本报记者 董红艳 北京报道
2024年9月26日，中央政治局会议定调“要促进房地产市场止跌回稳”，随后一揽子新政落地，房地产市场得到一定程度的修复。3月5日，政府工作报告首次把稳住楼市股市写进总体要求，要求盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。
在此政策基调下，业内多方对房地产现状和未来走势进行了探讨。结合近期的市场动态，北京大学光华管理学院教授、院长刘俏分享称，房地产的支柱行业地位保持不变，但是“支柱”的内涵正在发生变化，房地产正在从单纯的投资拉动，变成投资加消费的共同驱动。
而对于市场较为关注的“收储”问题，北京大学光华管理学院教授、副院长张峥向《华夏时报》记者指出，“收储“能够为房地产提供一定的流动性，形成一股逆周期的市场力量，进而对资产价格具有稳定的效果。同时，张峥认为，推动房地产“收储”的创新，收购存量住房应遵循商业逻辑，需要以市场化的方式来盘活存量资产。
房地产市场是否触底？
3月19日，在“北大光华两会后经济形势和政策分析会”上，多位学者对当前经济热点问题，包括房地产发展的相关问题进行了解析。
虽然，近期房地产市场出现了部分回暖的信号，但是，北京大学光华管理学院教授、院长刘俏表示，房地产的风险尚未完全出清，但是房地产的负面影响已经反映在投资者的风险评判里面，我们知道它的影响正在慢慢减少。现在正是形成新的住房模式的开始。房地产的支柱行业地位保持不变，但是“支柱”的内涵正在发生变化，正在从单纯的投资拉动，变成投资加消费的共同驱动。
“未来维持现有住房，每年也需要约8万亿元的投资，再加上一些新的投资，房地产保持每年约10万亿元的投资是非常正常的一件事。把住房消费发展起来的话，中国经济增长又会多了一个新的动能。已经过去的2024年可能是未来10年最差的一年。”刘俏预测道。
北京大学博雅特聘教授、北京大学经济政策研究所所长陈玉宇指出，在短短的两三年时间里，中国居民住宅的销售量从18亿平米下降到9亿平米，这在全世界房地产历史上都是足够深度的调整了。而中国的房价在这三年当中，其实下降得并没有那么多，价格调整得比较平缓。
据国家统计局数据，今年1至2月份，房屋新开工面积6614万平方米，下降29.6%。其中，住宅新开工面积4821万平方米，下降28.9%。
对此，北京大学光华管理学院副教授、北京大学经济政策研究所副所长颜色表示，目前房地产问题比较明显，主要体现在开发商好像不太想再进行新的开发，房屋新开工面积下降了近30%，而其实部分企业的资金状况可能已经得到一定程度的好转。
“房地产作为传统行业，不指望它很大拉动当前经济增长，它下跌的幅度只要少一点，对于经济就是一个很大的贡献了。今年房地产下跌幅度收窄是有可能的。”颜色展望道。
而北京大学光华管理学院教授、副院长张峥认为，当前房地产市场行业周期性问题和结构性问题叠加；防范化解重点领域的风险，也是整个房地产行业的一个转型的契机；推动相关领域的改革创新，需要以市场化的方式来盘活存量资产。
张峥尤为关注房地产市场的结构性问题。“我们面临的就是原有模式不可持续，结构性问题的主要表现为项目投融资方式错配严重，出现了过度投资。”张峥认为房地产市场的结构性问题还体现在房地产风险、地方债风险和中小金融机构风险深度关联、相互影响。
“迪拜的发展很快，但在迪拜建造好房子的没有一家中国地产企业。”张峥表示，房地产旧模式不可持续，房价收入比失衡，房地产过度金融化，供求结构严重失衡，结构性还有短缺，整体看房地产的长期竞争力是不足的。
近期房地产市场的提振政策，对缓解房地产行业的周期性下行压力起到了积极作用。不过，在张峥看来，结构性问题具有固有性和长期性，难以在短期内彻底解决。深层次的结构性的问题解决需要机制的创新。需要推动财税体制、地方政府投融资体制、地方政府考核机制以及不动产投融资体制等相关领域的改革，制定切实有效的措施来化解存量房地产问题和推进债务重组，实现短期举措与构建房地产发展新模式的有机结合和协调统一。
以市场化手段盘活存量
在房地产供求关系发生变化的大背景下，存量房和土地的“收储”逐渐成为多方关注的焦点。2024年10月份，财政部发文，提出用好专项债券收购存量商品房用作保障性住房。2025年政府工作报告又提出，盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。
“收储”是房地产行业“辞旧迎新”的重要方式。张峥向《华夏时报》记者指出，“收储“能够为房地产提供一定的流动性，形成一股逆周期的市场力量，让房地产市场更活跃一点。逆周期的力量，会或多或少改变人的预期，然后预期改变以后，会对资产价格具有稳定的效果。
不过，目前，各地“收储”的公开案例并不算很多。对此，颜色坦言，当前“收储”实际执行的效果不是很理想。以土地收储为例，很多地方的土地收储的资金主要还是流向了政府平台，较少给到市场主体手里。各地用专项债来收储和收房子，而最近专项债的利率增加了很多，从资金回报上面来说不见得很合算。这个政策在执行过程当中需要创新，需要改变激励机制，让地方有真的意愿向市场主体收房子和土地。
张峥也表示，据调研，目前“收储”的这件事推进得并不是那么顺利，有诸多的挑战。首先大部分地方收储的主体就是地方国资，他们既没有能力，也没有动力，还没有财力来“收储”。同时，收购新建的商品住宅用作保障房，在区位等方面的契合度可能会不够，可能不太符合商业逻辑。另外，金融工具和盘活存量行动的适配度不足，金融机构很难有足够的动力去参与。
结合近期多地在“好房子”政策背景之下，拍卖好地段建好房的现象，张峥向《华夏时报》记者指出，当前形势下，各地新出让土地肯定得拿好地段地块，好地块出让的价钱不见得很高，但是再以真金白银去回笼了不好的地，这也会让地方“收储”缺乏足够的动机。
基于以上情况，张峥建议，通过推动相关领域的改革与创新，以市场化手段有效盘活存量资产。第一，盘活存量资产要紧密贴合市场需求，收购存量住房应遵循商业逻辑，而非单纯的纾困行为。第二，建议组建全国性或区域性的市场化持有型房地产投资基金，作为收购存量资产的主体。第三，将存量商办用房纳入收购范围，进一步拓宽存量资产盘活对象。第四，根据市场需求，大力发展市场化长租房和养老社区，丰富收购用途。第五，积极推动多层次REITs市场的发展，将商业写字楼、酒店等纳入公募REITs试点范围，为房地产市场注入新的活力。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
