地产周刊丨以“好房子”建设促进房地产发展新模式

如何看待楼市新变化

编者按今年的《政府工作报告》提出，有序搭建相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。随着供需状况、政策环境、行业标准、产品品质等方面发生重大变化，楼市呈现出新特点、新趋势、新变化。本期地产周刊聚焦楼市新变化。

图片来源/摄图网授权

■夏金彪

近日，杭州发布了《杭州市进一步开展住宅品质提升工作的实施意见》（以下简称《意见》），自4月1日起实施。该《意见》从优化规划布局、完善配套设施、加强环境协调、提升居住功能、保障住宅质量、提高安全性能、注重绿色节能、建设智慧住区、实现精细运维9个方面，来推动“好房子”建设。

今年全国两会，“好房子”成为热议。《政府工作报告》提出，适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。这也是“好房子”首次被写入《政府工作报告》。在十四届全国人大三次会议民生主题记者会上，住房和城乡建设部部长倪虹透露，将推动城市和企业加快建设“好房子”。

目前，各地正在纷纷开展“好房子”相关实践探索。除杭州之外，山东、湖北、重庆等地开始编制或已经编制完成高品质住宅标准，围绕审批流程、规划设计、施工建造、物业运维等方面，明确了高品质住房的发展要求。近期，住房和城乡建设部正在组织编制《好房子建设指南》、修订《住宅项目规范》。

近年来，我国房地产市场的供求关系发生重大变化。随着我国人口老龄化加剧、少子化趋势显现以及城镇化进入中后期，主力置业人群占比下降，住房需求从“有没有”转向“好不好”，这对房地产发展提出了新的要求。

长期以来，传统的“高增长、高杠杆、高周转”发展模式积累了诸多风险，不利于房地产行业的高质量发展。在此背景下，以“好房子”建设作为供给侧结构性改革的重要抓手，不仅能有效改善居民的居住体验，提升生活品质，更能倒逼行业转型升级，促进房地产发展新模式。此前，住房和城乡建设部表示，房地产发展新模式就是要建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制和房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制等，让住房回归居住属性。

首先，“好房子”建设将推动建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制。“好房子”建设通过需求端与供给端的深度适配，让“人、房、地、钱”要素更好联动。例如，采用“竞品质”的土地出让方式，引导房企注重产品品质和服务，而不是仅仅追求土地价格。当前，房地产市场分化明显，核心城市需要增加适配人口流入的住房，而低能级城市需要消化库存。“好房子”建设将推动土地、资金等要素科学配置，可减少供需错配，稳定市场预期，有助于房地产市场止跌回稳。

其次，“好房子”建设将倒逼房企从过去单一追求规模和速度，转向更加注重品质、功能和服务，推动对房屋全生命周期管理的精细化运维。房企应深入研究市场需求，从“开发销售”转向“建造+运维”。例如，房企可以延伸智慧物业、养老社区等增值服务。

再次，“好房子”建设不仅仅是新建住宅的提升，也包括存量住房的改造和城市更新。通过对老旧小区的改造升级，可以改善居民的居住环境，提升城市整体形象，促进城市高质量发展。同时，也有助于解决一些历史遗留问题，提升城市治理水平。

此外，“好房子”建设将促进绿色低碳和智能技术等在房地产领域的运用，在提升房屋品质和性能的同时，也有助于提高社区服务和管理水平。例如，智能安防系统、智能温控系统、远程监控等，不仅为居民提供便利，还能降低物业管理成本，提升社区的整体价值。

需要指出的是，目前，“好房子”建设处于探索阶段，还没有统一的标准。此外，建设“好房子”需要更高的投入，包括设计成本、建材成本、智能化设备成本等。如何在控制成本的前提下，保证房屋的品质和功能，是对房企的一大考验。

对此，应尽快制定完善“好房子”的统一标准，同时，建立完善的评价体系，对“好房子”项目进行认证和评级，引导房企高质量发展。此外，政府可以通过税收优惠、土地供应等政策，鼓励房企参与“好房子”建设。