近些年，我国房贷利率一直呈现下行的趋势。而在进到2025年3月份之后，上海静安区某楼盘业主陈先生，就收到银行短信通知：房贷利率从4.2%降至2.95%，月供减少2800元。尽管还贷压力较过去是明显减轻了，但他却还是忧心忡忡。因为，陈先生手里的二套房子仅去年市值就蒸发了近百万。
其实，像陈先生这样的情况并非个例。从2022年开始，国内房价一直处于下跌的趋势之中，全国房价平均跌幅超过30%。而与此同时，全国城镇家庭住房自住率高达96%，其中45%的家庭拥有两套及以上房产。
从表面上看，房贷利率已经跌破3%，看似减轻了购房家庭的还贷压力，但对于国内拥有二套房产及以上的家庭，实则却暗藏着资产贬值、债务失衡、金融动荡这三大风险。让我们一起来分析一下：
风险一：房贷利率下滑，资产也会缩水
众所周知，只有房地产市场成交低迷，房价持续下跌的情况下，银行才会下调房贷利率，希望通过降低房贷利率的方式，能够刺激楼市回暖。不过，一旦房贷利率跌破3%大关，也从另一个侧面说明了，现在房地产市场调整压力比较大，房子市值仍有进一步缩水的空间。
显然，房贷利率越是下降，甚至创下历史最低值，而拥有多套房产的人手里房子市值缩水会越来严重，这是成正比的。举个例子，老郑在2019年购买了一套450万的房子，当时的房贷利率是5.88%。而从2025年开始，老郑的房贷利率降至2.95%，但是房产市值却缩水到280万。这也意味着，老郑手里的这套房产市值跌幅超过30%。
风险二：利率越来越低，会诱发投资购房
房贷利率跌破3%。虽然在短期内会诱使一些投资客、改善型购房者入市买房。届时，楼市成交量会出现反弹，但是高负债买房的后果也很严重。举个例子，2025年1月，吴先生看到房贷利率跌至2.9%，就决定加杠杆买了第二套房。
而到3月初，吴先生却被所在的企业裁员了，现在失业在家，没有收入来源，已经无力偿还银行房贷。显然，过低的房贷利率，会诱发人们加杠杆投机买房，从而陷入到债务危机的泥潭之中。
风险三：利率持续走低，会使金融动荡
国内居民继续加杠杆空间有限，如果通过压低房贷利率的方式，刺激其加杠杆，恐会产生金融动荡。资料显示，北京、上海等大城市月供占家庭总收入的60%的占比高达37%。像这类家庭所承受的还贷压力是巨大的，一旦遇到收入减少或失业，就会选择弃房断供。而银行手里拿着大量的法拍房，无法及时变现，就有可能引发金融动荡。
事实上，2008年美国次贷危机，就是美国当局为了阻止房地产市场持续低迷，通过零利率，吸引一大批不具备买房能力的低收入家庭购房置业。所以，维持相对较高的房贷利率是遏制金融风险的防火墙。一旦把这个门槛降到极低，那就容易触发系统性金融危机，从而引发金融动荡。
从表面上看，对于45%拥有二套以上房产的家庭而言，房贷利率跌破3%是利好。因为，每个月的还贷压力减轻了。但实际上，却暗藏着资产贬值、债务失衡、金融动荡这三大风险。当务之急，并不是一味的降低房贷利率，而是应该打破房子等于财富的路径依赖，降低房地产投资需求，引导居民理性买房置业。而过低的房贷利率只会带来居民债务水平上升，以及金融动荡，最终后患无穷。
