昨天，昆明安居网发布了呈贡观山苑配售型保障性住房即将开始发售的消息，昆明配售型保障房终于要真正开卖了，但令人感到意外的是，即将发售的观山苑并不是呈贡第一个开始建设的配售型保障房项目，而是原来的回迁房。
呈贡首个，也是昆明第一个配售型保障房开工快一年了，一直没有开放申购，反倒是原来的回迁房项目观山苑，却变成了配售房，而且第一个发售，这是怎么回事？
观山苑位置
为此，云南房网第一时间赶往了观山苑了解情况，项目位于呈贡新城南部，雨花路与博大路交叉口西北侧，距离地铁大学城南站约1公里，整个地块呈长条状，共有14栋已建成的高层住宅一字型排列。
观山苑实景
项目售楼部设在1栋楼下，并已开放了3个精装样板间供参观，据工作人员介绍，项目由昆明土投下属的昆明安居建设投资有限公司开发，占地面积约122亩，容积率2.8，绿地率40.1%，总建面约30万平米，总户数2260户。
观山苑样板间
首批发售的是靠北侧的1至4栋，共746套，六个户型分别为约60平一室两厅、约79平两室两厅、约90平两室两厅、约103平三室两厅、约123平三室两厅、约159平四室两厅，梯户比2T4，均为毛坯交付。
约124平方米三室两厅两卫
项目定价按照保本微利原则，均价4980元/平方米，最终配售价格根据楼栋、楼层、户型、朝向等因素，由售房单位按照“一房一价”的方式确定。
观山苑将启动申购的消息是昨天上午11点发布的，云南房网下午到现场时，在售楼部和样板间看到7-8组客户正在咨询和参观，工作人员称消息发布后咨询电话络绎不绝，当日到访的客户已有数十组。
观山苑小区内实景
项目目前已竣备，只要申购确认成功即可接房，进入小区内可以看到各种设施和绿化都是完工状态，楼间距较宽敞，整体观感还不错。
据了解，项目本月列入了昆明市2025年配售房建设计划，由于具备了现房销售条件，因此很快就正式推出了，即将在近期开展申购中的项目及户型确认工作。
呈贡吴家营片区配售封顶
去年昆明有8个项目列入配售房建设计划，首个开工项目位于呈贡吴家营片区，并于本月初全面封顶，所以一直以来被称为昆明首个配售房项目。却不料斜刺里杀出一匹黑马，被同样位于呈贡的观山苑抢了个头筹。
观山苑抢夺首个配售房项目头衔也不算太意外，该项目不同于去年通过土地划拨新建的配售房不同，而是和世博车辆段的配售房项目很相似，二者都是昆明国企开发的现有项目，只不过昆明轨道公司开发的世博车辆段项目长期停工，从商品房转身配售房，而观山苑的前身则是棚改项目，原计划用于雨花片区的回迁安置，但后来安置计划有变，2021年建成后就空置了下来，因此配售房政策实施后，也搭上了这趟便车。
观山苑南侧视角
观山苑既然已不是回迁房，那么全部14栋2260套都改为配售房的话，观山苑将成为规模仅次于世博车辆段项目的第二大配售房项目。据了解，项目这次推出的4栋配售房属于首批试点，其他楼栋何时推出还不确定。
目前呈贡在售新房主要集中在吴家营片区和斗南，今年初邦泰和中通新拿地项目也是在这两个片区，观山苑在大学城片区基本是唯一的新房项目，距离最近的竞品反而是马金铺的云麓湾，项目4字头的均价其实比云麓湾低不了多少，项目周边的二手房价格也大致在这个水平。
但配售房有封闭管理禁止流通的特性，不能和普通商品房进行简单比较，加上有政府回购的制度设计，从保值角度看，配售房的房产价值是有一定兜底保障的。
不利因素一是产品方面的劣势，观山苑毕竟是好多年前设计的高层产品，没法和其他配售房项目要么洋房要么做第四代住宅相提并论。另外是地段劣势，虽然有地铁通达，但距离主城太远，恐怕还是以周边地缘性客户为主了。
昆明去年6月开启了配售房申购，据了解迄今已有1万多户申购。配售房项目也从去年的8个增加到现在的9个，后续供应继续增加也是可以预见的，如云南房网此前曾分析过的，配售房超量锁定刚需购房者，普通刚需项目前景将越发黯淡。
