文︱刘德科
地方政府通过计容新规，创造出了一个「加量不加价」的隐性窗口期。
实际得房率飙升
同样是建筑面积100平米的户型，实际使用面积完全不同：二手次新房差不多只有75平米，新房却超过了110平米。如果你不买新房，当然就亏了。
为什么差这么大？以前，高层住宅的正常得房率差不多是75%；但过去一年多时间以来，不少城市都出台了计容新规，你的实际得房率可以超过100%、110%甚至130%。
各地的计容新规大同小异，就是允许开发商做更多的赠送面积——比如不计面积的飘窗、花池与露台，比如计一半面积的阳台，都可以做得比从前要大很多。然后，在政府规划部门的默许下，这些赠送面积有一大部分可以改造成室内空间，你的实际得房率就飙升了。
当前阶段，实际得房率最高的城市，差不多是广州和福州等城市；实际得房率比较高的城市，差不多是武汉、长沙、西安、合肥、南京、成都等城市；实际得房率略有提升的城市，差不多只有北京、深圳和杭州等城市；几乎没有变化的城市，是上海。
所以，当我们说「当实际得房率飙升时，不买新房就亏了」这句话时，它是不适用于京沪深和杭州等这些政策力度很小或没有的城市。
不同人的应对策略
在实际得房率飙升的城市，不同的人有不同的情绪反应与应对策略——
●本来就要买新房的人：新房的价格比以前低，实际得房率远高于以前的房子，所以他们是最大受益者。
●想要换房的人：在实际得房率超高的新房面前，二手次新房的竞争力就变得很弱，价格就不得不继续走低；对于换房的人来说，他们忍痛只能折价卖二手房；所以，只需要权衡这一点——二手房折价卖的损失，是否超过了买新房获得的收益。
●有购买力但还没动过买房念头的人：政府出台计容新规导致实际得房率飙升，这是在派发福利——一个比税费减免、房贷利率降低或购房补贴都要大很多的超级大礼包，你不要吗？
隐性窗口期
可以预见的是：等到楼市「止跌回稳」之后，现在这些城市正在实施的计容新规基本上都会被收回去，飙升的实际得房率又会回归到从前的正常水平。
所以，实际得房率飙升实际上是一个隐性窗口期——它不是房价涨跌意义上的显性窗口期，而是通过计容新规创造出「加量不加价」的隐性窗口期。
过去一年多，我们一直在说，计容新规是政府发放给购房者的福利；现在，我们可以把这句话说得更直接一些：当实际得房率飙升时，不买新房就亏了。
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2025/3/24
主编-何玲 影像总监-费嘉
编辑-卢丹婷 编导-沈奕飞 摄像-王德正
商务总监-周慧慧 总策划-王冬莺 总编辑-刘德科
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