文/谢逸枫
房地产重磅政策来袭，堪称新一波市场止跌回稳的及时雨。2025年3月16日，提振消费专项行动方案正式印发，消费利好全面来临。
2025年3月17日，央行表示，实施好适度宽松的货币政策，将研究创设新的结构性货币政策工具，加大消费重点领域低成本资金支持。
新一波意在提振住房消费的稳定楼市，促进市场止跌回稳的政策，正在路上。这是振兴消费专项行动方案极为重要的振兴住房消费行动。
提振消费专项行动方案提出，实施大宗消费更新升级行动，一是加大消费品以旧换新支持力度。二是更好满足住房消费需求。三是延伸汽车消费链条。
提振消费专项行动方案，具体包括工资收入和财产增收及拖欠账款、养老和托育及、育儿补贴和教育及医疗保险、生活服务和文体旅游、以旧换新、住房消费。
以旧换新包括住房、汽车、家电、家装等大宗耐用消费品、电动自行车，实施手机、平板、智能手表（手环）3类数码产品购新补贴。
从真金白银的角度来看，生活餐饮服务和文体旅游、育儿的补贴、以旧换新的补贴、成为当下地方振兴消费最火爆、最具有人间烟火气的引擎器。
大宗消费是消费中规模最大、产业带动能力最强的主要消费品，是拉动消费增长的核心引擎，消费占GDP超过50%以上，具有很强的GDP增长拉动力作用。
住房消费是以旧换新最重要的一环，住房消费和以旧换新提升，可以带动汽车、家电、家具、装饰、装修等大宗耐用消费和家电、家具以旧换新。
房地产经过“房住不炒”去杠杆、去金融化治理之后，出现房地产下滑影响经济增长，经过多年的调整，已经重新将房地产视为“消费”的重要组成部分。
住房消费是振兴消费和投资的最好选择，房地产涉及57个相关产业，对GDP、财税、金融、就业、产业、城镇化贡献大，是稳定经济的支柱产业之一。
住房消费列入大宗消费升级范畴是最大的亮点，暗示2025年新一波房地产政策将出台。振兴住房消费的提出，新一波房地产市场止跌回稳大招来了。
提出“更好满足住房消费需求”，表明住房需求端政策加码，救市政策更大力度、规模、范围，国家全力推动房地产市场止跌回稳的决心与态度。
振兴住房消费政策包括加力实施城中村和危旧房改造、落实房地产相关税收政策、适时降低住房公积金贷款利率、公积金用途扩大等，成为主要方向。
一是加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。这条政策，2023年以来反复强调，目的是释放换房改善、新市民首次购房需求。
城中村和危旧房改造涉及新市民、老市民的租房、购房、换房需求，是大中城市，包括297个地级市的结构性住房需求，是未来主要住房消费的核心主体。
预计2025年城中村专项借款的总金额和规模扩大、房票和以购代建安置房的城市规模扩大、城市更新100万套房货币化的规模扩大和资金来源落地。
二是允许专项债券支持城市政府收购存量商品房用作保障性住房。这条政策，自2024年以来反复强调，目的是通过收储购的方式，去库存、缓解房企资金。
关键是快速解决新增住房需求，并且可以起到房地产市场供求关系平衡、稳定房价和地价及市场预期、促进房地产市场止跌回稳、加快保障性住房体系完善。
可以促进购租并举的住房制度和保障房、拆迁安置房、人才住房、学生宿舍、商品房的多层次住房供应体系建立，加快构建房地产发展新模式。
预计2025年专项债券收购存量商品房用作保障性住房、拆迁安置房、人才住房、学生宿舍与闲置土地的规模和资金来源及配套政策等加快落地、大范围实施。
三是落实促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策。这条政策，自2024年以来反复强调，主要目的是降低住房消费的门槛和购房成本，减少购房经济负担。
非常有利充分释放刚性和改善性住房需求潜力。目前刚性和换房的购房需求占主流。住房消费对购房门槛（首付）、成本（房价、税房、利率）的敏感度高。
预计2025年一手房和二手房的房地产交易税收优惠力度加大、规模与范围扩大，包括一线城市和其他城市的契税、印花税、增值税、个人所得税。
四是适时降低住房公积金贷款利率。这条政策，自2022年以来曾提到，首次适时降低住房公积金贷款利率可谓罕见，有利充分释放刚性和改善性住房需求潜力。
预计2025年住房公积金贷款利率下调，可以称为降息。一旦降息，可以起到振兴住房消费的意义，特别是对刚性和改善性住房需求潜力的挖掘、释放。
随着五年期以上LPR不断下调，房贷利率在LPR加点上的调整，住房商业贷款利率不断下降。在去年10月LPR大幅下调25个基点后，商贷利率已降至历史最低。
5年以上公积金贷款利率自2019年以来只调降2次（40个基点），导致公积金和商业贷款利率的利差越来越小。北京首套房商贷和公积金贷款利差只有30个基点。
