根据《土地管理法》中的规定，因公共利益需要，可以征收农村集体土地，包括宅基地上房屋等。但是在实际征收土地之前，拟征收土地的相关部门需要按照《土地管理法》第四十四条规定，先办理农用地转用审批手续，也就是其需要先拿到征地批复文件，把集体土地转为国有土地之后，才可以占用土地开工建设。
但是办理征地审批手续可不是那么简单的，如果涉及的是永久基本农田，或者永久基本农田以外的耕地超过了三十五公顷或者其他土地超过了七十公顷的，那么需要报国务院批准，在法律规定以外的需要征收的土地，则需要报省、直辖市、自治区审批。
而且随着新《土地管理法》《土地管理法实施条例》的施行，土地征收程序也发生了较大的变化。征收方在办理审批手续之前，需要按《土地管理法》《土地管理法实施条例》等其他相关的法律法规要完成征收前置工作，包括在拟征收范围内发布土地征收预公告、补偿安置方案，组织工作人员对土地现状开展调查，弄清楚包括房屋在内的土地权属、面积等等信息，并开展社会稳定风险评估，与被征收人签订补偿安置协议，落实补偿款等等，这也是为了保障被征地农民合法权益不被侵害。
所以，相关部门（征收方）想要拿到审批手续，即征地批复文件，可以说是非常难的，且时间也会非常的长，而且从实践过程中来看，有很多项目因各种原因都会拿不到审批文件，比如说征收前期工作未履行到位（未保障被征收人知情权、参与权，未实地进行土地现状调查，社会稳定风险评估）、相关的补偿费用没有足额到位等等。
因此实践过程中，有的征收方为了尽快推进征收工作，实现最终的征收目的，通常会在未办理任何手续的情况下，直接强迫被征收人交出土地，并实际占用土地，这就是所谓的未批先占，还有的征收方，则会为了规避审批手续，与村委会沆瀣一气，以土地租赁的方式，也就是通过以租代征的方式来实际占用土地。
很显然，不管在什么时候，只要没有拿到审批手续，就实际占用土地肯定都是不合法的，哪怕是以租赁的方式，永久性的占用土地也是不合法的。
所谓的以租代征，这里可以简单地跟大家说一下，就是征收方通过租赁的方式，与村委会签订土地租赁合同，然后约定每年每亩按多少给予被征收人租金。这里需要提醒大家，不管租金合不合适，因公共利益需要占用土地的，就只能通过征收来实现，不可以采取以租代征的方式，这是违法的占用土地行为。
那么，作为被征收人在征地拆迁中遇到相关部门通过以租代征来推进征收工作时，应当要怎么做呢？
1、不要交出土地
在遇到有人占用土地的情况时，一定要先审查占用土地的目的是什么，如果通过相关文件得知，征收主体是相关部门，且征收目的是因公共利益（修路、文化、教育等项目）需要，那么一般情况下，此类项目只能通过征收来实现，不可以通过其他方式来推进。
所以一旦发现此次征收中什么文件也没有，征收方就与村委会签订了土地租赁相关协议，那么此时建议被征收人不要交出土地，一旦将土地交出去，那么对被征收人来说就会非常的不利，被征收人可能每年只会拿到一两千块钱的租赁费，而且这个不是往后每年都会拿到的，很有可能会只约定给予几年，比如五年，五年之后可能土地租赁费也会没有了。
因此，凯诺拆迁律师再次提醒大家，一旦遇到以租代征，或者未批先占等，被征收人千万不要把土地交去，否则会对自己非常的不利。
2、向自然资源主管部门反映以租代征或未批先占的情况
土地征收关系着被征收人的切身利益，因此在土地征收中，一旦发现此次征收是以租代征，征收方没有履行任何的征收程序就占用了土地等，那么被征收人可以先向自然资源主管部门投诉反映这种情况，要求他们针对违法占用土地的行为进行查处。
一般情况下，在接到土地违法行为的投诉、举报时，相关部门应当要尽快组织工作人员核实调查，并将调查结果告知当事人。不过凯诺拆迁律师在这里建议大家，在向自然资源主管部门申请查处时，尽量要采用书面的形式来进行，同时还要将申请查处的内容写清楚，包括申请人是谁等信息，这样才有可能会得到他们的重视。
3、启动法律程序，依法维护自己的合法权益
申请查处之后，如果自然资源主管部门并没有针对土地违法行为开展实地核实工作，或者处理结果是默认等，那么被征收人可以马上咨询专业律师，如果有必要，可以尽快在专业律师的帮助下，先向复议机关申请行政复议，若对复议结果不服，可以在收到复议决定书之日起的十五日内向人民法院提起行政诉讼，当然被征收人也可以直接提起行政诉讼。
一般直接提起行政诉讼的法定期限是自当事人知道违法行为发生之日起的六个月内，被征收人就需要向法院提起行政诉讼，一旦过了这个诉讼期限，那么这也意味着被征收人就丧失了最后一道维护自己权益的救济途径。
总之，凯诺拆迁律师最后想要告诉大家的是，土地征收关系着被征收人的切身利益，所以只要发现征收方有侵害自己合法权益的行为，包括以租代征、强迫自己交出土地等等，那么被征收人一定要多留个心眼，及时收集相关的证据材料，万不可一味地拖延，否则会对自己非常的不利。
