北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
北京为什么有那么多的大塔楼？密度大+公摊大，朝向与户型也不好选，维护的难度也大，但当年为什么要这么设计啊？
A：
1、为什么那么多？主要是几个原因吧，基本都是塔楼的优势：外观漂亮+社区空间大+结构安全+综合成本低+节约土地，另外一条是户型多变，比板楼至少更灵活。
2、北京早期的塔楼都是办公+商业，住宅都是小板楼。大规模建造的高层住宅是从“前三门大板楼”开始的，1976年。建成后的质量非常好，但呆板单调的外观遭到了批评。
毕竟改开后很多人都是先去的香港，对外观多变的塔楼很是羡慕，所以后来就借鉴了塔楼设计。
另外咱们对新加坡楼市的借鉴也比较多，而那里也是塔楼为主。这对已经看腻了火柴盒的内地人来说，诱惑力简直不要太大。所以从方庄和北三环等公房小区开始，塔楼大范围流行了。
3、但当时的人们对高层住宅的认识程度不够，忽视了一个地域特点。就是香港新加坡都是低纬度地区，太阳直射的周期长，导致这些地方的室内即便是冬天也没什么阳光，所以对朝向的要求不高。再加上人口太过稠密，所以才只能以密度大的塔楼为主。
另外户型方面也有当时的时代特征。当年的住宅基本都是“公房”，是按照级别资历分配的。住户很多都是住了半辈子破平房或筒子楼的，能住新楼房就不错了，谁还会对户型有太高要求啊？
而且既然是公房，那就有面积标准。所以在设计中，面积的重要性大于宜居，也就出现了很多奇葩户型。
从住户角度来说，当年各家都没什么太多的家具，基本都是很简单的桌椅柜子床。那在家具少的情况下，户型是否奇葩就不明显了，体现不出太大的劣势。所以当年的人们并不反感塔楼，那自然就盖的多了。
4、简单就是这情况，另外还有一点，就是很多小区都是建在市区的，那拆迁的难度就非常大。当时的政策是必须回迁，那假定地块能盖5栋楼，其中就得有2栋给回迁户。那如此高的密度就只能是盖塔楼了，板楼不够地方。
而且市区的地块也大多不规则。在这种限制条件下，开发板楼不仅浪费，设计出的小区也不好看，所以不得不螺蛳壳里做道场，只能设计塔楼。
5、另外多说一句，北京的塔楼主要都是2003年之前开发的，之后就很少了。除非是地段儿实在不好规划的，否则连回迁房和安置房都不爱盖塔楼了。但主要原因不是您说的这些，而是因为通风+健康。
2003年是闹非典，出现了香港“淘大花园”业主们集体感染的新闻。之所以这么多人中招，就是因为塔楼，而且是筒中筒的设计，导致通风不畅，病毒细菌什么的反而能沿着核心筒，迅速飘散到所有楼层。
新闻播出之后引发了很多人的重视和担忧，北京塔楼项目的销售断崖式下跌，导致有些没开工的小区临时修改设计，把塔楼改为板楼。之后人们对居住体验的要求越来越高，对塔楼的各种劣势也就认识的更清楚，所以就很少再设计了。
6、另外板楼也有劣势，比如外观雷同，综合成本高，户型少，在同等地块中的占地面积大于塔楼，造成社区的绿化空间小。还有就是室内通风虽然很好，但楼栋之间的风向不太好处理。
7、总之板楼塔楼都各有优劣吧，从成本角度说，塔楼的建造成本低但使用成本高，板楼则反过来。如果是大户型，那其实是塔楼的户型更占优，紧凑户型则是板楼的优势大。
仅供参考。
二
Q:
请问，我不认同您说的别墅投资性差的说法，我认为别墅必定是下一个投资热点最多三年后就会开始。原因如下：
1、别墅带有土地，而其他平层是不带有土地属性的，哪怕是三线城市的土地都要每平米5000元，200平米土地就是100万价值了。北京的只会更高，五环外都至少3万一平。
2、参考美国，别墅是中产家庭的标配，所有城市都一样。而如果中国经济发展，就必定从开始的温饱走向有品质的生活，文明是一层层向上进步的。
