2025年，房地产行业政策以“需求提振+供给优化+金融协同”为核心，通过因城施策调减限制、税费减免、信贷扩张、保障房扩容、城中村改造、收储存量和推广“好房子”等举措，推动市场向“量稳价稳”实现止跌回稳，推进行业从高杠杆扩张转向民生导向的高质量发展。
9·26一揽子政策强信心稳预期，2025年开局行业延续止跌回稳势头。房地产市场呈现“政策托底+市场自发修复”双重特征，但“核心城市局部修复、中小城市深度调整”的结构性矛盾突出，市场仍处“L型”筑底阶段，仍需要持续用力推动房地产市场止跌回稳。
在3月5日《政府工作报告》，房地产再次被列入“防风险”任务板块。但今年一个关键变化：强调安全与发展并重，坚持在发展中逐步化解风险，变防守为主动出击，实现高质量发展和高水平安全的良性互动。
有关如何实现房地产市场止跌回稳？通过对《政府工作报告》、3月9日的全国人大《民生主题**会》和3月17日《提振消费专项行动方案》等报告解读，我们认为短期有五大核心措施：
首先，调减限制性政策，与此前“四个取消、四个降低、两个增加”政策稳定延续。核心城市进一步调减限购、限售等行政限制，进一步放宽商业和公积金贷款首套和二套首付比例门槛、取消多套房贷款限制。
其次，降低购房成本与税费负担。一方面，各地方可在权责范围内提高公积金贷款额度，允许“商转公”异地使用，增强对青年、新市民的保障力度。优化个人所得税、契税、增值税、土地增值税等政策，降低交易环节税负。通过经纪协会协商减低二手交易中介费或者搭建政府平台撮合交易。
再次，增加收入、提振消费能力。节流方面，3月9日全国人大民生会上，央行行长潘功胜表示：“去年存量房贷利率的下行，每年可以为超过5000万户家庭减少利息支出约1500亿元“。存量房贷利率仍有下调空间，推动商业银行下调存量房贷利率，降低居民还款压力。《提振消费专项行动方案》也明确：“消费能力保障支持行动，加大生育养育保障力度。强化教育支撑。提高医疗养老保障能力。保障重点群体基本生活。”开源方面，多渠道增加居民收入，例如通过稳岗就业、失业保险返还等，工薪个人所得税调整，稳定股市和债券市场来拓宽居民财产性收入渠道等。
政府工作报告中提出要持续推进城市更新，城市更新是城镇化发展历史的必然过程。在3月9日全国人大民生**会上住建部部长倪虹表示：2025年持续推进城市更新，重点有三类项目。其中和房地产行业直接相关的是第一类即民生类的项目。主要抓好三件事：一是2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入改造范围，因地制宜实施改造。也鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅。二是城中村改造项目，现在范围已经扩大到全国地级及以上城市，要在去年新增100万套的基础上，继续扩大改造规模。三是大力推进完整社区建设，重点是聚焦“一老一小”，完善无障碍适老化配套设施，增补托育服务设施、儿童活动场地。
城中村和危旧房改造政策的核心在于“以存量撬动增量”。报告显示，2024年，城中村改造扩围至300多个城市，实施城中村改造项目1790个。2025年，将加力实施城中村和危旧房改造，推进货币化安置，计划在新增100万套城中村改造和危旧房改造的基础上继续扩大改造规模。
短期通过货币化安置和专项融资拉动需求、稳定市场预期，助力楼市止跌回稳，通过货币化安置（如直接发放购房补贴或房票），引导被拆迁居民优先购买存量商品房，预计2025年新增100万套城中村改造将拉动约2亿平方米商品房去化，进一步释放潜在刚性购房需求，加速库存消化，缓解存量商品房高库存压力。
中期一方面重点通过存量用地盘活（如商办用房改造为住宅）可合理控制新增城市建设用地供应，避免库存供需失衡加剧。另一方面，激活房企新增投资并缓解地方财政压力，如改造中允许调整土地规划条件（如提高容积率），提升土地开发价值，增强房企参与动力。通过专项债券、政策性金融机构专项借款、税费优惠等政策组合拳，降低地方政府资金压力。
