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大家好，我是地产高富帅。
四大央企已经有两家发布了去年整体年报，华润置地在利润表现方面遥遥领先，特别是经营业务几乎碾压同行，地产下半场完全进入存量经营比拼时代。
保利发展已经连续两年登顶国内地产销冠，为了保住地产一哥的位置，保利可谓是下足了功夫，组织调整与高管调任非常频繁，但是其经营方面的短板也持续暴露。
2025年1月17日，保利发展发布的业绩快报显示，预计公司2024年度营收为3128亿元，同比减少9.83%。
实现归属于母公司所有者的净利润50.16亿元，较上年同期减少70.51亿元，同比减少58.43%；扣除非经常性损益的净利润44.92亿元，较上年同期减少72.98亿元，同比减少61.9%。
尽管保利发展截至今天年报还没发布，不过可以看到业绩快报里面的净利润几乎已经到边际了，早期是“增收不增利”，如今是“降收更降利”了。
很难想象一家3000亿体量的超级巨头，一年的净利润刚过50亿，这一年忙活这么久，还不如早期一个项目赚的多。
保利发展作为央企四大巨头，从今年整体经营质量来看，其整体利润表现是远远落后中海发展与华润置地的，就连位居行业第五的招商蛇口，恐怕都要追上来了。
再说到组织调整方面，城市总的大乱动似乎一直是这家央企的一贯特色，去年底北京总经理刘喜涛调任河南公司之后，北京总经理位置也一直悬空状态。
地产一品堂也曾经独家报道（），保利北京作为保利发展最重要的三大核心战地，保住前三位置也非常关键。
就在近期，新任的保利北京总经理走马上任，这位就是在集团担任董事会办公室副总经理的李红亮，这位也是保利系统的管培生之一。
李红亮，83年出生，属于如今保利发展的核心培养高管之一，08年厦门大学毕业，加入保利发展已经有17年之久。
起初，李红亮在保利发展的职位是证券研究部部门经理，董事会办公室助理总经理。
在集团工作的这几年，其实也是对公司业务投资最一线的工作了，特别是对于地产投资深层数据分析，这个时候也是站在了最核心的专业视角，
在集团工作了11年后，他被调至广东保利城市发展有限公司，担任助理总经理，再晋升为副总经理。
金融分析，地产投资，地产一线视角，三重身份与工作视角集中在一个管培生身上，可想而知，这也是很多央企培养为了核心高管的基本思路。
在广东城市公司历练多年后，李红亮又调回集团，担任保利发展职工监事、董事会办公室副总经理（主持工作），本次调任北京保利，或许也是正好发挥作用的时候。
回顾去年保利发展在京城的表现，在去年仅获取一块地的情况下，维持住了北京房企销售前五的水平，2024年京城土拍市场，保利的运气还是差了一些。
隔壁友商华润置地，中海地产已经在京城杀疯了，中海在半年不到时间已经在京城耗资300亿拿地，保利这方面显得有点保守。
2023年，保利发展在北京斥资102亿拿地5宗，数量仅次于中海。2024年，保利发展在北京才拿了一个地块，它联合北京建工地产在7月25日摘得海淀地块，总价89.01亿元，打造嘉华天珺项目。
在李红亮上任前，保利北京于2月11日朝阳新年第一场土拍中，与中国金茂组成CP，一起大战中海、招商134轮。
两家超级央企一起发力，最终以87.295亿元拿下朝阳三间房打包地块，溢价率10.5%，保利负责南区06地块，这次出品应该是保利的高端产品线“天子系”。
目前来看，保利发展能否逆袭北京前三，其综合难度还是较大的，去年两个朝阳区的项目迎来热销之后，保利北京其他项目陷入低迷。
保利发展位于北京顺义区的保利颐璟和煦项目于2024年4月首次开盘，目前的签约销售比例仅约30%；而位于朝阳区的保利天汇项目签约销售率超过80%，但销售净利率也只有7.96%。
