原标题： 地产市场持续低迷，贝壳恐将在高负债、高风险泥潭中越陷越深
来源丨九州凤凰
撰文丨九裘
编辑｜邹猫
3月18日，贝壳（BEKE.US）发布2024年度财报，却迎来资本市场的激烈反应——股价盘中一度暴跌11.5%，最终收跌7.25%。这一跌幅反映出市场对贝壳未来发展的深深担忧：业绩复苏不及预期，盈利能力恶化，资产负债率攀升，以及其在地产开发上的野心可能带来的更大风险。
业绩承压：利润大幅下滑，业务扩张未见成效
财报显示，贝壳2024年全年总交易额（GTV）同比增长6.6%，但净利润却同比大跌30.8%，经调整净利润下降26.4%。尤其值得注意的是：第四季度GTV同比增长55.5%，但全年增长仅6.6%，新房交易拖累明显；存量房（即二手房）交易利润率下降，佣金收入面临压力；新房交易业务全年仍未恢复，同比下滑3.3%，尽管第四季度有所回暖，但未能扭转全年颓势。
从盈利能力来看，贝壳的营业成本同比增长25.8%，远超收入增速，表明公司业务扩张并未带来有效利润修复，反而导致了成本失控。这一现象尤其在房屋租赁和“贝好家”新业务上表现得尤为明显。
资产负债率攀升，贝壳扩张的“代价”
贝壳的资产负债率在一年内从40%飙升至46.3%，主要归因于：租赁业务的快速扩张：租赁市场竞争激烈，为了吸引房东和租客，贝壳必须提供更高的激励，这导致2024年租赁业务相关负债高达223.7亿元，同比增长26.4%。地产开发新业务“贝好家”带来的资金占用：“贝好家”仅在资产负债表中体现了土地应付款项5.4亿元，但公司在年末拿下的多个地块将在2025年一季度进一步显现，未来资金压力仍将加剧。
贝壳的商业模式本应是以轻资产方式运营，即主要赚取佣金收入，但如今重资产化的趋势愈发明显，这无疑加剧了资金链的风险。如果“贝好家”业务不能迅速盈利，而地产市场持续低迷，贝壳恐怕将在高负债、高风险的泥潭中越陷越深。
地产开发新业务“贝好家”成风险点
贝壳进军房地产开发业务，试图打造样板项目，但其商业模式仍不明朗：目前来看，贝壳既不像传统开发商那样专注于拿地建房，也不像咨询公司那样只提供解决方案，而是两者结合，导致市场对其发展方向产生疑问。在地产行业利润已经压缩到极致的情况下，贝壳如果想在交易佣金之外再赚取开发溢价，势必需要承担更大的风险。然而，在行业整体下行的背景下，开发项目是否能成功溢价仍存不确定性。贝壳当前的核心竞争力在于数据驱动的交易撮合，而非房地产开发。对于主流开发商而言，贝壳的数据是否真能创造足够的价值，以至于让他们愿意为此支付更高的成本？
市场对贝壳“贝好家”模式的核心质疑在于，贝壳是否真的能在竞争激烈的开发市场中杀出重围，还是仅仅是资本市场讲故事的噱头。
投诉激增，消费者信任危机爆发
除了业绩承压，贝壳的消费者口碑也在恶化。在黑猫投诉平台上，多条投诉引起了关注：
强制捆绑收费：消费者在贝壳平台购买二手房后，被强制要求通过贝壳办理贷款和过户，并收取2000元贷款服务费和2000元权证代办费，但中介并未提供实际服务。
泄露个人信息：消费者购房后，贝壳经纪人私自将个人信息提供给装修公司圣都家装，导致购房者频繁收到装修骚扰电话。
租赁市场的违规行为：部分租客投诉贝壳收取高额中介费，却未提供合同保护，甚至存在押金不退、合同欺诈等问题。
更令人担忧的是，贝壳的App因隐私合规问题被国家计算机病毒应急处理中心点名，其小程序“贝壳找房”存在个人信息加密安全措施不足的问题，涉及用户数据处理不透明，可能带来更大的法律合规风险。
随着消费者投诉的增多，贝壳的品牌信任度也在下降，这对于一个依赖房产中介撮合交易的平台而言，无疑是一个极大的隐患。
资本市场“用脚投票”，贝壳股价大跌
面对这些问题，资本市场的反应十分直接。贝壳美股股价在财报发布当天一度下跌11.5%，最终收跌7.25%。在港股市场，贝壳股价同样出现超10%的下跌。
投资者的担忧主要集中在以下几点：1. 盈利能力下降：即使总交易额（GTV）增长，利润仍在下滑，说明公司盈利模式存在问题。2. 负债率攀升：资产负债率从40%升至46.3%，表明扩张带来的财务压力加剧。3. 地产开发风险：贝壳能否真正做好开发商？高额投资是否能带来预期回报？4. 消费者口碑恶化：强制收费、信息泄露、租赁违规等问题正在侵蚀用户信任。
市场正在质疑贝壳是否仍是一家“轻资产、高利润率”的公司，还是在向一个“高风险、低利润”的地产开发商转型。
据业内人士分析指出，贝壳想要逆转当前困局，必须在几个关键领域做出调整：
1、控制成本：当前的成本增速远高于收入增速，公司必须在扩张与盈利之间找到平衡，否则盈利能力将继续恶化。
2、优化“贝好家”模式：地产开发业务需要更加清晰的盈利模式，避免重资产化带来的巨大财务风险。
3、修复品牌信任度：整改捆绑销售、个人信息泄露等问题，提升消费者体验，否则未来的交易量可能进一步下滑。
4、增强资本市场信心：当前贝壳的估值仍然偏高（市盈率50倍），但如果盈利能力持续恶化，估值可能进一步被压缩。
从链家到贝壳，过去十年，贝壳依靠高利润的中介业务迅速崛起。但如今，它正在涉足低利润率的租赁和地产开发领域，从轻资产模式走向重资产模式。这种转型是否成功，决定了贝壳未来的命运。
当前，市场正在质疑贝壳的盈利模式是否仍然可持续，而消费者的信任危机也让问题变得更加复杂。如果贝壳无法在未来几个季度内实现盈利修复，其股价可能面临更大的下行压力。面对资本市场的焦虑，贝壳的下一步将决定它是继续扩张，还是选择稳健经营。
