典型城市典型区域的二手房价开始涨了。
这一轮发力最猛的是杭州。
每经房产的报道，西湖区之江板块东方苑小区有一套房源涨价940万元，另外板块内还有不少涨300万、180万不等的房源。
中介的说法，东方苑这个别墅楼盘的实际成交情况是，位置好一点的3000万左右，性价比高一点的一般在2400万左右。好的房源涨价很正常，房东跳涨更多的都有。
之江板块属于杭州别墅大区，15年之后杭州就几乎没有别墅用地供应了，现存独栋存量有限，杭州有钱人又比较多，所以过去十年，杭州之江、西溪湿地板块独栋别墅涨幅（367%）远超普通住宅（121%）。
这一轮，东方苑一夜跳涨的逻辑也差不多。
当然，豪宅涨价并不具有代表性，杭州也不仅仅是豪宅在涨，普宅同样在涨。
比如钱塘区龙湖春江天越，1月份成交均价2.95万一平，2月份成交均价3.15万一平，一个月大概涨了2000元一平。
西湖文鼎苑1月成交均价4.86万一平，2月成交均价5.32万一平，一个月大概涨了4500元一平。
不过这不是说杭州所有的房子都在涨，综合来说，现在降价房源还是比涨价房源要多，而且杭州的二手库存仍在高点位置上，但变化在于挂牌房源的价格变动频率降低了。
杭州自媒体的数据，近15天杭州降价房源约1.68万套，涨价房源2300多套，跌涨比约7.2:1，2月底这一数据是9.6:1。
这就是部分房源涨价带来的数据变化。
目前杭州的二手成交还在往上拉，3月份前半个月，杭州二手成交已经破了5000套，预计整月成交超1万套不成问题，这差不多是上一轮楼市高点21年3月份的水平。
量在价先，量起来后，杭州楼市就会先后经历部分房源涨价，主城区房价基本稳住的企稳过程。而这一过程，目前正在上演。
其他城市，其实和杭州情况差不多。
热门板块的房子开始涨了，但边远郊区依旧在跌。
上海浦东花木绿城锦绣兰庭，24年11月份的时候，128平的2房卖1490万，今年1月，同户型成交已经去到1655万。短短一个月内涨了165万，单价涨幅1.29万一平。
第九城市比较经典的130平3房，年前成交基本在1300万左右，单价10万出头，近期同面积段户型成交1416万，涨了大概100万。
浦东张集板块，汇智湖畔，90平左右的2房，去年最低点基本上930-950万，现在最便宜挂牌1030万，成交价1000万，涨了大概50-60万。
包括一些有学区优势的老破小都开始涨了。
93年建成的老破小南丹小区，两个月单价涨了1.2万一平，涨幅达12%。
北京望京西园一区99平2房去年9月成交价400万，这个月成交去到466万，半年时间涨了66万，涨幅16.5%。
国风北京去年6月84平1房去年6月成交590万，近期同户型成交去到628万，价格涨了38万，涨幅6.44%。
成都高新区凯德世纪名邸东庭91平的3房24年9月成交价274万，近期同户型成交320万，涨了46万。成都购房通的数据，这个小区24年下半年成交均价3.5-3.8万一平，今年1月份已经突破4万一平。
锦江区的人居东湖长岛，去年10月份的成交均价2.7万一平，今年1月已经稳定攀升至3.9万一平。好好选房的数据显示，这个小区的成交单价涨幅超21.3%，是整个锦江涨幅前三小区。
至于其他城市，深圳早就开始涨了，广州我根据自媒体统计的“广州二手涨价TOP20楼盘”检索，发现涨的并不明显，很多楼盘还维持原价甚至还在往下跌。
不过广州一些热门小区带看量非常大，像海珠的海富花园近30天带看3463次，平均每天有一百多组客户去看。
带看量多，客户就不缺，楼盘的谈价空间也就没那么大了，温水煮青蛙，涨价是迟早的事。
我知道，一说到涨价，很多人就不爽，觉得事实根本就不是那样，楼市早晚还得跌。
我们叫不醒永远装睡的人，既然叫不醒，那就索性不管。
你可以不相信确实已经有房子开始涨价了，但是你得知道站在新旧交替时代楼市的逻辑。
今年年初的一场峰会，黄奇帆谈到了他对经济和房地产的看法。
其中提到，
中国的房地产没有美国次贷危机的基因，也没有日本房地产
20
年拖累经济的基因，中国房地产，哪怕现在有问题，那是一个库存太大的问题，是一个去库存、去产能的问题，是房地产公司负债率比较高的问题。
这里提到黄奇帆的论点，是想告诉大家，救房地产的根本，就是去库存。
目前说实话，各城市的库存还很高。
新房方面，
百城去化周期是
21.3
个月，近几年的去化周期高点是去年
6
月的
26.8
个月，虽然已经降了，但是还是比合理值
12-14
个月高出不少。
二手房方面，
各城市挂牌量都还在往上涨，整体的量也很大，北京现在是
15
万套，上海是
23
万套，广州
20
万套，深圳
6
万套，杭州
18
万套……
但这些不重要，整体的楼市库存一定是慢慢消化的，一些郊区边缘区域的房子甚至有可能成为死库存，永远都卖不出去。
我们要看核心区域的库存情况。
2024年12月，CRIC的数据，大部分城市核心板块的消化周期都在合理值范围左右，也就是说很多城市核心板块的房子很有可能不够卖。
存量是一定的，核心板块因为土地稀缺的原因供应也没那么多，结果很明显，所以为什么现在核心区域的房子开始涨了？这就是原因。
其实还是分化的逻辑，甚至可以说，25年的楼市，是中国在经历了深度调整之后最明显的分化之年。
最近看到一个观点，说是25年的楼市，不管是提高住宅层高，还是建小区标配社区托育中心，都是集中优势做标杆。
其实我觉得这用在城市与城市之间，城市区域内部也是一样，核心城市核心板块就是楼市的标杆，标杆会涨，那一点也不奇怪。
只是一些郊区和三四线城市就比较惨了，这一轮算是被彻底抛弃了。
