01
悉尼豪宅市场排名全球第11贵
根据Knight Frank发布的《2025年财富报告》，悉尼被评为全球豪宅市场第11贵的城市，100万美元在过去10年中能够购买的房产面积缩水了1/3。
报告显示，在澳洲，黄金海岸提供了最具性价比的豪宅，160万澳元可购买119平方米的高端住宅，其后依次为布里斯班和珀斯。
与全球房产热点如摩纳哥相比，黄金海岸的价格仍然比较实惠。摩纳哥是全球最贵的奢侈房产市场，100万美元仅能买到19平方米的房产，其后是香港（22平方米）和新加坡（32平方米）。
Knight Frank全球研究主管Liam Bailey表示，尽管过去四年利率上涨，澳洲城市的高端住宅价格仍在上涨，主要因为一是“现金买家较少依赖贷款”，二是“市场供应的减少”。
Bailey说：“虽然豪宅买家对贷款的依赖度较低，但澳洲储备银行在最近2月的会议上决定降低利率，表明市场正朝着更加稳定、经济更强的方向发展。”
“市场情绪已经改善，预计今年进一步降息将恢复市场增长势头。”他说。
然而，Knight Frank预计，2025年澳洲豪宅市场的价格上涨将与主流市场趋于一致，主要受联邦大选、持续的地缘政治不确定性以及可能推迟至下半年的进一步降息的影响。
澳洲在全球高净值人群（资产超过1000万美元）中排名第九，约占全球财富精英的1.8%。2024年，澳洲的高净值人士数量增长了3.9%，预计到2028年将再增长5.3%。
全球资产超过1000万美元的富人中，美国占了近39%，位居首位，是排名第二的中国（20%）的近两倍。
报告显示，房地产已成为年轻富豪的主要投资选择，18至35岁的年轻人最希望拥有的奢侈资产便是房地产。
02
悉尼新公寓和二手房价格差变大，开发商开发难度大
悉尼的公寓市场正面临着新建和现有公寓价格差距扩大的问题。
这主要是由于建筑成本不断上涨以及各种税费增加所导致的。
Charter Keck Cramer（CKC）表示，这种情况使得新公寓项目的开发变得极其困难，因为它们需要的收益要远高于市场现有价格。
CKC研究总监Richard Temlett指出，要让市场恢复平衡，可能需要较长时间及政府的积极干预。
尽管新州政府通过多项规划变更和改革刺激了供应，但高额税费仍然 是个障碍。
规划控制的新变化也导致了对于可负担住房的行业混乱，开发商纷纷重新评估他们的项目。
Temlett预计，到2025年市场情况会有所改善，因为各种市场指标会发生变化。不过，目前悉尼公寓的完工量仍低于需求，这是因为新公寓是增加住房供应的重要手段。
2024年，预计悉尼将推出7690套公寓，比2023年少1%，开工率减少8%。
尽管高端市场价格继续上涨，但中低端市场的价格基本停滞不前。为了应对这种情况，政府需要采取措施刺激需求，以改善因高利率和生活成本上升而导致的投资者退出市场的问题。
目前租赁市场严重短缺，预计在供应增加之前，这种情况可能会继续推动租金上涨，有利于投资者。
自疫情以来，悉尼的建筑成本急剧上升，但现在趋于稳定。
由于新州有更大的劳动力市场（尽管在缩小），悉尼预计不会像其他城市那样频繁出现建筑公司倒闭的情况。
在规划和监管方面，问题依旧存在，市政会和州政府需要目标一致，以推动新的住 房供应进入市场，尤其是在国家住房协议的初期，悉尼的大城市地区完工量远低于需求水平。
03
澳洲房贷违约率下降，房价预计将上涨4-6%
尽管生活成本危机持续，澳大利亚的房贷逾期率有所下降，同时最新预测显示，未来12个月全国房价可能上涨4-6%。
根据Fitch Ratings最新发布的《Dinkum RMBS指数报告》，截至2024年第四季度，30天以上的房贷逾期率环比下降7个基点，至1.13%，延续了上一季度的下降趋势。
报告指出：“如果没有新增交易（通常逾期率较低）的影响，合规房贷的30天以上逾期率将上升1个基点至1.21%。”
“非合规房贷的逾期率环比下降32个基点，但如果剔除新增交易的影响，逾期率将上升19个基点。”
