■撰文 | 李冠乔 ☞ 《地盘》特邀撰稿人
两会结束之际的一场发布会，犹豫向楼市扔下一枚深水炸弹，让人惊呼，楼市真的要变天了！
1、2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入城市更新范围。
2、住建部正在制定“好房子”的标准，住宅层高的标准将从“不低于2.8米”提高到“不低于3米”。
其实，对于老旧小区的改造早在2019年就提出来了，但由于牵扯到方方面面的利益，推进一直不是很顺利。
后来，在中央明确楼市去库存的主旋律下，有了财政专项债、地方债的进一步支持，让我们感受到旧改的速度快了起来。
从首批35个超大城市、大城市的城中村、老旧小区改造，后来大范围扩展到300个城市，从地方国资主体的商品住宅收储、房票安置，到现在又提出2000年以前的老房子都要纳入城市更新范围，这背后其实还是为了楼市去库存。
那么，这个老旧小区具体有多少呢，各大媒体反馈的数据并不一致，我们从权威部门公布的数字作个大致了解。
根据国家统计局统计年鉴显示，截至2020年11月1日，2000年以前老旧小区的住房（套数）占了全国存量住宅的35%。
全国2000年以前老旧小区数据一览
事实上，城市更新并不代表要全部“拆除重建”，毕竟各种历史原因，原有居民的诉求并不完全一致，还是要在尊重大家意愿的基础上，尽量采取小规模推行、渐进式有机更新和微改造的方式进行。
比如，这两年楼市的典型城市郑州，对老旧小区更新改造就蹚出了不一样的路子，包括老小区路面管网改造升级、墙体外加保温层翻新、多数居民同意后加装电梯、居住微环境提升等一系列措施。
在充分调动基层影响力的情况下，使一批老旧家属院、无物业居民小区维护不到位的状况大大得到改善。
郑州老旧小区改造对比
当然，对于一些年代确实久远，经权威部门鉴定已经属于危房的老旧住宅，在征求群众意见的前提下予以拆除，以房票置换的方式安置。
大家都知道，过去的老房子面积普遍不大，要是按八折估算，2000年以前老旧小区大概住了1亿户、3亿人左右。
如果，这其中的20%拆除重建的话，大约对应2000万户居民，6000万人左右。
这就意味着，一批不小的需求被释放了出来，不管是买次新二手房，还是存量新房，对去库存还是会产生不小的影响。
接下来，所有手里有房的业主，如果有机会被拆迁，千万记住不能犹豫，这可能是你把老房子优化掉的最后机会了。
毕竟，随着好房子的标准落地，未来将有一大批设计理念先进、居住体验舒适、得房率100%甚至更高的好产品入市，对老破小的房子来说将会是降维式打击。
第四代住宅效果示意
大家都知道，这两年的房地产下行期，不少人遇到最大的问题，就是手里的房子想出手，不仅卖不上价，也很难卖出去。
眼看着，以“第四代住宅”为代表的好房子加速入市，像什么垂直森林、黑科技社区、空中四合院……听起来像科幻片照进现实。
但最慌的可能是老破小二手房房东：“新房这么香，我家老破小还有人要吗？”
不得不承认，楼市即将上演“达尔文式淘汰”——“能抗跌的二手房，要么有地段，要么有学区，剩下的全看命！”
难怪有人说，未来二手房的命运，50%看地段，30%看房东智商，剩下20%全靠玄学！
某老旧小区现状
好房子当然不是洪水猛兽，而是楼市进化的必然。
对老百姓来说，“新房越卷，百姓越甜”——倒逼城市升级，淘汰落后产品，最终让普通人住得更好！
信号已经十分明显，接下来就看你去如何选择了。
给三类人的血泪忠告！
刚需小白：预算有限？瞄准主城区“老破小”捡漏，但切记“宁要市区一张床，不要远郊一套房”！想买新房的话，先弄清楚新房的得房率到底是多少！
置换改善：赶紧卖掉非核心区的老破小，置换第四代住宅或次新学区房，“现在不跑，将来跪着卖”！
投资客：远离“老破大”！未来接盘侠只认“要么最新、要么学区”。
不管你承认不承认，“第四代住宅”产品的碾压之势，已经汹涌而来。
问题来了！市场上那些已经被严重打击信心的二手房东，手里的二手房该怎么办？市场上那些在售的高容积率、高公摊的新房要不要降价去库存？
如果你是二手房房东，现在会选择“割肉离场”还是“躺平硬刚”？评论区吵起来！
