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问答420期
中海学仕里二手已成交六套，都是113㎡，总价291、295、298、300、304、306万，高新仁村学区房，房价稳住了？中午直播间聊聊，预约可看！
问：房哥假如你自己买房子，保值增值+居住要求，不考虑预算，怎么选？
答：如果我说当下我完全不考虑买房子，是不是咱们的对话就结束了，但咱也不是扫兴的人，假如哈。
首先，自住需求和保值增值不是一条路，比如老破小强学区的房子，保值，比如爱知中学小面积，但完全没法住。
其次，自住非常看个人生活半径和喜好，我从小在城西，工作在城北，高新，高新，曲江，航天发展挺好，但我不会去。
这也是城北经发，城西华发卖的好的原因，自住考虑地缘，每个区域都有需求，投资考虑收益，可以不喜欢，但赚钱就行。
目前的西安，投机需求基本堵死，投资纯属猜谜，自住五花八门，以自住为前提，刚需200万以下，先看二手房，诸如曲江二期、西沣路、西部大道等，主打买南不看北。
200-400万区间，新房的中小面积，诸如软东绿城四章，五章，西部大道中海，中粮等，城西华发，城南信达这些，就是附近自住，图个新产品，生活便利。
400万以上，虽然也是自住，但就奔着改善和稀缺去了，比如软西目前降价的二手房，天谷，西派，云水等，曲江文教园，CCBD的新房，金茂，华发等，港务区奥体的招商西安玺等。
更多预算，西安实在选不到，不妨走出去看看，咱毕竟二线城市，房价的上限就在这里。
要是我，真有1000万我一定不买房，500万存银行吃利息，500万环游中国去，等回来，再去二手房里捡漏。
问：请教房哥，高新18、19、20小哪个学校最好？
答：很多人对小学看太重有点走误区，这个阶段更多是培养好的三观、自己学习的能力以及学习习惯，周边家长和小朋友对孩子的素质影响是第一位的。
到了初中，才是拼天赋，学习能力的时候，小学普遍比较听话，外加初中到了叛逆期，更难管理，很多孩子容易分心，学习主要看天赋，靠自己。
再看好学校三原则，管理，师资和生源，以2023年学校的自评为例：
18小总结教师结构性缺编，青年教师占比大， 教师梯队建设不强，缺乏骨干教师引领，学校生源成分多年，有效的家校合力未形成，整体教育效能较低。
19小总结学校骨干教师群体相对薄弱，学校现有专任教师中，原双旗寨小学融合教师占比45%，整体年龄偏大，教学理念，教学方式较为陈旧，而20和21年新入职教师普遍经验缺乏，教学功力尚显不足。
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类似的还有2020年后新建的学校，虽然挂名校+牌子，但好学校需要时间积淀，很难速成，上述学校都是新建校，20小时间最早。
剩余就看学区内村子的数量，学区没村，做题家长多，码农家长多，对子女教育也更重视，都是新建学校，硬件都挺好，平常心对待，初中阶段出成绩，大家都是高新四初。
问：才买的房，周边车位8万，一路之隔，我们小区18万？
答：小区车位的原则还是自由定价，去年5月的新政里，又要求 商品住房可销售的产权车位与商品住房同步办理商品房预售许可，同步公示车位销售价格、销售方案，价格更透明，但普遍还是在10万朝上。
过往很多小区车位配比不足，停车难，抢车位，催高车位价格，但如今商品房，基本都是超配的，供大于求，所以小区车位都是最难卖的，一般开发商都在卖房阶段绑定优惠销售。
而交房后，普遍外包给第三房公司卖，这个时候，降价比拼就开始了，所以就出现买的早18万，买的晚8万还能谈的现状。
二手房阶段更是，车位几乎单独卖不掉，只有和房子绑定，往往也是半买半送，性价比很低。
因此，对于车位，能租不买，能晚买不早买，停路边贴条太多大成本，买车位管理费，购置成本，怎么都不划算。
当然，预算多无所谓降价的早买，早享受，而晚买的，普遍有折扣，房价普降的时候，车位更是赔钱货！
问：西安所有的房子，都在大门，外立面上想办法，而不愿意做小高层？
答：首先，能盖多高不是开发商能决定的，土拍的时候，容积率，限高，建筑密度要求的，之所以在秦汉，港务区奥体，国际社区，浐河边有洋房，小高层，是限制容积率的结果。