长期则推动城市空间重构、住房品质升级转型，形成“民生改善—投资增长—产品升级—改善需求释放”的良性循环。通过优化土地利用方式（如存量商办转住宅），盘活低效资源，促进职住平衡与产城融合，重构城市空间结构。
2025年，房地产行业供给端仍将以“优化增量、盘活存量”重塑行业生态。以需定建，严控增量开发，重点消化存量土地。存量房转化，通过专项债券收购存量商品房转为保障房，优化供需平衡，加大新市民、青年人、农民工群体的保障性住房供给。
《报告》指出，“优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增房地产用地供应”。“持续推进城市更新和城镇老旧小区改造，统筹城市低效用地再开发”。一方面可以根据目前市场库存短期减少或暂停高库存城市或区域的新增土地供应，另一方面则需要顺应市场需求从“有房住”到“住好房”的改善需求为主力的变化，加大城市更新力度、盘活核心区存量低效用地，从而可以腾挪出更多面向改善群体的核心地块和配套城市区域的地块，增加“好房子”供给，减少无效供应做到适销对路，从而降低库存。
《报告》指出，盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。拓宽保障性住房再贷款使用范围。统筹安排收入、债券等各类财政资金，确保财政政策持续用力、更加给力。在去年新增2万亿元已经安排完毕基础上，今年继续安排地方政府专项债券4.4万亿元、比上年增加5000亿元，重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房、消化地方政府拖欠企业账款等。
在各地方政府2025年工作报告中，至少15个省份提及存量商品房和存量闲置土地回购等有关内容，重庆、广东等多地强调盘活利用存量用地和商办用房，加大收购存量商品房力度，以优化市场供应结构。赋予地方政府在收购主体、价格和用途上的自主权，盘活存量，加速行业库存去化。
自然资源部和财政部联合下发《关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知》，从明确发债要求及资金使用主体、完善专项债券申报审核流程、做好资金和收益的综合平衡和严格监督管理等四方面作了详尽操作规范和要求。
综上，对市场短期托底影响将快速显现。一方面，通过政府收储无力开发的土地，可帮助部分房企实现资产变现，存量去化加速，房企资金压力边际缓解。另一方面，土地供应结构优化，核心城市土拍热度有望回升。重点城市可通过专项债资金收储核心地段优质地块，后续入市时将形成“优质地块-高溢价成交-市场信心提振”的正向循环。如上海、杭州等已出现高溢价地块的城市，政策叠加效应或进一步凸显。
在过去三年及当前阶段，风险防范与稳定市场的基础上，有序搭建相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式，也是解决房地产行业问题的根本。2024年住建部解释了房地产行业发展新模式的基本内涵，其中关键要建立“人房地钱”要素联动新机制，要充分满足人民群众多层次、多样化的住房需求，要实现多元化住房供给，处理好市场与保障、租与售、增量与存量三对平衡关系，要推进土地供给利用多元高效，“以房定地”、健全指标跨区域交易机制等，要推进房企融资模式改革，优化预售资金监管机制并逐步过渡现房销售。
（1）“好房子“是顺应居民改善居住需要，是开发企业实现自我“造血“良性循环的关键一环。
《政府工作报告》提出，要完善标准规范，推动建设“安全、舒适、绿色、智慧”的“好房子”。3月9日，全国人大民生主题**会上，住建部部长倪虹表示将重点从三个方面抓好落实：
