就在今天，上海土拍战火重燃，四块地成交138.35亿，彻底杀疯了！
民企大华，强势击败央国企，以总价24.87亿、楼板价92659元/㎡斩获大宁新地王。
象屿地产，终于再次上海拿地，以总价66.79亿、楼板价达到30151元/㎡圆梦紫竹地块。
绿城中国，再次抢得地王，以总价29.16亿、楼板价7.15万/㎡大幅刷新北蔡板块地王。
长三角投资，底价托底配套建设，斥资17.544亿，楼板价6008元/㎡落位青浦西岑超级综合体。
今天总爷就和大家聊聊，这场土拍大戏的背后，究竟暗藏怎样的信号。
01
大华抢地王！打破大宁天花板
竞争最激烈的静安大宁新地王，出乎很多人意料，最终被大华拿下了。
这块地位于大宁板块南端，直线距内环高架仅约1公里，属于上海最热门的置业板块之一。
大华大宁地块区位示意图
这是一块容积率2.5的纯宅地，出让面积10730.27㎡，中小套型占比40%，装修集采价5000元/㎡。
去年中建玖合大宁拿地，以约6.83万/㎡楼板价刷新板块纪录，即将推出代表他们最高产品力的新盘。
中建玖合大宁地块效果图
相比于中建玖合地块，这块地要离大宁核心商业和公园配套略远，但总爷发现它有两大优势：
1. 位置更靠内环，吸附更多外溢客户
2. 地块体量更小，总建面不到2.7万㎡
因此，这块宝地适合操盘力强的房企，“短平快”完成业绩需求，也吸引了多达9家组合参拍：
北京城建、大华、华发、中海、招商、保利置业、绿城、建发、越秀&金茂
最终经过67轮鏖战，上海本土房企、民企之光大华，以总价24.87亿、溢价率32.31%、楼板价92659元/㎡拿地——
这也意味着，预期售价至少在15万/平
大华作为少有活跃在土拍市场的民企之一，能够在众多央国企中“虎口夺食”，本身就是一种信号。
一是企业自身的实力证明，大华扎根上海、布局全国，2024年在上海全口径销售额163亿，排名高居第11位。
2024年上海全口径销售排行榜，来源克而瑞
二是对上海市场的看好，敢于在最热门板块溢价拿地王，本质上还是看好楼市表现，对上海发展有足够信心。
目前就看大华会拿出怎样的高端产品，去匹配高溢价带来的市场期待。
02
象屿拿地！高端产品再亮剑
在多次与热门地块擦肩而过后，象屿终于在上海拿地了！
紫竹地块位于著名的兰香湖板块，这里一直是闵行宜居的地标，以高端产业配套、绿化环境配套闻名。
尤其是环湖区域，年一直以豪宅供应为主，包括兰香湖雅苑、兰香湖壹号&贰号，具备打造高端产品的市场基础。
兰香湖实景图
这次兰香湖核心地段，拿出了三幅地块组合出让，总出让面积高达21.72万方，且都是超低容积率——
02-09地块、03-04地块是纯住宅用地，容积率只有1.01，未来打造高端墅区；
16-07地块是餐饮旅游业用地，容积率只有1.04，未来大概率做高端酒店商业。
象屿兰香湖地块区位示意图
而参拍的两家房企，分别是象屿和联发，他们合作的象屿联发·金海汀云台，半年内五次触发积分，成为外环外热度最高的楼盘之一。
最终，象屿地产以极大的魄力，斥资67亿、溢价18.97%成功拿下大盘地块，楼板价达到30151元/平。
对于紫竹来说，象屿并不陌生，2022年象屿联合招商，打造了著名红盘公园1872——
八开八罄，卖掉2299套房源，累计销售额131亿
2023年上海楼盘销售排行榜，来源克而瑞
2023年上海楼盘销售排行榜，来源克而瑞
要知道，象屿招商公园1872还不是紫竹核心区，这次顺利拿下板块最核心的低密墅区，象屿可以说是信心满满。
除了对板块深耕的信心，总爷这两年明显感觉到，象屿正在经历产品的高速迭代。
今年他们重磅推出了1号作品象屿苏河琹庐，首次上海内环内布局，就让全上海看到其树立「产品灯塔」的决心。
