01
我们的房价还会持续调整1-2年，期间还会面临10-15%左右的跌幅？
一切都还没到位。
房地产市场距离止跌回稳还有多远？我们试图站在国际对比的视角提炼出一些共性规律。
1
危机会延续多久？
我们从美国、日本、俄罗斯、西班牙、泰国五国房价分析中，总结出了几条规律：
第一，面对房地产危机，各国出台核心救助政策之后，房价还是会延续下跌态势1-3年的时间。
西班牙1年，泰国2年，美国和俄罗斯3年，日本14年。
第二，核心政策出台后，房价继续下跌的幅度与下跌持续的时长成正比，往往多调一年，多跌一年。
西班牙下跌了5.6%，泰国下跌了8%，美国下跌了15.4%，俄罗斯下跌了17.6%，日本下跌了28.6%。
可以得出，房价如果继续向下调整1-2年，跌幅大致在6%左右；房价如果继续向下调整3年，跌幅大致在16%左右；而房价如果继续向下调整超过3年甚至更久的，跌幅也将超过20%。
自2021年7月份开始调整到现在，我们房价已经累计跌了30%，下跌幅度介于美国和俄罗斯之间。
按照国际规律，我们的房价还会持续1-2年的调整时间，期间可能还会面临10-15%左右的跌幅。
2
危机需要什么样的救助手段？
政府的核心救助手段因“国”而异。
美国：政府接管风险主体、下场注资救助金融机构；
西班牙：成立坏账银行剥离房地产不良贷款；
俄罗斯：为开发商及购房者提供信贷流动性支持；
泰国：降地价、减税、加大贷款发放；
日本：加速处置不良债权。
目前，我们面临的最大掣肘因素其实就是中美博弈的不确定性，这使得我们在政策制定上有所保留，不敢政策出尽、“应救尽救”。
一旦中美博弈的形势相对明朗化、房价调整到位之后，我们便可以有更多余量政策出台，比如剥离金融企业的坏账、更大规模救助企业等，从而加快回升速度。
3
危机下该如何调整企业？
在面临行业重大调整之后，不同国家、不同市场下的房企实际调整动作也是存在明显差异的，不可一概而论。以美国和日本为例：
第一， 从形态上看：
美国：房企规模最小，更接近制造业，周转速度较快，可以有效控制库存和债务水平。
日本：房企的规模最大，形态上更接近银行，还额外受惠于关联财团的融资支持，长期高杠杆投资，资产负债率高。
第二， 从资产模式上：
美国
轻资产模式，房地产金融属性更强。金融市场成熟，房地产金融工具多，资产流动性强。另一方面以存量为主，重运营服务轻开发营建，对资产升值的依赖低。
由此，在行业下行调整期，美国可以“果断掉头”，采取降价去库存、处置其他资产的方式保持现金头寸相对稳定，并利用金融创新隔离风险。
日本
更偏向重资产为主的模式，依赖土地升值或租金收益支撑利润，资产负债表与资产价格深度绑定。
日本的企业体量大、资产重，负债也高，在短期内其实没有那么容易“掉头”，所以一开始只能选择“以时间换空间”拖住企业。危机后期，日本流动性枯竭陷入通缩螺旋。
以上内容，提供一个视角，供参考。更多详细分析详见2月期《晨光地产行研》，欢迎采购。
资料参考：中信建投、中金，感谢！
02
上海，凭借运气拿地的时代已结束？
土地和新房，形成了一个正循环。
最近，核心城市的核心地块，正在被大型开发商争抢。
以上海为例，3月3日，上海第二批次土拍结束，仅有1幅嘉定新城宅地出让，该地块一路报价到中止价，也是今年第一幅触发竞品质的地块。最终，招商蛇口以26.6亿拿下，溢价率30%，楼板价3.2万每平，刷新了板块单价纪录。
如今的上海土拍市场，牌桌上几乎只剩下招商、保利、华润三家在厮杀。
整理发现，从2024年三批次土拍放开限价至今，上海成交的11幅溢价率超过20%的热门地块，招商拿下3幅，保利3幅，华润2幅，其余的，金茂、绿城、宸嘉各分得1幅。也即80%的好地块，都被招商、保利、华润三家把控。
而类似于象屿等开发商，只能多次陪跑。据了解，自去年6月上海土地出让取消限价以来，象屿地产曾积极参与多宗地块的竞拍，比如杨浦东外滩、杨浦周家嘴路、静安曹家渡、奉贤新城等地块，但均遗憾落败。
不难看出，在上海，凭借运气拿地的时代或已结束！
2021年之前，上海土拍实行“限价+摇号”规则，溢价率超过10%就停止竞价，剩下的谁摇中谁拿地。所以，彼时的土拍，牌桌上的人很多，拼的不是谁有钱，而是谁的手气好。
但2024年，规则变了。先是放开限价，恢复“价高者得”；紧接着，又引入了“双高双竞”模式。简单来说，第一轮比价格，达到中止价，进入第二轮，拼品质，谁在公共配套、绿色建筑、人才房贡献更大，谁就胜出。如果还分不出胜负，那就继续加价。
结局很清楚，想要在上海拿地，不但要有钱，还要敢拼、敢投、敢赌。
而类似上海等核心城市的土拍，也将加速走向“强者恒强、弱者出局”的循环。
那些“中等体量”的房企，只能被迫出局。比如，安徽高速、中铁置业、中铁建、象屿这类房企，资金不算最充裕，拿不了热门地块，但又看不上郊区的底价地块，陷入了尴尬的“高不成、低不就”。
同时，对于这些顶流房企而言，由于聚焦核心地块，也因此能够做到“一年两熟”，形成了“拿地——开发——回款——再拿地”的闭环。
更多房企运营的方法策略，我们在最新期中有详细探讨和呈现，欢迎咨询。
『 产品介绍 』
《晨光地产行研》
房地产行业研究领域知名专家『刘晨光』先生主持出品
每2月一期
从国际视野、金融趋势、城市运营、财政运营、企业运营等多维度
全盘监测地产行业运行态势
前瞻分析影响地产走势的中宏观要素
为企业战略决策提供高质参考
帮助企业管理者洞察趋势，制胜未来！
数年打磨成型，获江浙沪派系房企高管盛赞
是房地产投资者必读的战略内参
市场瞬息万变，抓住关键信息，就能抓住发展机会
更多讨论，请联系我们
了解更多，请戳小程序 FOCUS地产战略
【以上内容仅为个人观点，不代表所在企业观点。】