3、不要以我穷我不信的姿态去控诉房价，你缺钱不代表别人也缺，你买不起别墅，买得起的大有人在。我虽然也不富裕，但是别墅是我的终极梦想，也是所有人的安家乐业目标。而以北京的收入水平，将来能买得起别墅的人会越来越多的。
4、随着人口的减少，人们会不再追求教育和市区的低级配套，反而去追求郊区的绿色环保，这才是人类的高级目标。
5、目前国家还限制别墅的数量，这更是会推高别墅价格，物以稀为贵。而越是稀有的商品，越会激发人们的投资欲望。这就像40年前的冰箱彩电非常贵，但想买的人更多，最终成为中产家庭的标配。
A：
1、一条一条的捋捋吧。所有房子都是有土地属性的，包括公寓和商铺都有，各种平层普宅也有，别墅只不过是能拥有独立地块而已。但这在中国没什么大用，因为连宅基地都不准随便盖，商品房就更不行了。所以土地只是个形式吧，发挥不出单独的作用，也就没有特殊的价值。
这比较一下价格吧，比如中央别墅区，独栋别墅几万一平的有的是，而平层也没便宜多少，那这土地价值体现在哪里呢？凭什么说以后能单独升值呢？
2、郊区别墅确实是美国中产的标配，但这不是他们的主动追求，而是没辙。因为美国大城市城区的流浪汉和零元购太多了，导致安全性和环境都很差。所以才把中产给挤兑走了，到郊区去躲清净，安全性也高多了。
这跟中国是正相反的，咱们是越到核心区的安全系数越高，也不可能满大街的流浪汉，所以无论中产还是土豪都没必要躲到郊区，也就谈不上什么文明向上进步。或者说文明有可能是向上进步的，但都是向中心汇集，没听说向外逃难的。
3、买的起别墅的当然越来越多，但未必非得买啊，这是俩概念。您的梦想是您的，代表不了别人。很多东西都是看上去很美，但了解多了之后也就不香了。这不抬杠吧，等您真住上别墅就知道了。
4、人们不再追求低级配套是对的，但也未必去郊区啊。您可能没去过美国，去看看就知道了。中产之所以要躲开市区的超市+商业街+公园+公交地铁，其实还是为了躲开流浪汉和穷人。因为这些人之所以聚集在市区，就是因为能得到食物，也能零元购，弄到药品什么的也方便。
而中产之所以到郊区，图的就是没有公交，穷人流浪汉们来不了。没有大公园，这些人不好藏。另外沃尔玛等超市是发救济的地方，能吸引穷人聚集，所以郊区别墅也会尽量避开。
这种情况跟中国完全两码事儿，完全没有可比性，咱们没必要到郊区去躲穷人。而且咱们的穷人只是经济暂时不宽裕，但素质道德比老美的强多了。
另外可以去纽约等城市看看市中心，也照样儿聚集着很多中产和有钱人，比如曼哈顿的豪宅就非常多，只不过是以公寓为主，特别土豪的才能拥有联排独栋呢。所以很多人不是不喜欢市区，只是买不起安全地段+豪宅而已。
5、“限墅令”是1994年就开始了，然后2003年就出台了“禁墅令”，之后每隔一两年就强调一次。但到目前为止，别墅项目还是不少，北京和外地都有的是。可以说是需求很大，但市场仍然是供大于求，所以到目前为止的别墅还谈不上稀缺，有的是，也就没人加价抢购。
另外这和家电没什么可比性，我没理解您这逻辑。
6、总之吧，到目前为止，北京别墅的投资性还不强。以后或许能实现您的预测，但三年开始热度的可能性肯定没有，走着看吧。
仅供参考。
三
Q:
请问，两人工作分别在德胜和安贞，目前在北苑有一套房，目前价值估计430-450，孩子27年上学，想买学区。基于通勤和学区两方面考虑，想买德胜。如果卖掉目前的房，预算1200，不卖房预算900。卖房需要折腾，搬家，想继续在这上幼儿园还得租房，不卖只能买老破小。
想问下您，第一，现在买德胜合适吗？还是可以再等等，担心学区溢价太高。第二，有必要卖房全部投资到学区房上吗？第三，德胜有推荐的比较好的小区吗？
A：
