过去三十年，如果要说广州一个区域发展奇迹，那么这个主角，毫无疑问就是珠江新城。
·从一片农田，摇身变成全球300米建筑群最密集的CBD；
·企业总部超125家，占全市的23%，聚集268家持牌金融机构；
·拥有30多家外国领事馆，数量远超上海陆家嘴和深圳福田。
·珠城仅用全市0.2%的土地，贡献了全市1/8的GDP...
珠江新城的故事，似乎永远都说不完。
上面这些数字也告诉全世界，这里的能级和产出远没到天花板。
不过，随着土地资源开发殆尽，珠城的增量会在哪里？
这会是一个让人兴奋的话题。
01
我直接说答案，金融城西区。为什么？
从广州国土空间2035规划来看，要搭建“一带一轴”，聚力中心城区、东部中心、南沙新区三个核心。
一个关键轴线：珠江高质量发展带，这条黄金轴线几乎串联起这座城市的精华。
一个关键动作，东扩。沿江集聚，向东发展。
广州一路向东，从环市东，到珠江新城，再到琶洲，金融城…连片开发+产业导入，这指引了城市发展方向。
从广州布局来看，金融城西区，占据最美珠江段，离珠城最近，能够承接珠江新城势能外溢和财富轮动。
这一点，已经是市场共识，毋庸置疑。
02
接棒珠城，金融城西区王者局
不过，整个金融城规划中，含金量最高的西区规划一直都没公开，非常神秘。
你看，之前公开的金融城西区员村二横路西侧地块（AT0807规划管理单元）控规只显示：
·保利临江大道项目；
·保利绢麻厂片区，住宅+学校+商业配套+绿地公园；
·规划花城大道+员村二横路方向和走向；
而西区一大片用地都标示为灰色图斑X，也就是待定用地，透露的信息并不多。
金融城西区在编规划从未露面，我们也拿到了第一手的资料，全网首次公开，大家速看保存。
西区规划非常宏大，含金量高。
来，直接上图。
|过程稿，方案未最终确定
从版图位置上来看，金融城西区有先天优势，其规划面积3.65平方公里，光是产业面积就有239万方的体量。
这样的地段，和珠江新城，琶洲两个核心区足够近，区域内各个功能区高效协同。
未来拆迁完毕，是广州核心地段不可多得的一片成片开发的滨江宝地。
是珠金纽带，东扩核心。
金融城西区在编控规，透露几个关键变化和高能级配套：
| 过程稿，方案未最终确定
1）花城大道，东扩南移，缝合城市空间。
金融城西区连片开发，最关键的是路网，核心就是花城大道与员村二横路十字骨架，打通东西南北四个方向的交通。
这是破局的关键，也是抓手。
如上面第一张图，相信仔细看的朋友也发现，花城大道珠江新城段已经开通，而花城大道金融城起步区和东区也在建。
其中的难点，就是金融城西区段。
为此，广州也是认真对待，大家看这张图，新调整花城大道线向南移动了位置。
| 过程稿，方案未最终确定
与原有的路线相比，这就避开现有小产权房，历史住宅等，把拆迁总量降下来，也把改造难度降低了，对比原方案将更早实现通车。
目前，广州在设计上，花城大道以全线双向八车道贯通为目标，目前全力推动沿线建筑物拆除改造。
这有什么好处？
其一：提升临江大道、黄埔大道接连员村二横路的出行方式；
其二：彻底打通花城大道断头路，金融城、鱼珠直通珠江新城，距离更快，速度更快，更方便。
其三：缓解交通压力的同时，也为金融西区重点片区的进场开发，提供必要的条件。
不要忘记25年临江大道天河段通车进入倒计时，这将有效缓解珠江新城及周边区域交通压力，串联珠城、金融城、鱼珠临港三大功能区。
要致富，先修路嘛。
这不是一次简单的串联。
花城大道，员村二横路，构成金融城西区的十字骨架，通过路网的超级链接，彼此高度咬合，也缝合珠江新城与金融城西区割裂的城市空间。
路网脉络打通，不仅编织真正便利的生活，它有更大的成功概率，整合板块资源，打通任督二脉，盘活板块。
2）发展脉络梳理清楚，关键的驱动力，还是产业+商业的双轮驱动。
和大家说一个可能所有人都忽略的一个既定事实，金融城依旧是广州快速崛起的板块。
珠城从开始建设到亚运会举行后崛起，用了20多年。
而金融城概念落地，到我们现在看到的场景，仅仅用了11年。
·广发、农业银行、广州银行、太平保险、新华人寿、中国人寿等14家金融机构总部，金融方城1.0是广州金融浓度最高的区域之一；
·金融城旁边就是有着“中国游戏第一街”科韵路，有网易、欢聚时代、三七互娱、酷狗等明星互联网公司，产值超千亿。
未来，金融城西区将打造数智+金融高地，比如互联网科技、软件开发、人工智能等领域的数字核心产业。
既承接珠城的外溢，也和琶洲、金融城起步区、东区北区错位发展。
珠城向东延伸，不仅是城市骨架和配套，更为矜贵的还是产业命脉以及高端的配套，也是财富的轮动。
这一点，足以让这个规划从一纸文书变得极具份量。
毕竟，谁能拒绝未来。
03
城市客厅，金融城西区规划亮点
我大概看了下，整个金融城西区的规划理念，和大家看到的天河，甚至海珠任何一个区域都不同。
整个西区核心的位置，不是规划高端的住宅，也不是留给产业，而是一个大片的中央公园+滨江+员村TOD商业，很牛X。
| 金融城西区效果鸟瞰图（过程稿，方案未最终确定）