报告还预计，由于澳大利亚储备银行（RBA）已在2025年2月下调现金利率，并可能在年内再降息两次，房贷逾期率可能会进一步下降。
澳大利亚房价在2024年第四季度环比下降0.3%，但同比上涨4.8%。
“房价继续上涨，2025年第二季度已经上涨0.3%。我们预计，由于供应紧张、租赁市场需求旺盛以及高净移民流入，2025年房价将上涨4-6%。”
“对于大多数借款人而言，房价的强劲增长将有助于抵押房产出售损失保持在较低水平。”
不过，报告指出，2023年借出的房贷逾期率仍然高于平均水平。
“2023年发放的贷款在封账一年后，30天以上的逾期率为1.2%，而其他年份的贷款在相同时间点的平均逾期率仅为0.5%。”
澳洲联储在2025年2月将现金利率下调了25个基点，这是自2020年11月以来的首次降息。目前现金利率为4.1%。
与此同时，另一份报告警告称，澳大利亚住房危机或将恶化，预计到2029年，全国住房短缺将达到40万套。
《2025年土地状况报告》（State of the Land Report 2025）由澳大利亚城市发展研究所（UDIA）发布，预测联邦政府提出的到2029年新增120万套住房的目标将面临39.3万套的缺口。
该报告发现，2024年全澳各大首府城市的新住宅供应量为135,640套，比2023年增长2.4%。
这一增长主要受到全国绿地释放区及城市现有区域独立住宅供应量增加5%的推动。
各地市场表现分化，其中大珀斯地区的新增住宅数量在2024年同比增长22%，大墨尔本地区增长7%，东南昆士兰地区增长1%。
但同期，大悉尼地区住宅完工量下降4%，大阿德莱德地区下降6%，澳大利亚首都领地（ACT）下降16%。
UDIA的预测模型显示，除珀斯外，所有首府城市的住宅供应量将在2025年减少，并在随后几年持续下降。
04
10年来，悉尼多地区房价间上涨乏力 甚至降价十余万
在整体房价大幅飙升之际，悉尼一些地区成为被遗忘的角落，公寓价格与2015年相差无几，有的甚至还低了十几万。
根据房地产数据分析公司PropTrack的市场趋势数据，这些房价低于十年前的区大多集中在悉尼西部的帕拉马塔地区和西北部的通勤枢纽周围，也就是公寓密集区。
数据显示，十年来，公寓价格跌幅最大的是悉尼西北部的Rouse Hill，下跌了16.67%，目前的价格比2015年平均低了13.1万澳元。
在内西区Concord West，公寓价格同期的跌幅为9.76%，房价比十年前平均低了8万澳元。
帕拉马塔地区的Rosehill公寓中位价同期下降了2.9万澳元；Ermington下降了近5500澳元。
专家表示，这些地区的公寓价格下跌是因为市场供应过剩，因为买家不喜欢高层公寓。由于买家面对的竞争小，往往可以通过还价以低于要价的成交价买到公寓。
此外，还有许多地区的房价涨幅低于通胀，包括Mortlake、North Rocks、Schofields、Ryde、Harris Park、Kingsgrove、Parramatta、Berala、Mays Hill、North Ryde。
REA集团的经济师弗莱厄蒂（Anne Flaherty）告诉Realestate房地产网，需求超过供应房价才会上涨，而悉尼许多地区的房价自2015年以来上涨乏力，这正是因为这种类型公寓的市场需求少。
澳洲住房产业协会（HIA）负责规划的执行董事赫蒙（Mike Hermon）表示，市场迫切需要更多的住房来解决住房危机，但在房屋类型上取得平衡至关重要。
他说，目前的分区规划法已经过时，而且限制性很强，澳洲人往往只能在面积过大的独立屋和密集型的公寓之间做选择，房屋类型的选择上十分有限。他认为，通过支持兴建联排别墅和小型公寓等中等密度的住房可以解决房屋类型不平衡的问题。
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