1、常规建议是如果资金准备好了那就提前买，买完也就踏实了。没准备好或卖房后增加的预算不多，也就是买小户型占坑儿房的，那没必要着急，等过了明年高峰期再看行情吧。
另外如果预算很高，能买到大户型改善房的也可以提前买，因为溢价相对低，即便过了高峰期也应该受到的影响小。
或者说是看具体房源的溢价率，如果能买到相对低的就各项兼顾了。这可以让当地中介给算算，或者自己算也行。两种方法，一是用租售比计算，总价除以预估月租金，得出的就是租售比。现在北京老房的平均值在500左右，商品房600多，超出的比例就是溢价。
另外可以和旁边朝阳区的对比，比如典型的西城裕民现在13万以上，旁边朝阳安贞的不到8万吧，中间的就是溢价。13/8=1.6，溢价率50%起，挺高的。但这是占坑儿房居多，商品房的溢价率就低了，总价越高的溢价率相对越低。
2、学区房别聊“投资”了，尤其是这种时期，还是先考虑教育+自住吧。甭说现在了，2021年前后，炒学区房的就开始出货，2023年入学最高峰之前就都基本都出干净了。
另外建议多留出一些教育经费，越是好学区的教育费用越高，竞争+攀比，哪科都挺贵的。
3、推荐找当地中介吧，他们最熟悉业务，也只有他们有房源。
仅供参考。
四
Q:
请问永乐小区可以买吗？87年的，三楼带电梯的板楼，41平南向一居160多万。孩子去年考上石景山公务员，老家河北，现金100万。
A：
1、永乐小区，没什么不能买的。就是典型的老公房社区，居住角度的性价比高，租售比现在500多吧，北京平均值。一居室应该才400多，性价比就更高了。保值角度也是中等，肯定是跟随大盘涨跌，不会有特殊的行情。
2、不过具体到房源怎么说呢，电梯板楼的三楼，谈不上硬伤，但属于低楼层。这种楼层其实有没有电梯无所谓，没有还更好呢，提高了套内面积+节省物业费+降低因为电梯维护而造成的麻烦事儿和保值风险。
另外既然是41平，那强调板楼的意义不是太大。因为板楼更利好的是中等户型，方便做到南北通透，至少是南北向。但一居室在哪种设计中都是单向为主，所以无所谓哪种楼，户型才更重要。
3、房龄2025-1987=38年。偏老，这种房适合长期持有，轻易不换房的。因为房龄老的虽然保值不吃亏+性价比高，但都流动弱，尤其是银行额度紧张的时候，40年以上的有的银行都不放贷了。长期持有是无所谓的，反正到时候老房越来越多，出手时慢慢儿卖也就不吃亏了。
4、再一点，现金100万买160万的房，贷款最多70万吧，比例40%。也不是不行，只是偏低了一点，额度也不是太划算。因为既然是公务员，那就有公积金，而且在贷款时肯定至少不麻烦。那为了6/70万就用掉了挺珍贵的首贷资格，有点儿浪费吧，没发挥出更大价值。
打个不恰当的比方就是想结婚了，娶了个大龄普女，图的是彩礼低。也不是不行，将来也有可能分手再婚，但头婚的身份可就没有了。
5、简单就是这情况，小区没问题，各项中等。具体房源从描述来讲不是太强，优劣势都挺明显，看自己更注重哪方面吧。
仅供参考。
五
Q:
想跟您咨询下，想买总价5-600万，离朝阳门和金融街45分钟以内，次新房，两居室，尽量近地铁的房，请问有哪些板块推荐？
A：
1、离朝阳门和金融街45分钟内，一东一西，那就是中间偏南的呗。中轴路，丰台南三环沿线的，5号8号10号线的。但具体的时间我不知道，岁数大了很少出门，搞不清楚通勤时间。
2、次新房两居室，那就是80平起步，600万之内，7万左右的。这不难找吧，从成寿寺向细看，宋家庄刘家窑大红门马家堡，价格区间内的应该不少呢。
3、我要推荐是以西边的草桥和首经贸为主，因为保值好的小区相对多，金融街的常规选项。但这边离朝阳门的通勤时间我不知道，看自己的通勤体验吧。
仅供参考。
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