而主城区范围内，2.8是普遍，即纯高层，2.5是少数，即小高层，2.0是稀缺，即更低的多层，所以开发商是决定不了的，即便强如金茂，保利这样，好位置高容积率的该拍还要拍。
再就是大门，会所，外立面的讲究，只能说是投其所好，当下西安买房的多数人，要么刚脱贫的刚需，要么刚富起来的中产，对好房子的内心定义就是阔气，要有面子，还没到关注空气，水，隔音，湿度这一步。
而真正研究这些的小区，天谷雅舍，金茂府等，房价表现并不好，反而是门大，会所大，外立面靓的非常好卖，西安的买家需求就是这样。
西北人的特性里，也有爱装，爱显摆的情绪存在。
问：考虑上学和保值，曲江金滹沱和创意谷板块，哪个更推荐？
答：买这里二手房，当下谈保值是伪命题，早过了21年房价最高的阶段，聪明的业主早就套现走了，你现在进场，就是自住，捡漏都算不上，明确出发点，才有终点。
两个区域的现状是， 金滹沱周边无新房，众多二手，外溢的航天有保利天珺，创意谷无新房，少量二手，外溢的文教园有金茂，星河湾的豪宅，因此，就是二手里，挑价格合适，房龄较新的。
学校部分，创意谷周边曲江二小，七小， 金滹沱周边曲江三小，四小，基本都是商品房生源，学区稳定，曲江重视素质教育，不太卷分数。
保值说了，都不保值，以金辉世纪城，中海凯旋门，万科翡翠国际，东方传奇为例，二手房降了不少，但好在周边配套，环境都挺好，仍有流通和需求。
选择上，创意谷周边房价仍然高，重点看东方传奇，翡翠国际，金滹沱周年普遍在2万以下，万科，中海，金辉，天地源都能看，还是要看具体价格和生活习惯。
问：担心房价下跌，绿城全运村二期甘棠苑卖不卖？
答：对于买的早，价格低的是个宝贝，但一直捂在手里，觉得举世无双，就很容易吃亏。
毕竟以铁一中陆港学区，奥体为圆心的，还有中粮，融创等小区，后续更新产品的绿城大面积，龙翔都在交房的路上，竞争非常激烈，已经是2万以上单价，见好就收。
（甘棠苑洋房价格，来源：贝壳）
甘棠苑产品分为高层和洋房，前者就是绿城刚需产品，比多数开发商盖得好一些，但上限也不高，如果是洋房，完全不着急，自住，保值都可以，放眼整个奥体，都算稀缺。
几个选择，卖掉甘棠苑置换区域内更新的产品，更大面积，或者卖了后，往南边走，高新，曲江，航天等，完成区域升级。
依托房价的主要是区域底子，港务的底气和老牌的高新还有差距，而房价前景短期是学区，长期是产业和收入。
问：房哥，首套房自住，绿城桂语未央可以入手吗？
答：核心需求是自住，且只有自住价值，从销量来看，非热门盘，但绿城的房子盖得还不错，外立面，大门，绿化有板有眼，开发商是未央城建，本地国企，绿城代建。
（小区楼栋示意图）
卖点主要为三环内，主城区，周边有高新一中名校+的团结实验学校，均价17000+左右，但有优惠，特价房等，周边备选有中建景瑞，保利未央璞悦，产品为三代住宅，阳台可封闭。
买不买首先看住不住徐家湾，这是未央城市更新的重点，地铁，公园，学校，商业都有，区域面貌翻新很快，但开发商拿地热情，楼面价，房价都很一般。
向南不远，凤城五路大量二手房，普遍15000+门槛，刚需都在这里，而改善不一定还愿意住未央，要么去经开，要么去浐灞，港务区。
其次，这个区域还在改造中，周边空地，安置房小区，厂房家属院挺多，有浓厚的老城区印记。
最后是位置，东侧临着北辰快速路，临路楼栋的噪音还是要现场辨别的。
问：软新中海云水观园132㎡，330万合适吗，感觉没到底价？
答：软西的新房，四代住宅在售的，就中海一家，还是纯小高，基本现房状态，要想住小高，没得选。
其次，均价25000+，在当下市场不算便宜，中海也是追求溢价，卖这么久，坚决不打折促销，寻找有缘人，从中海的交房发挥，物业口碑上来说，买了不用担心，价格会高，但以后二手房竞争力更好。
中海的低价多少我不知道，反正剩的也不多，卖到现房也无妨，但软西的地价慢慢露出来，周边已成交的铁建西派国樾、苏宁云著、云水天境、中海天谷时代等，已经将区域均价拉到21000+门槛。
这种现状下，买新房不是最佳选择，而是坚定等二手，毕竟保利天汇，云谷天汇这些也都快交房了。
【楼盘点评】
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作者：Kikyo
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