中央滨江绿芯:整个规划片区的绿地居然有9公顷，相当于两个花城广场的面积。
整个城市设计也和花城广场高度相似，将下沉商业、城市级公园、重要轨道组成一个开放性、复合性的中轴空间，面向珠江打开。
这就相当于，一个2.0版本的花城汇。
这会带来什么？更多元的消费者和服务人群，相当于再造一个“城市客厅”。
员村TOD枢纽，这里有5号线，11号线，以及规划中的25号线地铁，多条地铁路网交汇。
从地铁-商业-绿地-滨江，轨道站点，一体化设计，构成的一个综合体模块。
商业沿着珠江展开，释放中央广场滨江空间，成规模的集中绿地与地铁站点相结合，有利于吸引人流，形成区域最具活力和吸引力的公共空间。
西区一旦补齐版图，这时候珠江新城CBD+金融城CBD，才是真正的完全体，广州最强单核中心。
你对西区这片土地的任何想象都是合理的，这里会成为整个广州的价值高地。
看到这里，肯定会有很多人说，这又是画大饼，都吃饱了。
然而就在开年，广州就明确，要加快推进金融城西区规划编制，形成阶段性的汇报成果。
而包括员村旧改在内的天河23个改造项目，也会全力推进。
接下来，还会有更多动态，不妨关注我们，拿到最终确定版规划，我们将第一时间跟进分析。
总之，趋势是很明显的，板块不仅有规划倾斜，还会有源源不断的资源投入，潜力会超乎预期。
04
珠城东区锚定金融城西区，价值有目共睹
同时，也别忘了，无论是珠城东区还是金融城西区，这里早就是广州10万+聚集的核心板块，价值有目共睹。
其一，珠江新城价值恒定。拉长时间来看，这里就是楼市的黄金硬通货，能够穿越市场周期。
有时候，预测不重要，就算是高盛，也不能100%正确。
但是，应对和配置很重要，选择黄金，选择价值恒定的珠城，资产安全度更高。
再想想，全广州80%的高档酒店、全广州60%以上的高档餐厅、全广州最高端的文化消费...都在珠城，这里才能最大程度满足各种高端生活。
地段在这里，价值就在这里。
其二，就算是珠城，内部也是分化的，珠城东是塔尖中的塔尖。
东区有江景，有公园，以高端大户型豪宅为主，圈层更纯粹。
汇悦台、广粤尊府、尚东柏悦府、颐德公馆...顶豪20万+，乃至30万+聚集地。
其三，就算珠城向东移动，核心还是1平方公里定律。
世界级CBD，在最核心的一平方公里范围内，聚集着最密集的财富资本和顶尖人才，掌握着城市发展乃至经济命脉。
广州第一代CBD，经过20多年的发展，也仅仅是向东移动了3.5公里，铸就了天河北与珠江新城。
纽约曼哈顿，从华尔街到曼哈顿中城的外溢，也就一路之隔。
简单总结，就是名媛和霸道总裁们，离不开珠城三分钟。
而金融城西区的核心，员村距离珠江新城直线距离才3公里。
这一点，直接锚定了紧密相连的金融城西区价格和价值底盘。
价值市场有目共睹，金融城西区的规划也开始打明牌。
05
珠城东扩，保利提前落子
我们前面说过，整个珠城东到金融城西区的开发和规划，是一个整体开发，一举一动都是具体的趋势和信号。
尤其是土地出让，就代表着真金白银的投放和连片开发，改善城市功能和配套。
而草蛇灰线，布局千里，央企保利早就精准把握珠城向东的趋势和节点，提前落子。
一个是，23年，十几个开发商摇号，保利付出约22亿，地价5.7万/平，拿下员村地块，也就是现在的豪宅都荟天珺，房价10万+/平。
一个是，24年保利又击退其他开发商，怒花近200亿，吞下金融城西区的临江大道地块+绢麻厂地块。
作为最了解广州的发展商，保利大手笔资金投放到这里，肯定是提前了解城市发展的趋势，这代表了财富的方向。
超200多亿的资金，这个选择本身就是一个强烈的信号。
珠城东扩，金融城西区，板块价值爆发，区域价值重构。
更为具体地来看，金融城西区的开发策略，秉承一个思路，先易后难，先开发旧厂，如临江大道地块、绢麻厂、红砖厂、玻璃厂等净地，再到私宅拆迁。
而保利提前占据最好的临江大道地块以及绢麻厂地块，一个是南向望江，贴近临江大道，同时又是连片开发，甚至有些绿廊公共配套能共享。
就算后续有供应，如员村，程界拆迁、玻璃厂、红砖厂，都不能撼动保利这两个楼市大小王的地位。
作为今年广州顶豪流量之王，保利临江大道项目和保利绢麻厂项目，备受关注，很多高净值的客户都在等。
当中，作为广州近十年出让的最好的南向望江地块，保利临江大道地块或许要到下半年才出。
其价格梯队，可以参考汇悦台和鹏瑞一号，前者均价28万/平，后者网签价20-27万/平。
至于临江大道地块隔壁的绢麻厂，已经正式确定案名—保利天曜，主力面积段为120平/140/175/220平，四房起步，预计4月亮相。
我们也拿到了初步效果图，大家看看：
珠城显贵，老钱风，高颜值，豪宅感直接拉满。
我们之前也说过，今年广州会严格控制阳台率在20%，而保利天曜的阳台率仅次于保利临江大道项目，能达到25%，加上10%的开放空间，这是广州从未出现过的、突破想象的产品，面世即绝版。
珠城东扩，西区高能级规划，保利天曜就是第一张、也是最好的一张船票。
你很难在珠城东，找到一个南向望江+学校+绿地公园+商业+地铁TOD的大社区地段豪宅；
感兴趣的同学，要抓紧了。
