-150万、200-300万总价段成交量，已经远超去年同期水平。
来源：CREIS
而且我们发现，越是总价小，成交量的涨幅就会越大。
50-100万的，同比去年多卖了654套（增幅181%）；
200-300万的，同比去年多卖了639套（增幅31%）。
这两个总价段，对应的恰恰是这座城市最为庞大的刚需群体支付范围。
惊人的数字增幅，反映了：
广州刚需正在跑步进场。
另外，高总价产品成交表现也不俗，虽然比不上21-24年，但是成交量还是超过了“口罩”前的2019年同期水平。
500-1000万成交量，超过2019年同期20%；
1000万以上成交量，超过2019年同期83%
再细化到具体项目，全市成交套数TOP5的，除了华润万博悦府之外，其余四大住宅项目全是主打偏刚需产品。
而且，国贸云上、华润万博悦府、越秀·珑悦西关、万科黄埔新城（最新组团），都属于建筑新规产品项目。
而新规产品，实用率动则超过100%，有的直接给你干到130%。新产品力的创新迭代，也就必然带来购买力的集中释放。
购房者用更低的总价，买到比以往更大的房子，拥抱更多的采光，享受更好的配套。
这就是“好房子”的价值兑现，为广州新房市场带来了“小阳春”的放量成交。
换句话说，这一轮广州新房小阳春行情，新规产品是最大的“催化剂”。
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03
最后说几句，
1、“釜底加薪”
现在的广州楼市，不缺“购买力”，但是未来呢？
市场行情能不能持续“火”下去，取决于“购买力”是否可持续释放。
“购买力”，归根结底还是这座城市的“产业吸引力”。
产业的进驻，产品的输出，带来了百姓增收，催生住房消费的原始冲动，叠加宽松的货币效应，最后激活市场活力。
这才是城市“购买力”良性循环的最基本逻辑。
换句话说，产业=购买力，购买力=产业
而目前，广州正在做的，便是疯狂引进总部产业。
总部产业的购买力相比普通制造业而言，会对楼市预期的“放大效应”更加明显。
——2025年2月，《财富》中国500强企业——海康威视广东省总部落户番禺广州大学城智慧谷；
——2025年3月，广州开发区、华为终端有限公司以及稳态免疫健康科技（广州）有限公司，共同签署《黄埔未来智慧健康城项目战略合作框架协议》。
——2025年3月20日，中通快运华南区总部项目签约广州花都；
——2025年3月21日，龙星控股集团在海珠琶洲举行开工奠基仪式，琶洲南区自开展产业招商以来首个总部落地项目。
——l2025年8月（预计），小鹏汽车新总部落户天河正式启用；
曾经的广州，一直都是产业的孵化器，从这座城市，孵化出了微信、网易、唯品会、希音等巨头。
但是，当规模做大之后，他们又会选择离开广州，典型的如网易。
不过，最近的种种迹象显示，一场新的产业迁移，又在重新上演。
不过，这一次，他们似乎选择前往广州。
例如最近，抖音集团、阿里影业，也都选择了“站队”广州，在广州成立了新的公司。
他们的到来，也是象征着一种风向，必然为这座城市带来新的购买力群体，让楼市这把火，能够持续下去。
这才能回应下面四个字：
“止跌回稳”
从去年926之后，我们听到最多的一个词，就是“止跌回稳”，这已经成为了地方新的“红线”——楼市，必须稳住。
从目前的数据来看，广州的楼市算是稳住了。
从与销售小姐姐的笑谈中，我们得知有些项目确实还没感到明显的“燥热”，不过对比往年，暖意非常明显。
“暖”，也是一种信号。
广州的市场，更像一锅在烧的水，底部的热从下往上传递。
最底部的，最先感受到热；最顶部的，热传递相对晚一点。
但是，在这种持续“釜底加薪”、烈火烹油的情况下，我们可以大胆预测广州的楼市，最快在5-6月就能看到沸腾的水汽。
亚洲第一省会城市，是时候用一轮“量的上涨”，来为这座城市正名了。
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老实做人，踏实写文，不鼓吹，不煽动，让你明白房产这回事！
