从本周行情来看，市场高低切换、风格切换已经成为了共识。最近两天多个热点题材表现活跃，且强度不低，说明资金也在选择新方向。但是这种多热点轮动，更考验大家对于选谷和节奏的把控。
如果你对目前的操作没有把握，可关注下方金田哥的公众号。金田哥认为目前大致可归纳为2条潜在“主线”：
1、以Z策为主导的消费、深海科技、建材地产这些低位修复，最近Z策明显超预期了。2、以华为海思为代表的消费电子线，其中最关键的就是自主可控。他也挖掘了这些板块中最具潜力的标。
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以下为正文：
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昨天，宁波晚报旗下《宁波楼市报道》发布了市区最新的库存情况，扣除奉化、北仑，四区库存仅剩11988套。
这个库存水平高不高？我们回顾一下宁波近几个月的新房销量，除掉传统淡季春节月（1-2月），去年四季度平均月销量都在1500套以上。
如果按照月销1500套计算，12000套的库存，静态去化周期仅8个月，一般认为低于9个月库存是偏短缺的，实际的去化周期可能更短。
因为这12000套库存中，还存在很大一部分“死库存”。
在文创港有个楼盘叫港埠漾琚里，也叫港埠三区，这个项目备案均价约40000元/平，从2023年5月拿证到现在，总共406套房子，卖了27套。
剩下的379套住宅，还在继续坚持40000元/平的售价，所以还是卖不掉，那么，这部分库存就会一直存在，没有销售可能性，老司机把这种库存称为“死库存”。
同样在江北，一个叫官山印的楼盘，预售证领了458套，到现在还剩412套，原因也是一样的——这个楼盘要卖18000+的均价，而竞品楼盘才卖14000左右，它不当库存才怪。
宁波类似的死库存还有不少，有的是因为开发商定价过高，有的是因为地处偏僻，还有的是产品有问题，这些死库存如果不动大手术，很难卖掉。
扣掉这些死库存后，宁波主城区的实际可售库存就少多了，特别是面积140以下，总价500万以下的新楼盘，库存已经告急。
还是《宁波楼市报道》发布的数据：90平以下的商品房，海曙、镇海都只有几十套；鄞州有518套，乍一看还挺多，但其中480套是姜山的沐春里（备案价26000元/平），除掉它鄞州就只剩30多套了；江北还有349套，但都是庄桥北、慈城这些板块，市区基本没得买。
市区刚需盘基本绝迹。
再来看看更大的面积段——90-120平，刚需/刚改的楼盘，也是市场需求最大的产品。
海曙有925套，但70%在高桥、集士港、古林、望春、横街等外围区域，如果地段不嫌弃，目前还有得选。
江北这个面积段，主要分布在庄桥、慈城、荪湖，共有1900多套。慈城现在的价格14000左右，尾盘不多；庄桥库存超千套，最便宜也要20000左右；荪湖房价最低，但几乎0配套。
鄞州的选择就少了，市区仅有的两三个有刚需/刚改盘都涨价了，东方臻悦的小面积单价来到了30000元附近；要价格便宜的，只能去姜山、五乡、东钱湖，而且几乎也都是尾盘。
图表源自公众号《宁波楼市报道》
如果再上升一个档次，总价400-500万出头，差不多120-140平的户型，市区总库存可能都不到1000套了。这个总价段的改善客户最多，都是卖了老破小准备置换的，但要找房子新一点、地段学区好一点，产品要素还不错的楼盘，真是千难万难。
现在反而是高端改善选择多一写，如总价800万+的楼盘，明湖有两个，今年还再开两个；高新区有两个，接下来还要卖一块地；下应有一个，矮柳有一个，如果江北永红要卖，大概率也是这个价位段。
高改的春天才刚刚开始。
真正想买房的人，已经发现市场上选择不多了，但一些不买房，或者买不起房的人，却天天在鼓吹房价还会大跌，库存多得卖不完云云。
如果单论舆论，主流一定是看空的，因为空头能引起更多人共鸣。任何时候，买房都只是少数人，宁波一年新房二手房加起来成交不到10万套，但市区人口有300多万，所以90%的人都是不买房的。
不买房的人，一般来说都倾向于看空。
但对于真正想买房的人，如果跟着大众舆论走，往往会吃亏。去年10月以来，不少楼盘的刚需户型已经涨了不少，包括二手次新房也涨了不少，对于要买这样的房子的人来说，几个月过去后，要真金白银多付不少钱。
就未来新增供应来看，在土地价格不降，容积率降低，赠送面积增加的情况下，开发商大概率也会选择做豪宅，或者做高改，而不会做刚需和刚改，因为开发成本太高，而刚需的售价又太低，基本没法操作。
所以刚需/刚改未来的需求，逐渐都要过渡到二手房市场去了。二手房市场是个高度分化的市场，老破小（大）和安置房还在哗哗跌，但很多次新房已经企稳回升了。
地段好一点的次新房，会越来越体现出稀缺性，特别是在鄞州，面向刚需和刚改的次新二手房，会越来越抢手。
二手房整体挂牌量其实也在下降，目前已经来到95000套左右，这里面也有不少死库存，也就是挂价奇高，不是诚心出售的房源。
真正可售房源要少得多。
最近二手房的成交相当好，这个月肯定超5000套，4月份大概率也不会差到哪里去。二手房成交已经有半年时间的回温，价格底越来越确凿。
老司机天天都会被问到房价还会跌多少，如果你相信房价还会跌的，不要来问我，在这个阶段，我完全不看跌，如果这时候还不能止跌的小区，不要去看，都是问题楼盘。
