Part.1
下调公积金利率窗口打开
房贷利率又要降，这一次是公积金。
3月16日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《提振消费专项行动方案》明确指出：适时降低住房公积金贷款利率。
关于公积金有关的内容如下：
1.适时降低住房公积金贷款利率；
2.扩大住房公积金使用范围，支持缴存人在提取公积金支付购房首付款的同时，申请住房公积金个人住房贷款；
3.加大租房提取支持力度，推进灵活就业人员缴存试点工作。
此次《方案》再次提到“更好满足住房消费需求”，不仅明确指出“充分释放刚性和改善性住房需求潜力”，还要进一步出台优化政策。包括落实促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策、适时降低住房公积金贷款利率、扩大住房公积金使用范围等。
再进一步细化了“促进住房需求释放的政策举措，优化公积金政策有望成为各地落实促需求政策的重要抓手之一”，已有部分地方从提升公积金贷款额度、提取公积金作为首付等方面加快跟进落实。
在《方案》发布当天，3月16日深圳市住房公积金管理委员会发布了两份文件，主要调整优化了公积金贷款和利息补贴政策。个人最高可贷126万元，家庭最高可贷额度从90万元跃升至231万元，成为全国一线城市中的最高值。
除此之外，北京已经开始公积金直付房租；大连1月份也针对符合条件的硕士研究生和多孩家庭推出贷款额度上浮政策。
且西安在1月22日也发布了有关公积金贷款的新政：借款人申请个人住房公积金贷款时年龄不超过法定退休年龄（原则上女58岁、男63岁），所申请的贷款期限不超过30年，且贷款到期日不超过借款申请人法定退休时间后5年。
由此来看，从优化使用流程、扩大缴存范围、放宽使用限制、提升贷款额度、降低首付比例等方面的调整，还在持续深化，更多利好还会加码释放。
因此，关于西安公积金贷款利率下调，并非空穴来风，只是时间问题。
Part.2
公积金利率成商贷利率下调的“拦路虎”
在此轮房地产市场调整周期，住房公积金贷款政策亦是各大城市楼市政策优化的重要方向。
为什么公积金贷款如此受关注？
目前西安首套房公积金贷款5年期（含5年）以下利率是2.35%，5年期以上是2.85%；二套房则分别是2.775%和3.325%。
在去年5月份公积金利率下调0.25个百分点之后，就再也没有新动作；相反，随着LPR一降再降，几乎已经快要和公积金利率持平，甚至已经低于部分二套房的公积金利率。
如二套房3.325%的公积金利率，已经超过3.1%的基准商贷利率，这种二套房公积金「利率倒挂」，对于普惠性的公积金贷款而言，显得极为尴尬。
公积金贷款利率，难道就不能降吗？
从当前政策趋势看，公积金贷款可以放宽贷款条件、增加贷款额度、延长贷款年限等，但唯独贷款利率很难下降。
现实是，由于公积金在制度设计上很落后，既无法统一运营，又有资金使用效率非常低。导致公积金贷款利率如果降低，整个公积金贷款体系面对超大运营压力。
因此就形成当下局面：制定公积金政策的初衷是福利性质，但真正享受到这项福利的人其实很少，公积金贷款红利并未完全激发出来。
尤其在当下购买二套房时，连商贷都已经基本不分首套二套了，公积金还区分两个级别，就体现出公积金贷款的不合理性。
因有“公积金的房贷利率都要比商业贷款低”的规定，在商贷利率调整方面，公积金贷款还阻碍了商业房贷利率的进一步下调，导致目前商业房贷利率无法再继续下调。
这也是当下购房者迫切希望公积金利率下调赶紧下调，只有这样，商贷利率才有再度下降的机会。
因此，公积金贷款利率下调，迫在眉睫。
Part.3
公积金利率成商贷利率下调的“拦路虎”
在房地产行业持续调整深化环境下，住房公积金利率经历了多次调整，伴随一系列政策优化，旨在降低居民购房成本、激活住房消费。
但相比商贷利率，公积金利率变化尺度相对较小，但却深刻影响行业调整。
2024年5月18日，央行通知：首套个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点：5年以下（含5年）从2.6%降至2.35%，5年以上：从3.1%降至2.85%；二套房利率同步下调5年以下（含5年）不低于2.775%，5年以上不低于3.325%。
2025年1月1日，对2024年5月18日前已发放的公积金贷款，自2025年1月1日起执行新利率。
而西安2024年12月执行新公积金政策，夫妻双方最高贷款额度从80万元上调至90万元，单人最高贷款额度从50万元调整为60万元；多子女家庭贷款额度可提高至现行政策的1.2倍。
以西安首套购房为例，目前商贷利率3.2%，公积金贷款利率2.85%，如果下调至2.6%后，以贷款100万、按揭30年等额本息贷款计算，月供即可每年减少1512元/年，30年即可少还约4.8万元。
同时对于公积金使用，除了购房贷款期限可延长至退休后5年，最长不超过68周岁，最高贷款额度提至144万元（多子女家庭），并取消房屋面积限制等缓解还款压力外，使用渠道已扩大到支付购房首付款、房租、物业费及装修费用，持续深化公积金使用效率，激活住房消费需求。
由此可见，在公积金调整以“降利率、提额度、扩范围”为核心趋势下，通过降低购房成本、覆盖灵活就业群体、拓宽使用场景等措施，会一定程度上推动房地产消费复苏。
随着当下公积金贷款通道打开，平衡财政可持续性与普惠性目标，后期公积金利率和政策调整势必会进一步向向精细化、市场化方向靠拢。据推算公积金利率可能会下调80BP，以保持与商贷50BP以上的利差优势。
至于到底会下调多少、何时调整，只是时间问题而已，我们拭目以待。
