斥资超10亿、260+品牌…广州东部17.5万㎡商业巨无霸即将上新

来源|赢商网（ID：winshang）

作者|陈羲龙潘伊纯

图片来源|广州乐益天地

15家新mall、77.65万㎡总体量，为过去的2024年广州商业增量定格。

展望2025年，27个筹开项目蓄势待发，让行业对广州超180万㎡商业增量充满期待。

从广州商业增量发展版图来看，近年来，商业拓展区域与城市发展浪潮紧密相连，呈现“一路向东”的发展态势。

当我们将目光聚焦至广州东部片区，可喜的机遇在此发生：从2024年7月逆市拿地、到2025年年底即将开业的乐益天地，所带来17.5万㎡大型商业综合体，被市场寄予了厚望。

为匹配一线城市的商业价值与地位，乐益天地，是一座在规划之初就有“爆品思维”的商业项目，无论地段、交通、配套还是客流，都是“顶配”，具备给市场带来新爆品的潜力。

锚定广州东部商业增量与长期流量：

让区位、交通、客流“价值变现”

广州，被全球权威机构评为世界A级一线城市，妥妥的“顶流”，无论是项目方还是品牌方，都是必争之地，但目前最大的痛点——市场饱和、进场机会少。

铺开广州商业版图，寻找增量机会，“泼天富贵”无疑正流向东部。

我们通过商业数据横向对比便可发现，在中心区、老城区新增供应减少，人均商业面积趋向饱和的情况下，越往东，增量越发明显，机会价值不断释放。

深耕广州、了解城市商业发展脉络的广州乐益置业有限公司，无疑有着敏锐的市场眼光，投资超10亿，在广州东部拿下地铁 13 号线沙村地铁口商业地，前瞻抢进一线城市“洼地”，打造17.5万㎡大型商业综合体——乐益天地，填补广州商业东部区域的市场空白。

从拿地的战略举措来看，乐益置业积极响应当地政府的规划需求。

自2024年5月地块挂牌，到7月逆市拿地，且政府对地块有罕见且严苛的要求——总计算容积率建筑面积要求全部自持、项目最快2025年年底前建成，这对项目操盘实力提出了高要求，乐益置业的进场，无疑得到政府的认可。

从当地市民的反响来看，大家对该项目抱有极高期待值。

“13号线增城段终于迎来第一个地铁上盖商业体了！”

“地铁有了，商业也有了，这波利好真是众望所归了。”

“新塘人口众多，但缺少大型综合体，缺少适合遛娃的地方，希望新项目能补全片区消费的缺失……”

而细看乐益天地的战略打法，项目不只是单纯占据区位优势、占领市场空白，而是真正切实解决当地市场的痛点，有着让区位、交通、客流完美“价值变现”的魄力与决心。

//华润、新世界、碧桂园等大盘集结，挖掘80万+增量客群需求痛点

乐益天地，项目从选址之初，便锚定了区域的泼天流量。

广州东部这片区域，周边集结华润置地·公园上城、新世界花园、碧桂园凤凰城、尚东阳光、万科都会四季、合汇汇东国际、学府名郡等优质住宅大盘，吸聚超80万人口，这批优质客群以公职人员、高薪白领、家庭客群为主，再加上古贤辈出、有着露天博物馆美誉的沙村村落，以及村辖多所学校，将释放强劲的消费需求。

但目前，周边3公里范围内尚无大型综合商业体，这些优质客群需求得不到满足、消费外溢。

随着区域首个大体量商业项目乐益天地的落地，加之未来5年内区域增量市场“独此一家”的稀缺性，项目具备极高的成长潜力，不仅能够有效留住优质客群，更将全面激活片区商业活力，重塑区域消费格局。

//新塘首个地铁上盖+高速直连，广州东部商业的“黄金要塞”

乐益天地有效占领交通的“黄金要塞”，要解决商业流量转化的痛点，更要实现辐射边界的扩大。

项目作为广州地铁13号线沙村站地铁上盖物业，也是新塘片区首个真正的地铁上盖大型商场，通过地铁直连商场，不仅有效提升客群的通达性，更利用轨道交通的串联实现黄埔、增城两大人口大区的流量导入。

值得一提的是，乐益天地临近黄金大动脉新塘大道、京港澳高速、广深沿江高速，为了吸引自驾客群，充分释放延长辐射半径的潜力，项目通过高速公路路段与商场衔接的设计，有效实现跨区客流的快速导流。同时，项目也着手解决广州停车规划不合理的现状，提供2500+足量停车位，并优化停车场动线，提升消费者便捷的停车体验，有效破解城市商业体“最后一公里”停车难题，让项目具备面向新塘、辐射增城全域、跨区辐射黄埔、跨市辐射东莞的基础条件。

5大业态260+品牌矩阵的“非常规组合”：

打破传统、打通流量、打造标杆

有着不俗的区位、客流、交通优势，乐益天地无疑能在市场上占据高地，但项目却拒绝“躺赢”，而是带着革新市场的决心，去打造一个让合作品牌方、消费者均认可的区域爆品之作。

为契合周边客群客质需求，项目以“漫享好生活”为核心理念打造城市生活聚场，在17.5万平方米商业综合体精心布局5大业态260+品牌矩阵，并配以13大主次力店护航，这在当地片区都是“最高规格”。