相较而言，保利和光煦境项目则是保利发展位于北京朝阳区的热销楼盘，该项目去年4月开盘入市303套房源，累计销售288套，成交均价为8.37万元/平方米左右。
值得一提的是，彼时保利北京方面提出保价承诺，后续房源降价幅度不得超过8%，价格以8.5万元/平方米为指导价。
不过，据北京市住建委官网，保利和光煦境已销售签约301套房源，成交均价为8.36万元/平方米。
对此，去年底就有购房者抱怨开发商悄悄降价，有房源更是下降约8000元/平方米，跌穿了购房时的保价承诺。
其实不仅仅是保利发展北京，保利发展去年为了维持业绩牌面，批量降价似乎都是家常便饭，这与很多其他头部房企战略定位完全不同，
这年头，有句俗话小编也是听的有点腻了，只要是新盘，只要是大牌开发商，开盘必维权，因为价格降了。
营销出身的刘喜涛被调离之余，保利北京公司多个项目开始出现维权投诉。前面有中海发展坐镇，后面有招商蛇口，中建智地双雄追赶，保利在北京的压力还是很大。
另外一方面，保利发展如今陷入了转型关键点，在2018-2021年这几年疯狂拿地的三四线城市项目，均面临严重去化与增持减值问题。
最重要是如今商办存量去化问题也是保利能否保持利润空降的核心，想要保住利润，必须要在存量经营方面有突破。
相对比友商华润置地，2024年存量经营业务已经要跟开发业务55开了，这或许就是华润置地穿越周期的底气。
在回头看保利发展，虽然保利商旅平台已经成立很多年，但是其在综合业绩占比方面仍然还是边缘业务。
3月14日，经保利发展董事长刘平提议，现年45岁的潘志华获任保利发展总经理，成为保利发展史上最年轻总经理，被寄予厚望。
潘总早期就担任过保利商旅的董事长，可见商办，商业经营业务或许是保利未来重点打造的板块，也是保利发展提升经营利润的关键。
这几年处置资产的央企很多，保利发展就是其中的一个。去年，保利发展挂牌了旗下的一个项目公司股权，珠海弘璟投资有限公司50%股权，其下属的项目是跟时代中国合作的，位于珠海核心区域的时代保利中环广场项目。
这个股权挂牌起始价7亿元，也是商业项目，这个项目时代中国持有一半的股权。这个项目公司去年出现了亏损，今年有小幅盈利，但是未来的前景不乐观。
2024年上半年，保利发展还在北京、成都等地分批次，分阶段处置了多个商业自持项目，以及银行资金投资的商业项目。
2024年，保利商旅共上新4座购物中心，遍及上海、成都、长沙、日照；外拓上有了新的突破，携手开发区投资集团运营广州黄埔西区红酒文化街、携手越时集团负责佛山市丹灶镇云山峰境商业项目的整体招商运营。
对于商业地产领域来说，保利系的项目数量不在少数了，但是其品牌调性似乎非常欠缺，项目的经营亮点与产品IP缺乏，这也是导致无法与传统巨头PK的关键。
2024年，保利商旅也经历了一系列的高管变动，保利身上缺乏商业经营基因，内部关键高量级的专业人才匮乏，也是制约其发展的关键点。
针对集团本次强调资管转型，小编也跟保利发展的内部核心地产人做了一些交流，内部似乎并没持较乐观态度，毕竟从本质上，保利发展的一线高管仍然还是看中短期回款。
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地产一品塘，80后 工科理工男 深漂18年 18年猎头从业经历，14年以上地产行业沉淀，关注地产战略布局，关注地产人才发展，持续研究健康管理，个人微信：luyipin000；各位朋友可以加我随时交流探讨 共同进步；近期新增地产一品堂官方微信群，大家也可以加入，与更多的地产人+再创业者交流沟通，共同进步。
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