值得注意的是住房公积金贷款首付比例未在住房消费的政策中，却不影响住房公积金贷款首付比例下调，其中深圳，已经开始下调住房公积金贷款首付比例。
3月16日，深圳住房公积金新政落地，对住房公积金贷款和利息补贴政策进行了幅度调整。调整后，个人住房公积金最高可贷126万元，家庭最高可贷231万元。
此项调整将进一步保障中低收入家庭、工作年限较短的青年人等住房公积金账户余额相对较少的职工群体，助力他们更多、更快获得住房公积金贷款。
五是扩大住房公积金使用范围，提取公积金支付购房首付款的同时申请住房公积金个人住房贷款，加大租房提取支持力度，推进灵活就业人员缴存试点工作。
这条政策，自2022年以来曾提到，首次提出扩大住房公积金使用范围可谓极少见，有利全方位刚性和改善性住房需求潜力的释放，振兴住房需求。
扩大公积金使用范围是一样是降低购房者置业门槛、降低购房成本的有效方式。优化公积金贷款政策，成为当前各地政策优化的主力方向。
预计2025年在深圳“风向标”示范效应下，更多城市跟进。在公积金的贷款门槛、贷款首付比例、利率、用途、提取额度、使用对象、异地贷款、贷款年限延长。
老汉认为，振兴住房需求中，一是未提到取消楼市剩余的限购、限贷、限售、限签、限价、限离、限企、限商住、二手房抵押过户和二手房指导价等限制政策。
一线城市和部分二线城市依然存在限制住房消费的政策，影响改善需求及换房品质住房（第三套）的住房需求，建议地方及时取消楼市剩余的限制政策。
二是未提到商业贷款的首付比例、利率、贷款年限延长政策，目前一线城市和部分二线城市的首付比例、利率依然高于大部分的中小城市。
商业贷款的贷款年限延长方面，建议国家层面及时出商业贷款的贷款年限延长政策。目前仅仅只有个别城市的商业贷款和少部分城市住房公积金贷款年限延长。
2025年3月10日，苏州会同相关金融机构研究推出了“三低一宽”特色化金融产品，旨在降低购房门槛，全力支持青年人和新市民购房置业。
“低月供”是政策最大的创新点，可以有效降低购房者的月供压力，扫除购房者的“资金障碍”。所谓的“三低一宽”指的是低首付、低利息、低月供和宽期限。
苏州最低首付比例降至15%，而符合人才购房政策的购房者则可以将房票等额抵用于新房首付款。满足相关征信条件的购房者，能享受最低商业贷款利率。
部分金融机构可以提供定制化购房贷款产品，购房者前5年每月最低只需要归还100元本金，从而延长购房者本金还款年限，降低购房初期还款压力。
本金仅需要还100元，这一政策无疑可以大大减轻购房者的还贷压力。以苏州吴中区本科学历的购房者为例，若购买总价200万元的新房，首付款为30万元。
但人才房票可以抵用8万元，购房者仅需要自筹22万元。以贷款170万元，利率3%计算，采用30年等额本金还款方式的普通房贷客户首月需要还款8972元。
若使用特色化金融产品，客户前五年可每月最低还本金100元，首月还款仅需4350元，首月月供减少约51%。江苏银行苏州分行在苏州工业园区已经落地全市首笔“三低一宽”购房贷款案例。
例如住房公积金房贷年限延长的城市包括江门、江苏苏州、南京，重庆、襄阳、南宁、杭州、宁波和北京，主要是考虑到人口老龄化的现实状况。
广东江门住房公积金规定，借款申请人年龄加上贷款年限不超过法定退休年龄后5年，女性借款人最长可贷款至63岁，男性借款人最长可贷款至68岁。
江苏苏州住房公积金贷款规定，公积金贷款到期日增加3年，原则上最高不超过70周岁，贷款期限最长为30年，比之前的贷款年限增加3年。
江苏南京规定，公积金贷款年限由退休后延长5年放宽至延长10年，取消“使用公积金贷款购买二套房，对于原首套房人均建筑面积需不超过40平方米”的限制。
重庆公积金贷款规定，男性贷款到期时间延长到68岁，女性延长到63岁，或延长到缴存人法定退休年龄后5年，最长贷款期限不超过30年。
湖北襄阳规定，住房公积金贷款期限可延长至退休后十年，但总时长不得超过三十年。广西南宁规定，个人住房贷款的最长使用年限可以延长到借款人80岁。
浙江杭州、宁波规定，房贷年龄期限上限设为80岁。北京规定，有银行将房贷年龄期限上限设为80岁。从9个城市来看，住房公积金房贷年限延长为3年-10年。
三是未提到商业地产方面的政策，可能是住房需求更多的是重点在住宅地产方面。其实，商业地产中有商住楼等，建议国家层面及时出商业地产的救市政策。
目前三方面的住房需求端政策没有全面开启，特别是限制措施和商业贷款、公积金贷款年限延长及商业地产方面的政策，影响住房需求的潜力最大释放。
如果商业地产在限制措施、金融信贷、首付比例和利率、税收、收购等政策方面全面救市，可以带来更多的住房置换需求，激活更多的住房消费需求。