象屿苏河琹庐示意图
同时他们在外环外的象屿·天宸雅颂，外立面用上了超大比例弧形铝板线条、铝格栅、玻璃，越级对标市区豪宅水准做产品。
象屿·天宸雅颂示意图
在这个属于好房子的时代，作风稳健、不断迭代的象屿地产，正走上发展的快车道。
03
绿城出手，斩获北蔡新地王
在兵家必争的浦东中环，本次也迎来了北蔡重磅地块的出让。
本次推出的北蔡地块位于北蔡东北部，靠近高科西路及罗山高架路交汇处，容积率2，建筑面积40831.98㎡——
体量适中、地块方正，属于房企最喜欢的土地类型
北蔡地块区位示意图
尤其是考虑到距离张江科学城非常近，这里一直是公认的“张江后花园”，也是浦东中环最具潜力的板块之一。
板块内的中国铁建国贸西派海上，已经连续开盘三次，产品呈现非常惊艳，人气始终居高不下。
中国铁建国贸西派海上示范区实景图
因此北蔡地块土拍，吸引了7家开发商组合的角逐——
国贸&中铁建、大华、招商、保利发展、建发、绿城、金茂
这块地角逐异常激烈，绿城、国贸&中铁建一路杀到封顶摇号环节，最终绿城以总价29.159亿、溢价40%拿下这块地。
楼板价7.14万/㎡，大幅突破隔壁的5.57万/㎡，成为北蔡板块新地王。
为了拿下这块地，不仅价格被顶到天花板，还有5000元/平米装标、300平公建、0.6%租赁房比例...
在这个典型的浦东中产社区，绿城的品牌号召力不容小觑，未来将会出现最顶尖产品力的强强对话。
04
长三角托底，拿下超大综合体
相比其他三块地的激烈竞争，青浦西岑的超大综合体，则由本地国企托底。
本次出让的综合体，总出让面积16.77万平，平均容积率约2.06，由8个子地块和部分地下空间组成，包括商品房、商业、办公等用途：
青浦区西岑单元（JZ03）19-08、19-10、20-01、23-01、23-06、23-09、23-10、23-14地块及19-09公共绿地、云腾路、兰科路、泽秀路、泽立路部分地下空间地块
西岑地块区位示意图
对于大部分上海人来说，青浦西岑都是一个非常陌生的地方，不过提到隔壁华为上海研发基地，大家一定都有耳闻。
所以本次超级综合体的出让，主要目的就是完善板块的产业、配套建设。
华为上海研发基地实景图
最终，长三角投资斥资17.544亿，以楼板价6008元/平底价拿地。
长三角投资是本地国企，成立于2020年7月，是示范区开发建设的实施平台，因此本次拿地顺理成章。
本地国企筑巢引凤，随着整体华为基地逐步成熟，未来更多商品房地块也将会推出。
05
地王频出，强者通吃时代
从去年下半年至今，上海土拍逐渐走出阴霾，活跃度、溢价率都不断创造纪录。
而随着地王频出，真正的“强者通吃”时代也来了。
1.房企激流勇进，高溢价成为常态
从大宁到北蔡，哪怕是外环外的紫竹，全部高溢价成交，代表着房企对上海市场的高度共识。
尤其是看到民企大华，敢于拍出楼板价92659元/㎡的大宁新地王，你就会看出大家对核心资产的渴求。
可以预计的是，今年上海土拍将延续“高质量土地、高价格成交”的主旋律，从而带动新房库存的去化。
至于到底敢不敢跟进，就非常考验房企的决策能力了。
2.地王效应增强，产品力考验加剧
随着各路“地王”的频频出现，抬高板块热度的同时，也给房企带来巨大压力——
地王既是光环，更是枷锁，就看房企能不能用产品破局。
所以你会发现，有勇气溢价拿地的房企，也都在经历产品力的迭代。
比如象屿、大华，这两年在产品呈现方面变化很大，每年都在进步，变得不像大家刻板中的印象。
小阳春的行情，叠加土拍的热度，作为全国楼市的风向标，上海楼市上半年走势很稳。
对于本轮上海土拍，大家怎么看？欢迎点赞、留言一起讨论。
