住建部层高3米政策，堪称顶级阳谋。
最近，住建部发布一项新政，要求住宅层高从2.8米提升至3米。表面看，这似乎是为提升居住品质，实则背后逻辑是让80%的二手房沦为牺牲品。
首先，层高每增加0.1米，开发商建造成本就会上涨5% - 8%，同时，容积率下降3% - 5%。如此一来，3米层高的房子，每平方米成本增加约200元，可售面积还减少5%。这多出来的成本，最终还是由购房者承担，要么房价上涨，要么公摊面积增加。更关键的是，政府卖地时，容积率不变，但实际使用空间缩水，相当于变相抬高土地单价。经测算，楼面地价可能隐性上涨12% - 15%。
从开发商角度看，过去还能通过赠送飘窗、阳台等方式拓展面积，如今层高统一规定，利润空间进一步压缩。说白了，这是地方财政在压力下的变相增税，想靠更高房价和土地收益填补财政缺口。
再者，3米层高的新房一旦推出，对二手房市场是降维打击。政策一直在推广四代住宅概念，强调高得房率、私家电梯厅、大露台花园等，现在又加上层高优势，老房子彻底没了竞争力。
像郑州的四代住宅，得房率比周边二手房高10%，价格还不贵，一开盘就被抢光。而2016 - 2022年间的高周转楼盘，层高普遍只有2.8米，去掉吊顶、地暖，实际层高只剩2.6米，居住体验大打折扣。更糟糕的是，这类二手房地段、配套一般，原本靠性价比吸引买家，现在这优势也被新房压制。
政策制定者的意图很明显，想用高品质新房刺激改善型换房需求，带动土地出让，化解地方债务问题。但代价是二手房持有者利益受损。
另外，3米层高政策还会加剧楼市两极分化。10%的核心资产，比如北京海淀学区房、上海内环老公寓，依然坚挺甚至逆势上涨。因为它们绑定了顶级学区、地铁、商圈等稀缺资源，像北京一套56平米的80年代筒子楼，因对口顶级学区，单价冲到22万元每平米，轻松超过五环外新房。但剩下90%的二手房，尤其是远离市中心、配套缺乏、高密度建设的老破小，正在加速贬值。政策向新房倾斜，新房优势愈发明显，老房子居住价值被逐渐剥夺。
数据显示，2024年核心区老旧小区成交量上涨37%，价格抗跌性是郊区房的2.3倍。远郊楼盘即便层高3米，也弥补不了通勤时间长、配套落后的致命缺陷。说到底，房子真正价值在于地段、资源以及时间成本，层高3米，在每天能省下90分钟通勤时间面前，不值一提。
面对这场阳谋，普通人有三条应对之路。
一是尽快置换核心资产。如果手里只有非核心区房产，特别是房龄超20年的老旧住宅，趁市场有流动性赶紧出手。未来不符合优质标准的二手房，流动性会越来越差，甚至可能一文不值。
二是盯紧城市更新红利。2000年前的老旧小区未来会全面改造，比如加装电梯、扩建车位、升级基础设施等。若房子地段不错，可等改造后增值；要是地段一般，改造也难阻止价值下滑，尽早出售才明智。
三是租房躺平。如今年轻人已做出选择，2025年，一线城市租房结婚比例达48%。以北京国贸为例，30平米开间月租6000元，仅为月供的三分之一。当租售比突破1 : 500，租房比买房更划算。
这场阳谋下，地方政府要财政收入，开发商要利润，银行要资产安全，普通人只能重新抉择。未来房产市场，要么是核心区优质资产，要么是郊区普通房子。所以别再问房子会不会贬值，而要问自己的房子有没有存活价值。在这场阳谋中，80%的二手房注定成为炮灰，能存活的永远是绑定稀缺资源的核心资产。
