深圳学区房最近又火起来了。
这次“火”的原因，不是因为房价的上涨，而是一批提前录取的学生。
百花学区南天二花园，有2位被清华大学提前录取，还有三位优秀学子分别被北京大学美国加州理工伦敦艺术大学提前录取。
这样的排面摆在全市都不多见的，难怪小区又一次在社交平台上蹿红。
而最高兴的当属小区业主，通过这样的喜讯宣传，小区的教育氛围、房产价值无形之中也更得以彰显。
01
南天二花园是1994年建成的老旧小区，到目前已有31年多的房龄。小区是深圳实验学校小学部与初中部双学位覆盖的楼盘之一，与国城花园共同构成“双实验”阵营。
实验小学全国排名第五，实验中学为深圳四大名校之一，且小学部直升初中部。
也因此，有硬核的学区加持，尽管小区较老旧，也不曾影响深圳家长对南天二花园的关注度。
南天二花园
在楼市高峰期的2021年2月，南天二花园一套82平的2房，成交总价最高达1875万，单价约22.87万/㎡，堪比深圳的顶豪售价。
随后在楼市下行期，成交价跌至9万/㎡左右。
在去年12月，南天二花园有一套成交，单价在11.4万元/㎡，较此前的9万元/㎡相比，涨幅已经达到26.6%
今年，有一套88.83㎡户型的房源，成交单价超14万/㎡，比去年12月成交单价还要高了2.5万/㎡。
不过目前该小区大部分业主报价在12.4万/㎡左右。
南天二花园算是深圳学区房中有代表小区的之一。
从去年10月份楼市回暖后，优质的学区房也成为反弹最快的一批房源。
很明显，有实实在在的成交在支撑。
作为深实验小学学区内，南天二花园唯一的竞品楼盘，就是国城花园
近期3月初成交的3套小户型，均是43㎡左右的单间户型，成交总价分别是760万、775万和785万。
对比去年10月份同户型成交总价660万，分别涨了100万、115万和125万，涨幅分别为15.2%、17.2%和18.9%
国城花园
不少顶级学区房小区也开始涨价了，涨幅少则几十万，多则上百万。
海馨苑（大平层）144.89㎡的4房户型，2024年8月成交总价1093万，近期成交价1330万；7个多月上涨237万，涨幅21.7%。
同一小学内的百花园
一期建面52㎡的1房，去年9月成交价约550万，现在涨到680万；
二期建面200平的大户型，成交价3300万，单价16.5万。
同在百花小学内的竞品小区--金茂礼都、赛格公寓
前者建面约36㎡的1室户型，
去年9月成交单价约12.22万/㎡，今年成交均价达13.97万/㎡，价差达1.75万/㎡。
后者建面约45㎡的1室户型，成交价也从366万涨到了390万。
02
深圳的教育资源格局虽有微调，但优质资源总体稀缺，依然遵循二八定律——即20%的资源占据80%的优势地位。
百花片区作为深圳教育的标杆，无疑是这“二”中的佼佼者。
从今年2月中旬开始，百花片区的成交量就出现明显上涨，到了3月份，几乎每天都能实现成交。
春节假期开工后至今，整个片区成交量超50套。
目前百花片区业主报价10.7万元/㎡，与宝安中心区并列全市第8名。
在过去的两年中，无论是受政策影响，还是行情影响的普跌，学区房都是受到相当大的冲击。
如今百花片区能保持在深圳前十片区的高度，让人不禁感叹实属不易。
从百花片区近一年的挂盘均价走势来看，2024年百花片区一直处于下跌的状态，从新政出台后，11月逐渐平稳。
今年2月片区均价出现了一段上调，不过目前仍处于止跌震荡的阶段。
不过从10月开始，片区均价的变化幅度已经不足2000元/㎡。
03
最后，咖姐整理了百花片区各小区的业主3月最新报价与新政前报价的对比，我们一起来看一下：
百花片区16个小区中，业主报价下滑的小区共有9个，上涨的共有6个。
其中涨幅最高的是百花园一期，目前业主报价达到了14.0万元/㎡，较新政前上涨9.2%。
其次是南天二花园，目前报价12.4万元/㎡，环比上涨6.5%；长安花园目前报价8.4万元/㎡，上涨5.0%。
报价下跌的小区中，除长怡花园外，其实整体下跌幅度并不高。目前长怡花园挂盘均价9.9万元/㎡。
在过去几年中，深圳学区房从一轮涨幅到天价，又经过价格腰斩，房价就像坐过山车一样买家心惊肉跳。
如今，学区的泡沫已经在政策与市场的双重调节下逐渐去除，真正核心地段的优质学区房，在市场复苏的同时，会显现出较强的反弹趋势也是情理之中。
毕竟教育问题永远都是刚需问题。
大浪淘沙之后，真正优质的房源，终归会表现出更强的抗跌性。
