一提到市区改善产品
大家最容易想到的就是滨江大平层
当然这两年还杀出来风貌别墅这样的顶豪
除此之外，我们最近发现，还有一种断供很久的产品也在悄然回归
那就是洋房
从世博滨江到杨浦东外滩、五角场，都集中一波上了新盘
部分洋房项目分布示意图，供参考
数了一下共有8个项目，洋房套数加起来有810套
主力面积户型从76平两房到144平四房不等
看起来似乎2025年，购房者能在市区上车一套洋房，不再是遥不可及的梦想
话说回来，到底什么叫做洋房，又有什么突出优势
可能不少人还不了解，我们开篇先给大家解释一下几种产品的区别
资料整理自网络，仅供参考
可以明显看到，洋房的楼层数较少，容积率控制在2以下
保利世博天悦洋房实景图
这本身就代表了更大的楼间距，更优越的户型，以及更好的采光和通风
听着是不是有点真香了？接下来让我们好好研究一番上海的洋房
轨迹 ,周杰伦
01
上海的洋房为什么这么稀缺
事实上这么多年来，不是大家不想买洋房，而是新房市场上基本买不到
据相关数据统计，2020年到2024年全上海新房不包含别墅在内，5年一共供应了超过32万套
其中，洋房的套数只有不足1万套，占比连3%都没有
可以说每卖出去100套新房，才有1套到2套是洋房，概率相当低
2020-2024年上海部分洋房分布和供应套数示意图，供参考
更何况，总数本来就不多的洋房，还主要都在外环外
比如青浦的徐泾、松江的洞泾，浦东的新场和康桥等板块
中环内寥寥无几，更别提靠近市中心的核心地段了，可以说是长期处于“断供”状态
因此，近期市区难得上新的这些洋房项目，受到了购房者的强烈追捧
数据资料整理自网络，仅供参考
保利外滩序BUND45入围分高达74.27分，刷新了年度认购率纪录
前滩公馆四期的认购率也有333%
本质上，新房的供应由土地端决定
自2012年6月，上海明确规定住宅的容积率不得低于1.0，此后长达数十年的土拍中，都很少再出低容积率的地块
直到这两年开始有所松动，2023年到目前为止，上海集中供地共成交涉宅用地127块
容积率在1.0到2.0之间的为37幅，占比接近30%
数据资料整理自网络，仅供参考
不过在中环内的就只有6幅，供应还是少得可怜
其中3幅都做的是“公寓+风貌别墅”组合，还有1幅在普陀桃浦打造的是纯低密叠墅
仅有2幅地块建造的是6到8层的纯洋房社区
为什么比起纯洋房，房企更喜欢做“高低配”，也就是高层+叠加、高层+别墅的两大搭配组合呢？
图源网络，仅供参考
因为“双限”之后，别墅产品溢价高，更容易突破限价，让开发商的货值和利润最大化
同时在销售宣传上，可以重点放大低容积率的部分
以抬高项目的整体定位，扩大客群，可以说是名和利一举两得
因此，越来越多的开发商在抛弃洋房产品，也就更能凸显出最近这波市区洋房的珍贵了
02
市区洋房的房价表现也很能打
过去大家印象中的浦西花园老洋房，大多是衡复区巨鹿路和华山路上那种挂铜牌的独栋，具有百年历史
一栋楼总价就好几个小目标，房价动不动大几十万一平，堪称豪宅的天花板
事实上，市区还隐藏着很多4到8楼的纯洋房小区
我们在链家网筛选了一番，发现这些洋房主要分布在这些板块：
黄浦淮海中路，长宁西郊和北新泾，静安南京西路、彭浦和大宁，徐汇华泾，普陀桃浦还有浦东杨思前滩等
部分洋房板块分布示意图，供参考
地段都非常能打，代表小区包括明丰新纪苑、爱都公寓、新福康里、万科五玠坊等
因为总量就不大，加之居住品质比较高，老上海人自住为主
业主们也格外“惜售”，知道卖掉后很难买到更好的，二手的挂牌和成交量都不算多
即使是拿出来卖的业主，也会把“得房率高”、“环境好”作为突出卖点
图源链家
还有像上海滩花园洋房小区的宣传语就是，“梧桐叶落、闹中取静”，“欧式退台洋房”
