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想不到吧，全球房价除了我们，都在上涨！
数据显示，美国房价再创历史新高，席勒指数（S&P Case-Shiller Home Prices Indices）显示，2023年9月美国平均房价比去年同期增长3.9%，再创历史新高。实际上，从2023年1月起，美国平均房价已经上涨了7%左右。
其中，房价同比增幅最高的3个城市是底特律（7.2%）、圣地亚哥（7.1%）和纽约（6.9%）。
如果把时间拉长，与2000年相比，全美主要大城市的房价指数是当年的2到4倍左右，如果只看这个指数，即便是2020年至今，房价也上涨47.1%，短短5年的涨幅超过以往十年的涨幅。
涨的最好的是加州圣地亚哥，房价指数达到438，加州洛杉矶达到433.59，佛州迈阿密达到433.23，名列涨幅冠亚季军。
再给大家看一张图，如果我们按照国际银行的清算标准，过去十多年，美国的房价涨势更为惊人，过去13年里，几乎就是一条陡峭的上升曲线。
人人都说过去十多年美股涨的好，纳斯达克涨得好，全球资本都集中于美国。
事实上，房子作为具有金融属性的产品之一，涨幅不比纳斯达克指数差，关键是中间几乎没有一个像样的回调，也难怪有钱人都跑去美国。
当然，出海美国是只是部分人的选择，这几年，出海澳洲，出海东南亚，比如泰国、越南，出海日本的人反而增长更为迅速。
这到底是为什么呢？
英美一家亲，美国房价如此凶猛，欧洲的英国其实也一样，楼市也是持续上涨。
给大家在看看英国房价指数，几乎和美国的走势如出一辙。
英国的房价，即便中途小有回调，但力度都很小，而且每一次回调，都是抄底的机会。
不单是英国如此，整个欧元区其实都是这样，房价指数在持续上涨。
2022年，俄乌战争，叠加美国暴力加息，欧元区房价指数下半年小幅度转跌，2023年全年横盘调整，但后续又继续往上拉升。
这让我想起了这两年的黄金走势，一路往上高举高打，根本停不下来，最近更是突破了3000美元大关。
这不是题外话，我想跟大家分享的是，物依稀为贵，国外房产的逻辑和国内完全不一样。
国内这几年房价下跌，一方面是人口，另一方面是供给，国内房价目前最大的问题是供给过多，特别是三四线城市，大城市像深圳上海这样的地区还好。
而国外的房子，通常是根据需求来建设的，且国外的人工成本很大，所以建房屋的速度要比我们慢很多。
拿澳洲来说，虽然澳洲人口不是很多，但过去这几年房价涨幅也紧跟欧元区和美国，这背后的一大逻辑就是市场的供给是紧跟需求在走的，但我们过去为了扩大城市化，建造了过多的房子，这是国内和部分海外完全不同的逻辑。
甚至很多人关注的日本，在过去十多年的时间里也是持续上涨的，但日本的房价分化比较严重，东京和大阪领跑全国。
以东京为例，2025年2月，东京23区新建小规模独栋住宅的平均期望出售价格创下历史新高，达到388万元人民币。此外，东京23个区新建高层公寓的平均售价已高达1亿1051万日元（约合520万元人民币）。同时间，大阪中央区的二手公寓均价达到3.2万元人民币/平方米（73万日元/平方米）。
这几年，很多人投资日本，也是房子作为首选，典型的几大国内富豪，比如马爸爸，东子等人都在日本有了豪宅，大佬的资金一方面意味着趋势方向，一方面也代表着一个对于市场来讲开始更关注海外市场的掘金机会。
不管是投资还是移民，都是有识之士的这几年的聪明选择。
当然还有这几年最火的网红国家新加坡，其实也一样在上涨。
2017年之前的三四年，与全球房价走势相背离，跌了几年后，从2018年开始就持续上涨，2021年开始发力， 涨势陡然上升，尤其是过去一年，涨势更加凶猛，全球第一。
很多人在分析海外房价上涨的原因，在我看来核心就三点：
1、移民人口不断增长，以及外来移民的高生育率。人进来了，新生儿大量出生，这些都需要大量住房，典型如葡萄牙。
2、发达国家楼市供不应求，住宅供应速度和供应量跟不上需求增长的速度。
3、货币放水。疫情爆发后，全球主要国家都在大放水，长期通胀导致劳动力市场火爆，就业率创新高，失业率创新低，工资收入普遍较大幅度上涨。
自 2021 年以来，富裕国家的平均工资上涨了约 15%，日本为例，日本文部科学省和厚生劳动省发布数据，2024年春季毕业的日本大学生的就业率在4月1日达到98.1%，同比增长了0.8个百分点。
从以上的各种数据其实我们可以看到，一个国家的房价要想上涨，和供给、货币以及人口增长关系非常大。
看向海外市场，房价还能不能持续涨？
从各项宏观数据来看，是大概率的，房价的核心锚定是供给和货币，货币只要持续放水，发达市场对房子的供给也控得很死，那么房价长期大方向上涨的逻辑就不会变。
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