第一，立标准。标准水平决定房屋品质。组织编制《好房子建设指南》，也在修订《住宅项目规范》，其中有一项，就是把住宅的层高标准提高到不低于3米。
第二，强科技。“好房子”和新科技可以相互成就。一方面大力推广惠民实用的新技术、新工艺、新材料、新产品。另一方面积极推动全屋智能。
第三，抓项目。不同面积、不同价位都有不同的好房子。将推动城市和企业加快建设“好房子”。“好房子”不仅要有好标准、好建造，还要有好服务。各地首先要把保障房建成“好房子”，结合城市更新，把老房子想办法改造成“好房子”。
综上可见，“好房子”的建造，一方面在于优化住房设计与标准体系，创新空间设计。推广错层、复式、挑空起居室等多样化户型设计，提升空间利用率与居住体验，按需设置封闭或开敞阳台，增强住宅功能灵活性。另一方面，制定覆盖设计、材料、建造、智能化的全流程标准体系，强化绿色低碳、适老化、无障碍等性能要求。增加绿色建材与建造技术应用落地，加速住宅智能化改造。
建设“好房子”，不仅给新技术、新产品、新材料提供了广阔应用空间，还能释放出扩内需、促消费的巨大潜能。
（2）发挥房地产融资协调机制作用，做好保交房，是房企实现从“输血“到”造血“的另一条主动脉。
尽管保交付高峰已过，但交付问题依然局部存在，仍将是2025年行业需要化解的问题和风险，在2024年房地产融资协调机制的经验基础上，继续发挥其作用，对房地产行业止跌回稳至关重要，为经济社会的持续发展提供有力支撑。
当前“白名单”机制已形成“增量扩面-效率提升-风险隔离”的良性循环，但需突破“申报-审批-放款”转化率偏低的瓶颈。未来应重点推动省级统筹监管和市场化处置工具创新，实现稳主体与防风险的动态平衡。
要多措并举稳就业促增收，稳住就业、提高居民收入，方能促进住房消费。《政府工作报告》指出：“打好政策“组合拳”。提升政策目标、工具、时机、力度、节奏的匹配度。出台实施政策要能早则早、宁早勿晚，与各种不确定性抢时间，看准了就一次性给足，提高政策实效。加强上下联动、横向协作，促进政策从“最初一公里”到“最后一公里”衔接畅通。注重倾听市场声音，协同推进政策实施和预期引导，塑造积极的社会预期。”
货币政策适度宽松，降准降息有空间、PSL等结构性工具发力、信贷政策继续优化。《政府工作报告》指出：“实施适度宽松的货币政策。发挥好货币政策工具的总量和结构双重功能，适时降准降息，保持流动性充裕，使社会融资规模、货币供应量增长同经济增长、价格总水平预期目标相匹配。优化和创新结构性货币政策工具，更大力度促进楼市股市健康发展……。推动社会综合融资成本下降，提升金融服务可获得性和便利度。”
聚焦房地产相关领域，第一，降准、降息仍有空间，在经济增长、降低社会综合融资成本等诉求下，年内降准降息仍然可期；第二，结构性货币政策工具有望接续发力，定向支持相关领域“优化增量、盘活存量”去库存。例如PSL支持城中村改造和老旧危房改造、支持城市更新和住房设施适老化改造；特别贷款支持地方政府收购存量商品房回购闲置存量土地，再比如规模达千亿的租赁住房贷款支持计划在多个试点城市落地，拓宽保障性住房再贷款使用范围；第三，居民住房信贷政策仍有优化调整空间，刺激居民购房意愿和提高购房支付能力。在去年降低存量住房贷款利率、减轻居民利息负担1500亿元基础上，存量贷款利率仍有继续下降的空间。首付比例和新增贷款利率同样有继续下调的可能性和必要性。
积极财政支持房地产具体体现在以下三方面：第一，财政扩张支持经济投资建设、稳定经济增长、扩大就业基数和稳定劳动者收入预期，这种“扩张性财政+民生导向”的组合，既托底短期增长，又为长期住房消费升级注入动力；第二，地方专项债券支持土地收储和收购存量商品房，有效降低行业库存风险，改善行业发展预期；第三，完善社会保障体系提升住房消费信心，减轻居民生育、教育、养老等负担，增强居民消费信心，对提升住房消费意愿也有积极作用。
文章来源:乐居买房