这些小区目前的挂牌均价，也都比周边高层的均价高出一截
思南公馆、淮海名邸、廿八尊几个豪宅更是一骑绝尘
数据整理自链家，仅供参考
不过，郊区洋房的优势就不太明显了，并不太抗跌
毕竟外环外还有海量供应的大平层和叠墅
再来看目前的实际情况，这些洋房的楼龄大概都有20年了，外立面是有点老旧
但内部环境着实很不错，由于楼层矮、总体住户数并不多
公区来往的人流比较少，绿化景观折旧也明显比高层产品要小
静安东寅公寓，图源链家，仅供参考
4到6层楼多半不带电梯，总高8层的都有电梯，进一步提高便利度
而且洋房带花园的一楼也比高层少了一些安全隐患
市区运气好的还能碰到“三旧变三新”的改造，把整个小区的居住环境再提升一个台阶
徐汇的滨江小区就是一个典型，第一排的四层小楼距离黄浦江不到100米，尽享一线江景
左图来源网络，右图来源政务网，供参考
立面改造后的效果图，完全可以媲美周边豪宅，计划将在半年后落地
03
上面说的也还是上海过往的老派洋房
那么对于现在的新房市场，这样的洋房产品力做了哪些提升，又带来如何不同的居住体感
首先就是非常阔绰的低密景观生活
拿我们实地走访的保利世博天悦来说
项目围绕原始地理形势和建筑形态，采取东高西低的排布方式，把全社区最精髓的园林让渡给洋房
宽敞的楼间距使得南向的视野没有任何遮挡，可以直面上万方的中心景观
保利世博天悦实景图
北向沿江的低层洋房，也呈现出一种强烈的亲地性，紧紧挨着世博文化公园串联起来的水岸线
整个洋房就像从公园中“生长”出来一样，具有超大面积的绿化和水景
让业主们充分感受到亲近自然的生机勃勃
保利世博天悦实景图
第二就是和高层产品差异最明显的得房率
说实在的，这几年上海100平小三房的户型泛滥，设计实在是太同质化了
得房率往往只有75%左右，公摊大点的连73%都没有，整个房子面宽非常紧凑
而洋房产品没有连廊，基本都能做到80%的得房率
数据资料整理自网络，仅供参考
像翎翠滨江还做了飞机户型的设计
143平的大户型做到了室内空间宽敞、无过道浪费，实际使用率接近市面上常见的高层160平
翎翠滨江143平户型示意图，图源网络供参考
各个空间的尺度感都很不错
阳台的面宽超过8米，纵享无遮挡的景观视野
翎翠滨江143平户型样板间，图源楼市独家
第三就是赋予了更多个性化的空间
翎翠滨江的一层自带地下室，挑高约5.45米，业主可以分割成两层
保利外滩序BUND45部分一楼也有地下室
健身房、会客区、瑜伽室亦或是储藏室，想怎么安排就怎么安排，无限媲美别墅
保利外滩序BUND45洋房效果示意图，供参考
不得不感叹，保利这样的开发商，正在为洋房产品创造出更好的生活
总的看来下，洋房具备更好的户型设计、更大的人均绿化面积、更高的公共设施占有率……
都在一定程度上意味着更从容的尺度，更好的居住体验
04
所以，这些市区洋房的集中出现，对现在的上海楼市意味着什么
毫无疑问，会和市区大量供应的高层以及郊区的大户型，形成最直接的同位竞争
其次，洋房能很好地解决市区别墅没有社区、高层没有低密的两大问题
它更像是一个均衡型产品，能够权衡二者的中间最优解，兼顾纯粹性和舒适度
通过多个新房项目的热销，我们也能看到改善客群对于洋房的偏爱，因为长期以来他们的真实居住需求并没有得到满足
也只有在低密度的居住环境中，才能延展出更多的生活场景
今年以来，我们关注到大户型二手房的率先回暖，也看到土拍市场核心地块的火热表现，再加上最近这波市区洋房的销售热潮
再次证明，“改善当道”从来不是喊喊口号而已
相信在不久的未来，还有更多低容积率的地块以及好产品的出现
以上为正文，来自远山
这是真叫卢俊公众号的第5958篇原创文章
免责声明：文中所列新房项目套数及面积、得房率信息仅供选房参考，实际数字以开发商购房合同和最终实际交付为准