要落地这样的理念，需要打破传统购物中心的快节奏模式，以自然生态、品质生活、人性化服务为基底，打造可驻足、可探索、可共鸣的生活空间，真正实现将广州东部片区的庞大“流量”转化为“留量”。

项目所透露的规划细节中，便是奔着解决品牌引流等痛点进行考量，为行业带来可借鉴参考的价值。

//超市+影院两大自营品牌，商场自造流量的发动机

乐益天地的一大关键性打法，便是为项目打造自营品牌乐益超市、乐益影城。

一方面，是运营实力的展现，这既有项目方视角，也有聚焦至品牌方视角，务求从第一线更懂商户运营、消费这需求点。

从乐益超市追求的“质价比”，到乐益影城推崇的“体验为王”，均反映当今消费者的心里诉求。

另一方面，自营品牌超市早高峰与影院晚高峰形成全天候客流曲线，所构建的“流量池”，能实现精准的场域引流和业态共振，继而拉动周边品牌商户，带来品牌虹吸效应，在购物到娱乐体验良性循环中构建完美消费生态圈。

//打破常规业态布局传统，新型商业的引流法则

如今，购物中心标准化内容已无法满足差异化市场需求，非标商业的兴起，正是对传统固有模式的打破。

乐益天地，要解决现有购物中心的痛点，在业态布局、空间设计等层面做出大胆创新，破解行业痼疾，提升商业空间的流量导入与运营效率。

向上引流，打破品牌楼层落位的常规固定印象：比起传统商场将超市设至负一层，乐益天地罕有地将具有高流量的自营超市设置二、三层，并贴心设计可装载购物车的平板梯，实现消费向上引流，解决现有商场上层客流难以转化的难题，打破商场冷区。

17000㎡城市星空家庭乐园，对市民开放的公共空间：顶层打造超大型星空家庭乐园，未来将带来游泳池、篮球场、羽毛球场等公共文体休闲场域，项目方透过“公共空间”对当地城市居民共享，实现垂直领域的上层引流。

层层退台，更具松弛感的消费场域：项目东南面退台设计，既为商场、品牌带来绝佳展示面，未来落地的餐饮品牌可利用退台空间呈现松弛氛围的内容，且品牌外摆区坪效较传统铺位能实现数倍的提升。

如果说，乐益天地全业态、多品类品牌解决的是广州东部区域商业缺乏的局面，那么，业态规划布局及空间打造的合理性、非固化模式，则是解决商业流量分布不均的问题，为品牌商户带来充足客源，最终目的是让项目方和品牌方实现“共赢”。

10年不改商业初心

缔造一座“懂用户”的升级版购物中心

从选址、设计到业态规划，乐益天地表现出来的商业敏感度，让它看起来不像是“一家企业的首个商业项目”。事实上，作为乐益天地的业主方与操盘方，乐益商管10年前就已涉足商业地产。

“要了解消费者真正需要的是什么”、“打造好产品，是在市场中取胜的关键”，在商业地产领域备受推崇的用户思维、产品思维，很早就已深入乐益商管的企业基因。

//10年商业探索，用户思维与产品思维深入企业基因

初涉商业地产领域，乐益商管核心成员就在广佛交界的金沙洲，主导开发总体量达68万㎡的城市综合体——万益广场。

万益广场涵盖酒店、公寓、购物中心、商业街等四大模块，不仅严谨规划了销售型物业与持有型物业的合理占比，购物中心、商业街的设计也已经表现出对商业逻辑的充分理解。

例如，购物中心设计了大中庭，这样既能带来通透的室内视野，让消费者在L1层即可了解购物中心的楼层分布，以好奇心触发客流向上流动，也能在举办大型活动时自然形成客流汇聚点。

由于了解过“下沉广场打乱客流动线”的相关案例，万益广场没有采用下沉广场设计，而是在建设大道临街面打造5万㎡市民中央广场，不仅带来了一处兼容亲子互动、户外运动、文化娱乐属性的城市公共空间，带动户外客流集聚，同时也规避了动线的复杂化，形成简洁的“户外-室内”导流动线，自然带动户外客流进入购物中心。

通过万益广场，乐益商管首次进入商业地产赛道，从项目设计就能看出，这家企业不仅没有局限于既往的地产开发经验，而且具备快速学习、快速迭代的能力，无论大方向与小细节都融入了对商业地产逻辑的充分理解。

万益广场完工并验收后，其购物中心部分进行了整体出租，也就是如今的金沙洲金铂天地。以此为始，乐益商管明确了进一步发展商业地产业务板块的决心，也正式明确要着手打造一个“自主开发、自主运营”的自持型商业项目，以便“让商业构想充分落地”。

//整体投资超10亿，规划设计对标业界“爆款项目”

筹谋多年，如今的乐益天地，就是乐益商管“让商业构想充分落地”的全新蓝图。

-“这些年考察了大量的商业项目，您认为最值得学习的成功经验是什么？”

-广州乐益商管董事长梁董脱口而出：“把消费者的需求和体验感放在第一位。”

这句脱口而出的话，贯穿于乐益商管打磨乐益天地项目的全过程。例如，为了给自驾客群带来舒适的到访体验，乐益天地的行车主要动线路面宽度、停车点设置等设计细节，经过了数次调整，设计标准直接对标粤港澳大湾区知名商业项目。